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Quando se trata de hipotecar um bem, a responsabilidade de tomar uma decisão consciente assume um papel principal.
Este artigo não é apenas um guia prático sobre como obter empréstimos com garantia, mas uma imersão nos fundamentos, nos cuidados essenciais e nas nuances que circundam um crédito hipotecário.
Neste sentido, vamos explicar como funciona um empréstimo com hipoteca de imóvel, como é que os bancos avaliam uma garantia, assim como que outros fatores são utilizados para definir a viabilidade da concessão de um crédito hipotecário.
O Que é Um Crédito Hipotecário?
O crédito hipotecário é um tipo de empréstimo que permite um cliente obter financiamento oferecendo ao banco, como garantia, um bem imóvel ou equiparado.
Embora o mais comum seja hipotecar um imóvel, existe a possibilidade de hipotecar outros tipos de bens, desde, terrenos, carros, barcos, motos ou garagens. No fim de contas tudo vai depender do real valor que está a oferecer à banca como garantia.
O bem hipotecado deve, por norma, ter um valor igual ou superior ao montante do empréstimo, proporcionando ao banco uma segurança adicional.
Desta forma, cria um sistema onde tanto o devedor quanto o credor têm interesses alinhados, pois o devedor consegue um financiamento com melhores condições, enquanto o banco minimiza riscos.
Em suma, a ideia do crédito hipotecário é que, ao oferecer um ativo como garantia, o titular do crédito reduz o risco do banco em caso de incumprimento ficar sem retorno, aumentando assim a probabilidade de aprovação do empréstimo.
Tipos de Crédito Hipotecário
Existem quatro modalidades de financiamento onde, por norma, encontramos como requisito a hipoteca de um bem:
- Crédito Habitação: esta modalidade é a mais comum no universo dos créditos hipotecários. Ao solicitar um crédito habitação, o cliente utiliza o próprio imóvel como garantia. Existem também outras variantes deste tipo de crédito, como o crédito para construção de uma casa ou para realizar obras num imóvel existente;
- Crédito Consolidado Com Hipoteca: o crédito consolidado com hipoteca é uma solução financeira que permite a consolidação de vários empréstimos num só. Esta modalidade, quando envolve uma hipoteca, utiliza o imóvel como garantia, proporcionando ao devedor a oportunidade de negociar condições mais vantajosas, como taxas de juros mais baixas e prazos mais alargados;
- Crédito Multifunções: também conhecido como crédito multiopções, este tipo de crédito hipotecário está associado ao crédito habitação. Por esta via é possível obter um empréstimo adicional usando o mesmo imóvel como garantia para fins relacionados com a casa. Adicionalmente pode incluir despesas para mobilar a casa ou realizar obras adicionais;
- Transferência de Crédito Habitação: a transferência de empréstimo surge como uma alternativa estratégica para quem procura melhores condições no contrato. Ao mudar um empréstimo existente para outro banco, o titular pode aproveitar condições mais favoráveis. Nesta modalidade, é provável que também tenha de associar a hipoteca do imóvel.
Embora tenhamos explorado as quatro modalidades fundamentais, existem outras soluções conhecidas que podem ou não incluir uma hipoteca, como por exemplo a compra de um terreno ou adquirir uma casa pré-fabricada.
Tem vários créditos e procura diminuir os seus encargos mensais? Saiba se consolidar créditos num único contrato pode ser uma alternativa viável.
É Obrigatório Fazer Um Crédito Com Hipoteca?
| Tipo de Crédito | Hipoteca |
|---|---|
| Crédito Habitação | Obrigatório |
| Crédito Pessoal | Não |
| Crédito Automóvel | Reserva de Propriedade* |
| Cartão de Crédito | Não |
| Crédito Consolidado | Não |
| Crédito Multifunções | Obrigatório |
A obrigatoriedade da hipoteca depende do tipo de crédito.
Em casos como o crédito habitação, hipotecar o imóvel é uma condição obrigatória para garantir a aprovação do empréstimo. Já nos créditos ao consumo, como créditos pessoais ou cartões de crédito, dificilmente os bancos solicitarão uma hipoteca como garantia.
Por outro lado, num crédito automóvel, dependendo da instituição financeira, poderá ter de fazer um crédito com reserva de propriedade onde o automóvel serve como garantia até a liquidação total do empréstimo.
A decisão de incluir ou não a hipoteca geralmente é resultado de negociações entre o titular e a credora, levando em consideração fatores como a natureza do empréstimo e as condições financeiras do cliente.
Qual o Melhor Crédito Hipotecário Em Portugal?
As condições propostas por cada instituição financeira variam conforme enumeros fatores como, valor do imóvel, tipo de taxa contratada, produtos financeiros complementares contratados, prazo de pagamento, entrada inicial, rendimentos dos titulares, entre outros.
Logo, para obter o melhor crédito hipotecário, deverá comparar propostas dos vários bancos tendo em conta a TAEG e o MTIC.
Alternativamente e para simplificar o processo, pode entrar em contacto com uma intermediária de crédito registada no Banco de Portugal (ex: Gestlifes, Doutor Finanças, AMCO).
