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João Fins
Revisto por João Fins
João Fins

Licenciado em Economia e com experiência em finanças pessoais. Como redator no Portal do Crédito, tenho a missão de ajudar esclarecer as dúvidas mais comuns dos nossos leitores, no que aos diferentes tipos de crédito diz respeito.

Crédito Construção: Como Funciona? Guia Completo

Artigo sobre Crédito para Construção

Com os preços dos imóveis e taxas de juro tão elevadas, encontrar a casa dos seus sonhos dentro do orçamento familiar, torna-se uma missão cada vez mais difícil para a maioria dos contribuintes portugueses.

Uma alternativa utilizada por muitas famílias é a compra de um terreno e erguer a sua própria casa através de um crédito construção.

Neste artigo, vamos explicar como funciona um crédito construção, as diferenças comparativamente com um crédito habitação tradicional, e como conseguir o melhor financiamento possível para a construção da sua casa.

Juntar Créditos e Poupar
Melhor Crédito Construção!
Comparação de +10 Bancos
Serviço 100% Grátis e Sem Compromisso
Apoio Personalizado do Início ao Fim
Selecionar Finalidade
  • Aquisição
  • Transferência de Crédito
  • Construção
  • Casa Modular
  • Multifunções
Montante

Um “Crédito Construção” é um empréstimo hipotecário que tem como objetivo o financiamento da construção de um imóvel.

Apesar do seu funcionamento ter semelhanças com um crédito habitação tradicional, esta solução mais burocrática apresenta diferenças relativas a garantias, documentação e a financiamento que deve estar a par antes de avançar.

Uma das principais diferenças entre um crédito habitação e um empréstimo para construção é a forma como são fornecidas as garantias.

Na compra de uma casa a garantia é sobre o próprio imóvel, no entanto, num crédito construção, como não existe imóvel, é o próprio terreno e tudo que nele possa ser construído que é utilizado com garantia.

O valor de avaliação ou o custo estimado de obras e construção é sempre calculado por avaliadores contratados pelo banco e certificados pela CMVM.

A entidade financeira tem de avaliar a tipologia, o terreno e a construção do imóvel. Por isso, aconselhamos a obter a aprovação da licença de construção do terreno junto da Câmara Municipal antes de pedir o empréstimo para construção.

Tal como num crédito habitação, a banca empresta até um máximo de 90% da avaliação do projeto (alguns bancos têm terrenos com financiamento até 100%).

Contudo, ao contrário do que acontece na compra para aquisição, num crédito construção o financiamento não é disponibilizado na totalidade no início do contrato.

Como forma de garantia, o valor é concedido entre 3 a 6 tranches ao longo das obras e após aprovação do banco com base em vistorias (com um custo associado).

Outra característica desta solução é o financiamento flexível. Uma vez que recebe o montante por tranches, poderá solicitar ao banco 200.000 € e só gastar 180.000 €.

A construção do imóvel pode demorar várias meses ou anos, a banca costuma oferecer um período de carência de até 36 meses onde o cliente somente paga o valor dos juros do seu crédito.

Esta medida permite aliviar os encargos mensais numa altura que o cliente não usufrui do imóvel. Contudo, num crédito a percentagem do pagamento dos juros na mensalidade no início do contrato é maior, logo a redução acaba por ser reduzida.

Por exemplo numa prestação mensal de 699,24 € ficaria a pagar 619,13€.

Já a duração dos empréstimos é igual um crédito habitação tradicional.

  • Até 40 anos para titulares com idade inferior ou igual a 30 anos;
  • Até 37 anos para titulares com idade entre os 30 anos e os 35 anos;
  • Até 35 anos para titulares com idade superior a 35 anos;
  • Limite de idade no final de contrato: 75 anos.

Estes prazos foram recentemente alterados pelo Banco de Portugal para diminuir os riscos de endividamento das famílias portuguesas.

Além da identificação, comprovativo de morada e IBAN, recibos de vencimento e/ou declaração de IRS, Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal, entre outros documentos, existem condições extra que deve ter em conta:

  • Possuir um terreno com viabilidade de construção (com projeto aprovado melhor);
  • Orçamentos detalhados e licenças camarárias;
  • Ter o montante de entrada mínimo de 10% do valor total do financiamento;
  • Projeto de construção aprovado;
  • Licença de construção;
  • Certidão predial do prédio já registado;
  • Ter uma taxa de esforço saudável (calcular aqui a sua taxa de esforço).

Ter de início um terreno com viabilidade para construção é meio caminho para acelerar o processo de financiamento.

Além disso e uma vez que o terreno é também utilizado como forma de garantia no crédito para construir o imóvel, obter uma aprovação quando ainda não se tem o terreno pode ser algo mais complicado.

Contudo, sendo essa uma realidade de alguns, certos bancos disponibilizam soluções que permitem juntar o financiamento para o terreno com o crédito para construção.

Já tem um imóvel e procura financiamento para realizar obras? Saiba já como funciona um crédito para obras em Portugal.

Bancos com soluções de crédito para construção e crédito para compra de terreno e construção.
EntidadeSpreadPeriodo de CarênciaConstrução + Terreno
NovobancoDesde 0,9%24 MesesOpcional
SantanderDesde 0,8%24 MesesSem Informação
CGDDesde 1%24 MesesSem Informação
BancoCTTDesde 0,8%24 MesesSem Informação
Caixa AgricolaDesde 0,8%24 MesesSem Informação
Dados retirados dos websites das financeiras em novembro 2023 *Informação não disponibilizada

A maioria das financeiras disponibiliza crédito construção, no entanto poucas são aquelas que comunicam abertamente as características e vantagens desta solução nos seus websites.

