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João Fins
Revisto por João Fins
João Fins

Licenciado em Economia e com experiência em finanças pessoais. Como redator no Portal do Crédito, tenho a missão de ajudar esclarecer as dúvidas mais comuns dos nossos leitores, no que aos diferentes tipos de crédito diz respeito.

Crédito Construção: Como Funciona? Guia Completo 2022

Artigo sobre Crédito para Construção

Com os preços dos imóveis a subir, encontrar a casa dos seus sonhos dentro do orçamento familiar, torna-se uma missão cada vez mais difícil.

Por isso, uma alternativa utilizada por muitas famílias é a de comprar um terreno e construir a sua própria casa. Mas será que compensa?

Aqui, vamos contar-lhe como funciona um crédito construção, as diferenças comparativamente com um crédito de habitação tradicional, e como conseguir o melhor financiamento possível para a construção da casa que tanto deseja.


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Antes de avançarmos para a explicação do funcionamento de um crédito para construção, é preciso saber se, perante o mercado atual, vale a pena construir uma casa.

O valor dos imóveis tem crescido bastante em Portugal e isso é um dos grandes fatores para se optar antes pela construção.

Segundo o Eurostat, comprar casa em Portugal em 2020 era 43,9% mais caro do que em 2014.

Porém, temos de realçar que a subida dos valores das casas não é uniforme por todo o nosso território.

Por exemplo, o preço por m2 em Évora subiu 19,4% em 2021 e em Portalegre desceu 5,8% (em termos homólogos).

Por isso, mais importante que os dados a nível nacional, é estarmos atentos ao contexto local e à oportunidade de negócio que surgir no momento.

Mas será que construir casa é na sua generalidade mais barato?

Índice de Custos de Construção de Habitação Nova

Data Total Materiais Mão de Obra
Junho 2022 + 12,9% + 17,2% + 6,9%
Março 2022 + 11,6% + 15,3% + 6,4%
Janeiro 2022 + 7,4% + 9,5% + 4,6%
Março 2021 + 4,0% + 2,7% + 5,8%
Índice de Custos de Construção de Habitação Nova Taxas de variação homóloga, total e por fator de produção – INE

Segundo o INE, estima-se que os custos de construção de habitação nova em Portugal subiu em termos homólogos 12,9% em junho deste ano de 2022 (comparado com o mesmo mês do ano anterior).

Estes valores são justificados pelo aumento do custo da mão de obra, mas principalmente pelo aumento dos preços dos materiais de construção.

Contudo, apesar destes aumentos mais recentes, que afetam tanto quem compra como quem constrói, construir casa continua a ser um bom investimento!

Poderá escolher a localização mais livremente, construir com as dimensões e acabamentos que preferir e gerir a sua construção com base no seu orçamento.

Assim, o valor total de financiamento tenderá a ser inferior à compra de uma casa pronta a habitar.

Entidade Spread Desde TAEG Desde Periodo de Carência Construção + Terreno
Novobanco 1% 2,9% 24 Meses Sim
Santander 1% 2,6% * Separado
CGD * 3,1% 24 Meses Sim
BancoCTT 0,95% 3% 24 Meses Sim
BPI 1,5% 1,6% 24 Meses Sim
Caixa Agricola 1,1% 2,8% 24 Meses Sim
Dados retirados dos websites das entidades financeiras – Setembro 2022
*Informação não disponibilizada

Existem várias entidades financeiras que permitem pedir um crédito para construção.

Realçamos, contudo, que, o spread’s e Taxa Anual Efetiva Global (TAEG são definidos parte com base no seu perfil de risco bancário. Logo, não é por esta tabela apresentar um TAEG de 1,6% no banco BPI que esta será a sua taxa de juro no contrato.

Além disso, existem outros inúmeros fatores que poderão alterar estes valores, tais como a subscrição, ou não, de produtos financeiros da entidade, se escolhe taxa fixa ou taxa variável, entre outros.

Assim, se procura um crédito construção + terreno, aconselhamos que entre em contacto com um intermediário de crédito.

Estas, com base nas suas necessidades e perfil bancário, irão procurar o melhor crédito construção para si e para a sua carteira (sem custos ou compromissos).


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Em primeiro lugar, importa salientar que um crédito construção trata-se de um crédito habitação, mas com diversas particularidades.

Neste tipo de empréstimo pode solicitar crédito apenas para construir casa ou para financiar terreno e construção.

Assim, vamos saber o que distingue um crédito construção de um crédito habitação tradicional.

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Uma das principais características diferenciadoras entre um crédito habitação e um crédito construção é a forma como são fornecidas as garantias.