Estas entidades vão procurar no mercado o crédito que apresente mais beneficios para o seu cliente sem qualquer custo extra.
Como Pedir Um Empréstimo Com Garantia de Imóvel Em Portugal?
Para pedir com sucesso um empréstimo com garantia de imóvel, além de selecionar a entidade financeira que ofereça um contrato mais vantajoso, terá de enviar diversa documentação.
Documentação Relativa aos Titulares
Solicitação normal independentemente da entidade financeira e do tipo de crédito solicitado. Serve para avaliar a situação financeira dos titulares do crédito para ser emitida uma pré-aprovação.
- Cartão de Cidadão: documento de identificação dos titulares;
- IRS – Última Nota de Liquidação (Finanças): apresentação da última nota de liquidação do Imposto sobre o IRS;
- Recibos de Vencimento dos Últimos 3 Meses (Entidade Patronal): comprovativos de rendimentos através dos recibos de vencimento dos últimos três meses, caso o cliente seja assalariado;
- Declaração Situação Profissional: declaração da entidade patronal sobre a situação profissional do cliente ou, no caso de trabalhador independente, comprovativo de inscrição de atividade nas Finanças;
- Mapa de Responsabilidades: download do documento na Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal. Esta documentação é essencial para a avaliação do perfil do cliente e para determinar a sua elegibilidade para o crédito hipotecário.
Caso solicite um crédito diferente como um Crédito Habitação Bonificado, será necessário o atestado médico de incapacidade multiusos.
Segunda Fase: Documentação Relativa ao Imóvel
Permite avaliar o real valor do imóvel para ser dado como garantia do empréstimo a ser celebrado.
- Contrato de Promessa Compra e Venda: cópia do contrato que formaliza a intenção de compra do imóvel (saber mais);
- Certidão de Teor: atesta o estado jurídico do imóvel e a titularidade do vendedor (saber mais);
- Caderneta Predial: fornece informações sobre o imóvel, como a sua localização e descrição fiscal (saber mais);
- Certificado Energético: avaliam a eficiência energética do imóvel e as condições das infraestruturas;
- Licença de Utilização e Ficha Técnica de Habitação: confirmam que o imóvel está em conformidade com as normas municipais.
Hipotecar o Imóvel Ajuda a Obter Uma Aprovação?
Apesar da hipoteca da casa desempenhar um papel significativo no processo de aprovação do crédito, especialmente em empréstimos hipotecários, é crucial compreender que existem outros fatores que as instituições financeiras consideram para avaliar a viabilidade do empréstimo:
- Taxa de Esforço: a taxa de esforço é um indicador fundamental que representa a percentagem dos rendimentos mensais que será destinada ao pagamento das prestações do empréstimo. Bancos geralmente procuram uma taxa de esforço equilibrada e que não exceda 50%;
- Número de Titulares: o número de titulares do crédito pode influenciar a decisão do banco, pois afeta a capacidade conjunta de pagamento das prestações;
- Seguros e Fiadores: a exigência de seguros associados ao crédito e a presença de fiadores podem ser consideradas como garantia extra;
- Entrada Inicial: quando falamos de um crédito habitação ou construção, a disponibilidade de uma entrada inicial substancial pode ser vista como um sinal de comprometimento, o que permite reduzir o risco percebido pela instituição;
- Idade do Cliente: a idade do cliente pode influenciar a capacidade de pagamento ao longo do tempo. Os bancos têm restrições em relação à idade máxima do titular, segundo diretrizes do Banco de Portugal.
- Tipo de Contrato de Trabalho: contratos de trabalho permanentes podem ser considerados mais favoráveis do que contratos temporários ou instáveis.
Embora a hipoteca da casa sirva como garantia valiosa para o banco, ela é apenas um componente de uma longa “checklist” de aprovação.
Como o Banco Avalia o Valor da Garantia?
Quando um cliente procura ou está perante um crédito hipotecário, o banco realiza uma avaliação rigorosa do imóvel oferecido como garantia. Processo este que é conduzido por um perito independente registado junto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários.
Para perceber como funciona, o Portal do Crédito resumiu o processo de avaliação e os direitos que tem no processo:
- Avaliação Independente: o avaliador avalia imóvel a pedido do banco, considerando fatores como localização, condições estruturais e de mercado;
- Relatório ao Titular: o titular recebe uma cópia do relatório de avaliação e outros documentos relacionados, caso tenha suportado os custos da avaliação;
- Direito à Reclamação: se o titular discordar da avaliação, ele pode apresentar uma reclamação escrita sobre os resultados. A instituição deve fornecer uma resposta fundamentada;
- Segunda Avaliação a Pedido do Titular: o consumidor tem o direito de solicitar uma segunda avaliação, assumindo os custos associados;
- Reavaliação da Instituição: se a instituição decidir realizar uma reavaliação por razões legais ou regulamentares, não pode cobrar comissões ao consumidor;
- Registo da Hipoteca: durante a escritura do imóvel, a hipoteca deve ser registada na Conservatória do Registo Predial para se tornar válida.