Ora, se na compra de uma casa a garantia é sobre o próprio imóvel, num crédito construção, como posso dar garantias?

Neste caso, a garantia é o próprio terreno e tudo que nele possa ser construido.

Ou seja, a entidade financeira terá de avaliar a tipologia, o terreno e a construção do imóvel que idealizou.

Assim, aconselhamos a que trate da aprovação da licença de construção do terreno junto da Câmara Municipal antes de pedir o crédito para construção da sua casa.

Se já tiver projeto aprovado ainda melhor — menos burocracias.

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Tal como num crédito habitação, as entidades financeiras costumam emprestar até um máximo de 90% da avaliação do projeto (alguns bancos têm à venda terrenos com condições especiais com financiamento até 100%)

Destacamos, porém, caso o objetivo do financiamento não seja para habitação própria permanente, o provável é o montante mínimo de entrada rondar os 80%.

Se para além do financiamento para construção, também solicitar para a compra do terreno, em algumas entidades poderá conseguir negociar os valores de entrada.

Outro ponto importante a realçar é o facto de, ao contrário do que acontece na compra para aquisição, num crédito construção o financiamento não será disponibilizado na sua totalidade logo no início do contrato.

O financiamento é disponibilizado entre 3 a 6 tranches ao longo das obras e após aprovação das vistorias (com um custo associado).

Por isso, já pode imaginar que um financiamento terreno e construção ou somente construção, seja algo mais complexo.

Por último, destacar que o financiamento é flexível.

Por outras palavras, poderá solicitar 200.000 € ao banco e só gastar 180.000 €. Uma vez que irá receber por tranches, não terá de pagar todo o valor inicialmente previsto.

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Em relação aos prazos de pagamento, a grande diferença centra-se no período de carência.

Enquanto a casa é construida, poderá obter um período de carência entre os 24 e os 36 meses (apenas paga os juros do empréstimo neste espaço temporal).

Algo que pode ser importante para poder planear as suas obras com menor encargo mensal às suas costas.

Já sobre as durações dos empréstimos, estes são iguais às de um crédito habitação tradicional.

  • Até 40 anos para titulares com idade inferior ou igual a 30 anos;
  • Até 37 anos para titulares com idade entre os 30 anos e os 35 anos;
  • Até 35 anos para titulares com idade superior a 35 anos;
  • Limite de idade no final de contrato: 75 anos.

Estes prazos foram recentemente alterados pelo Banco de Portugal para diminuir os riscos de endividamento das famílias portuguesas.

Segundo o Banco de Portugal, de outubro de 2020 para outubro de 2021 o endividamento de particulares portugueses aumentou em quase 5 mil milhões de euros.

Porém, se tem menos de 30 anos, para além dos diferentes prazos de pagamento, poderá obter outras vantagens – com um Crédito Habitação Jovem.

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Ter já um terreno com viabilidade para construção é meio caminho percorrido para acelerar alguns processos.

Contudo, muitas pessoas que querem construir as casas dos seus sonhos não têm terreno. O que os obriga a pedir também um crédito para comprar terreno.

Sendo essa uma realidade, as entidades financeiras fornecem soluções para essas necessidades: poderá assim juntar o seu financiamento para o terreno com o seu crédito para construção.

Se não tem terreno e necessita de financiamento para comprar um para construir a sua habitação, então pode escolher dois caminhos:

  • Crédito Pessoal Para Comprar Terreno;
  • Crédito Habitação Para Terreno e Construção.

Na primeira opção, na prática, irá estar a solicitar um crédito pessoal sem finalidade para depois usar a liquidez para adquirir um terreno.

Apesar de esta ser uma opção muito mais rápida e com muito pouca burocracia alocada, o financiamento máximo encontra-se estipulado nos 75.000 €. Por isso, se pretender um terreno mais caro, esta já não será uma opção viável.

Outro ponto negativo é as taxas de juro serem mais altas.

Por isso, aconselhamos a solicitar um crédito habitação para terreno e construção.

Esta é uma opção mais comum e que, além de permitir juntar o financiamento ao valor do crédito para construção, irá fazer com que pague taxas de juro muito inferiores a um crédito pessoal para o efeito.

Deste modo, se procura um terreno para construir a sua casa, esta será a opção ideal.

  • Prazos Mais Alargados
  • Carência de Capital
  • Casa Construída ao Seu Gosto
  • Processo Mais Burocrático
  • Custos Extra Associados

Com os preços das casas a subir todos os anos, é normal que já lhe tenha passado pela cabeça comprar um terreno e construir uma casa ao seu gosto.