Caso seja uma transferência de crédito, e já tendo existido uma avaliação anterior, o titular do imóvel pode apresentar um relatório da primeira avaliação e tentar acelerar o processo.
Lento ou rápido, não ignore os seus direitos enquanto consumidor. Estas leis existem para contribuir para um ambiente transparente e equitativo no crédito à habitação.
O Que Fazer Quando Terminar de Pagar o Crédito Hipotecário?
A maioria das pessoas julga que, quando termina o pagamento do seu crédito habitação, a hipoteca do imóvel desaparece por si só, contudo, é necessário cancelar a mesma.
Pode ser necessário apresentar documentação adicional ou cumprir determinadas condições estabelecidas no contrato para cancelar a hipoteca, por isso, a melhor sugestão neste caso é contactar o Banco primeiro.
Após o cancelamento, é essencial assegurar que os registos na Conservatória do Registo Predial são devidamente atualizados, sendo que o procedimento confirma legalmente que a hipoteca foi cancelada e que a propriedade está livre de encargos.
Em resumo, enquanto o pagamento final do crédito habitação representa uma conquista, é crucial estar ciente da necessidade de cancelar a hipoteca para garantir que a propriedade esteja livre de encargos.
Que Cuidados Devemos Ter Com Uma Hipoteca?
Ao optar por um empréstimo com garantia de imóvel, o consumidor assume uma responsabilidade financeira significativa. Este compromisso implica o pagamento regular das prestações, que incluem o capital emprestado e os juros associados.
Segundo o Banco de Portugal, em 2022, foi associado o PERSI (Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento) em mais de 50.000 contratos de crédito habitação.
É crucial compreender as consequências substanciais que podem resultar do não cumprimento do contrato hipotecário:
- Em caso de incumprimento, a instituição de crédito pode iniciar um processo judicial para recuperar o montante em dívida, podendo levar à venda executiva do imóvel hipotecado;
- O titular pode ficar com outros bens penhorados, como salário, carro e outras propriedades, levando a uma insolvência pessoal;
- Fica marcado no Banco de Portugal e impossibilitado de obter mais financiamento.
Se entrar em incumprimento com alguma entidade financeira, vai ficar com o seu nome na Lista Negra do Banco de Portugal até que a situação fique regularizada
Outro cuidado que deve ter é com o estado legal do próprio imóvel que pretende fornecer como garantia. Ou seja, bem só será aceite se estiver completamente livre de qualquer penhoras ou hipotecas anteriores.
A ausência destes “problemas” assegura à instituição bancária uma posição de segurança e preferência em caso de venda do imóvel, o que é crucial tanto para o banco quanto para o próprio titular do empréstimo.
Portanto, antes de formalizar um crédito hipotecário, é vital realizar uma pesquisa minuciosa sobre a situação legal e financeira do imóvel, garantindo que este esteja totalmente desimpedido de quaisquer encargos que possam comprometer sua utilização como garantia.
Conclusão
Hipotecar a casa é um compromisso financeiro sério, logo para evitar ao máximo problemas com o financiamento, sugerimos que:
- Antes de assinar um contrato com uma hipoteca compreenda todas as condições contratuais. Isso inclui taxas, prazos, modalidades de pagamento, cláusulas de penalização por incumprimento, seguros de vida e multiriscos, entre outros detalhes relevantes;
- Avalie a sua capacidade financeira para cumprir as obrigações do empréstimo ao longo do tempo, considerando situações imprevistas que possam afetar a estabilidade financeira.
Em muitos casos, procurar aconselhamento financeiro antes de contrair uma hipoteca pode ser extremamente benéfico.
Um intermediário de crédito pode ajudar a avaliar a adequação do empréstimo às circunstâncias individuais do consumidor, oferecendo insights valiosos sobre potenciais riscos e estratégias de gestão financeira.
Em suma em última análise, o crédito hipotecário pode ser útil, mas é um financiamento mais burocrático, moroso e seu uso exige conhecimento, diligência e uma visão clara do compromisso assumido.
Perguntas e Respostas
O que é um crédito hipotecário?
Um crédito hipotecário é um tipo de empréstimo que permite um cliente obter financiamento oferecendo ao banco a garantia de um bem imóvel ou equiparado.
Crédito hipotecário vs crédito habitação?
Um crédito habitação é o tipo de crédito hipotecário mais comum e engloba a hipoteca do imóvel a ser financiado. Já um crédito hipotecário é um qualquer tipo de empréstimo onde o cliente dá como garantia de pagamento um determinado bem, seja ele uma casa, garagem, carro, entre outros.
Como funciona uma hipoteca?
Uma hipoteca funciona como uma garantia de pagamento ao banco em caso de incumprimento de um contrato de crédito por parte do devedor.
Como possa saber se um imóvel está hipotecado?
Para saber se um determinado imóvel tem alguma hipoteca ou penhora, terá de solicitar uma Certidão de Teor online ou na Conservatória do Registo Predial.
Posso obter um crédito habitação sem uma hipoteca?
Não. Os Bancos para concederem um crédito habitação solicitam obrigatoriamente ao cliente o próprio imóvel como garantia de cumprimento de contrato.
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