Na realidade, sendo as coisas bem aplicadas, o facto é que poderá poupar um com montante de dinheiro no final das contas.

Todavia, estes processos são bastante mais demorados.

Se por um lado poderá ter mais custos como aprovações de projeto e vistorias (até 400€ cada), vai pagar menos de IMT.

Porquê?

Como não tem uma casa, mas sim um contrato para construção, irá somente pagar o imposto sobre o terreno, que tem naturalmente um valor inferior ao da avaliação da construção.

O melhor crédito para construção irá depender de inúmeros fatores, tais como:

  • Perfil de Risco do Cliente
  • Prazos de Pagamento
  • Montante Solicitado
  • Subscrição de Produtos
  • Taxa Fixa ou Taxa Variável

De uma forma resumida, quanto maior for o seu risco de incumprimento para a entidade, mais caro lhe irá sair o financiamento (se este for aprovado).

Uma das principais formas de saber se poderá ter o seu pedido de crédito construção recusado, é calculando a taxa de esforço (calcular a sua aqui).

Por outro lado, quanto maior for o prazo de pagamento, mais juros irá pagar – crédito fica mais caro.

Porém, existem pontos de avaliação que lhe vão permitir comparar com propriedade diferentes contratos:

  • Spread: de uma forma simplista o spread é a margem de lucro dos bancos e está diretamente relacionada com a Taxa Euribor. Por isso, quanto mais baixo for, maior a probabilidade de pagar menos. Saiba como baixar o seu spread aqui!
  • TAEG: faça uma análise à Taxa Anual Efetiva Global – esta representa o custo de todas as despesas associadas ao crédito.
  • MTIC: analise o Montante Total Imputado ao Consumidor – este montante é o que terá de pagar no total pelo empréstimo solicitado. Portanto, quanto mais baixo for, mais barato será o crédito.

Aconselhamos que tenha uma atenção redobrada ao MTIC e não caia na tentação de escolher um crédito apenas pela prestação mensal.

O crédito mais barato não é necessariamente sempre aquele que lhe oferece as mensalidades baixas.

Agora que sabe analisar uma proposta de um contrato construção… vamos a um exemplo?

Imagine que o Carlos e a Joana querem construir a sua casa de habitação própria, num terreno que era da família, no distrito de Braga.

  • Rendimento Mensal Liquido do Agregado Familiar: 2.200 €
  • Prazo de Pagamento: 40 anos
  • Montante Pretendido: 200.000 €
  • Valor estimado pós-construção: 250.000 €
  • Subscrição de produtos da entidade financeira: Sim
  • Taxa: Variável
  • Período de Carência: 24 Meses

Perante estas informações o casal fez uma simulação numa entidade financeira para saber quanto lhe custará o seu crédito construção.

Assim sendo, quanto é que irão pagar?

Entrada Inicial 22.222.22 €
Spread 1,2%
TAEG 1,8%
Prestação Mensal Primeiros 24 Meses Menos de 200 €
Prestação Mensal Restantes Meses 526,10 €
Despesas e Comissões 2.941,57 €
Seguro Imóvel 122,63 € / Ano
Seguro Vida 20,92 € / Mês
Vistoria de Construção 395,20 €
MTIC 285.334,99 €

Ou seja, este casal iria pagar 85.334,99 € em juros e comissões pelo seu crédito construção (uma vez que a taxa é variável, o valor poderá se alterar ao longo dos anos).

Imagine agora que o casal não tem terreno e quer comprar.

Será que lhes ficará mais caro?

Com o terreno a custar + 30.000 €, o Carlos e a Joana iram solicitar de empréstimo 230.000 €:

Entrada inicial 50.000.00 €
Spread 1,3%
TAEG 1,9%
Prestação Mensal Primeiros 24 Meses Menos de 200 €
Prestação Mensal Restantes Meses 616,22 €
Despesas e Comissões 8.312,41 €
Seguro Imóvel 122,63 € / Ano
Seguro Vida 23,21 € / Mês
Vistoria de Construção 395,20 €
MTIC 328.887,05 €

Na realidade juntando tudo no mesmo crédito, irá pagar quase o mesmo em juros.

A diferença?

É que terá de pagar o Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) correspondente à compra do terreno – o que faz com que as despesas e comissões tenham valores superiores à tabela anterior.

Realçamos que, neste caso o valor de entrada também subiu bastante.

Contudo, é possível negociar o valor de entrada para um montante inferior (mas com implicações na taxa de juro).

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O número de vistorias, para a libertação das parcelas de financiamento, varia de crédito para crédito e de entidade para entidade.

Porém, tendo cada vistoria um custo associado de até 400 €, será benéfico que reduza o número de vezes que tem de solicitar a libertação das parcelas.

Apesar de poder ter uma carência de capital entre 24 a 36 meses enquanto a obra decorre, vai estar a pagar juros durante este tempo. Logo, procure que a obra não demore mais tempo do que inicialmente previsto.

Feche com o construtor uma data de conclusão de obra e se possível penalizações caso haja atrasos.

Não caia na tentação de pedir somente ao seu banco uma proposta de crédito para construção do seu imóvel.

Faça diversas simulações em diversas entidades e descubra quais as melhores propostas no mercado para as suas necessidades.

Se quiser poupar algum tempo, pode sempre pedir simulações a intermediárias de crédito.

Sem qualquer custo para si, analisam as propostas de diversas entidades e dizem-lhe qual o melhor crédito construção para si no mercado.

Tal como num tradicional crédito de um imóvel, é possível baixar os juros a pagar com a subscrição de produtos bancários como cartões de crédito, domiciliação do seu salário, seguros de vida, entre outros.

Estas bonificações acabam por ser bastante significativas e podem fazê-lo poupar milhares de euros no seu empréstimo.

Quanto maior for a sua poupança maior poderá ser a sua entrada inicial do crédito para construção.

Desta forma, menor será o rácio entre o valor do empréstimo e o valor estipulado pelo imóvel a ser construido.

O que significa menor financiamento e menos juros a pagar no total.

Por outro lado, quanto maior for o seu prazo de pagamento, maiores serão os juros agregados.

Em 2020, segundo o Banco de Portugal, o prazo médio de contratação de crédito habitação (onde se engloba o crédito construção e crédito terreno + construção), era de 33,1 anos.

Por isso, se tiver margem financeira para tal, tente encontrar um bom equilíbrio entre o que está disposto a pagar mensalmente e a sua saúde financeira mensal.

Além da solicitação de dados pessoais, comprovativo de morada e IBAN, recibos de vencimento e/ou declaração de IRS e o Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal, existem outras condições a ter em conta:

  • Possuir um terreno com viabilidade de construção (com projeto aprovado melhor);
  • Orçamentos detalhados e licenças camarárias;
  • Ter uma taxa de esforço saudável (calcular aqui a sua taxa de esforço);
  • Ter disponível o montante de entrada que por norma é de 10% do valor total do financiamento solicitado.

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Seja qual for o tipo de financiamento que pretende contratar, estaremos provavelmente a falar de um dos maiores investimentos da sua vida.

Por isso, é preciso obter toda a informação possível para selecionar o melhor negócio para a sua carteira.

Um crédito para construção, e mais ainda num crédito construção e terreno, o processo de financiamento tem bastantes burocracias e custos associados.

Assim, se está à procura de um crédito rápido, este não é o empréstimo ideal.

O processo de financiamento é mais complexo e demorado. Para além disso terá o fator construção — poderá sempre haver imprevistos.

Em suma, construir uma casa tem tudo para ser um ótimo investimento, pois ficará mais barato que comprar uma casa nova.

Caso, não queira esperar tanto tempo, ou prefira algo menos complexo, pode sempre adquirir uma casa usada e fazer um crédito habitação + obras!

Perguntas Frequentes

Posso pedir um financiamento terreno mais construção?

Sim! Pode pedir um financiamento terreno mais construção.

Porém, nem todas as entidades financeiras disponibilizam e/ou comunicam este tipo de crédito. Por isso, entre em contacto com as entidades para obter mais informações e saber as suas condições de financiamento.

Quais as diferenças entre crédito habitação e obras e um crédito construção?

Um crédito construção é um empréstimo feito com base num projeto de construção a ser realizado num dado terreno e cujas garantias recaem sobre o terreno e tudo que será construido nele.

Um crédito habitação + obras trata-se de um empréstimo que engloba o valor da compra da casa e das obras a realizar, tendo por norma como garantia a hipoteca do imóvel.

Que fatores tenho de avaliar na comparação de propostas de crédito construção?

Existem diversos fatores que deverá estar particularmente atento, tais como:

  • MTIC: é o montante total que terá de pagar pelo empréstimo;
  • Spread: quanto mais baixo for melhor será a sua TAEG e menos juros irá pagar;
  • Produtos associados: associar certos produtos financeiros que as entidades sugerirem poderá ajudar a baixar o spread;
  • Taxa Variável ou Fixa: normalmente a variável é mais barata, porém a sua prestação mensal irá sofrer oscilações ao longo dos anos;
  • Comissões e outras taxas: esteja atento a taxas e comissões “escondidas”.