Bancos como o Novobanco, Santander, CA e Caixa Geral de Depósitos estão entre os melhores para a aquisição de um crédito para construção.

Contudo, apesar de terem um período de carência máximo de 2 a 3 anos e contratos a spreads competitivos, o Novobanco é o único que permite que os clientes simulem online um crédito com e sem juntar os custos de construção e de aquisição do terreno num único contrato.

Novobanco

  • Financiamento máximo de 90% do menor valor de avaliação do imóvel no momento da conclusão do projeto de construção ou do valor de aquisição do terreno e custo de construção se habitação for permanente;
  • Se o terreno for do banco o financiamento pode chegar aos 100% do menor valor de avaliação do imóvel no momento da conclusão do projeto de construção ou o valor de aquisição do terreno e custo da construção;
  • A hipoteca do bem financiado pode ser substituída, parcial ou totalmente, por outro imóvel. Pode recorrer a fiadores para assegurar o pagamento.

Santander Totta

  • Financiamento para Habitação Própria Permanente varia 85% do valor de avaliação, não podendo o montante exceder o valor do custo de construção.

Caixa Geral de Depósitos

  • Financiamento para Habitação Própria Permanente entre 80% e 85% do valor da avaliação e 90% do valor de investimento (Construção);

Banco CTT

  • Financiamento para aquisição de habitação própria permanente com rácio máximo de 90% (pressupõe entrada efetiva de capitais);

Caixa Agrícola

  • Até 90% do menor dos valores entre a avaliação e a aquisição de imóvel em caso de Habitação Própria Permanente;
  • Os encargos dos actos notariais e do registo predial respeitantes à aquisição de habitação própria permanente são reduzidos até 50%.
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Montante

Para obter um bom crédito, independentemente da tipologia de financiamento, deve solicitar propostas a vários bancos e comparar alguns pontos como:

  • Spread: é a margem de lucro dos bancos e o principal ponto de neogciação. Quanto mais baixo for o spread, maior a probabilidade de pagar menos;
  • TAEG (Taxa Anual Efetiva Global): esta sigla em forma de percentagem representa o custo anual de todas as despesas associadas ao crédito;
  • MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor): representa o montante total que tem de pagar pelo empréstimo. Quanto mais baixo for, mais barato será o crédito.

Este é um empréstimo bastante burocrático e com diversas nuances dependo das características da construção, garantias, perfil do cliente, entre outros.

Neste sentido, aconselhamos a entrar em contacto com um intermediário de crédito como a Gestlifes, Doutor Finanças ou a AMCO. Com base nas suas necessidades e perfil, estas irão procurar o melhor crédito construção para si e para a sua carteira (sem custos ou compromissos).

Imagine que o Carlos e a Joana precisam de um financiamento para construir a sua casa.

  • Prazo de Pagamento: 40 anos
  • Custos da Construção: 150.000 €
  • Valor Estimado Pós-Construção: 200.000 €
  • Taxa: Variável
  • Período de Carência: 24 Meses

Perante estas informações o casal fez uma simulação numa entidade financeira para saber quanto lhe custará o seu crédito construção.

Entrada Inicial20.000,00 €
Spread1,6%
TAEG6,6%
Prestação Mensal Primeiros 24 Meses619,13 €
Prestação Mensal Restantes Meses699,24 €
Despesas e Comissões2.291,85 €
Seguro Imóvel10,55 € / Mês
Seguro Vida20,75 € / Mês
Vistoria de Construção140,40 € / Cada
MTIC285.334,99 €
Exemplo ilustrativo de um crédito para construção

Neste exemplo o casal iria pagar um spread de 1,6% e uma TAEG de 6,6%, o que para o valor solicitado significaria um pagamento de 619,13 € durante 24 meses + o seguro de vida e multirrisco para depois passar a pagar 699,24 € até final do contrato.

Além disso, teria de pagar 140,40 € por cada vistoria realizada.

Estes são assim alguns dos valores que deve ter em consideração ao comparar as propostas feitas nos vários bancos (sendo um crédito mais complexo entrar em contacto com uma intermediária de crédito pode ser de uma ajuda crucial).

  • Diminuição do Número de Vistorias: sabendo que cada vistoria tem um custo de até 400 €, será benéfico tentar reduzir o número de tranches de financiamento;
  • Acelerar o Período de Construção: apesar de ter uma carência de capital até 36 meses enquanto a obra decorre, vai estar a pagar juros sobre algo que não usufrui. Logo, procure que a obra não demore mais tempo do que o previsto;
  • Subscrição de Produtos Financeiros: tal como num tradicional poderá baixar o seu spread com a subscrição de produtos bancários como cartões de crédito, seguros de vida, entre outros. Analise se é viável na sua situação;
  • Montante de Entrada: quanto maior for a sua entrada inicial menor vai ser o financiamento necessário e mais fácil será aprovar o crédito;
  • Comparar Diferentes Propostas: Não caia na tentação de pedir somente ao seu banco uma proposta de crédito. Faça diversas simulações em diversas entidades e descubra quais as melhores face às suas necessidades.
  • Financiamento Flexível
  • Isento de IMT
  • Período Carência Até 36 Meses
  • Análise e Aprovação Complexa
  • Financiamento Por Tranches
  • Pagamento de Vistorias

Com os preços das casas a subir todos os anos, é normal que comprar um terreno e construir uma casa seja a opção mais viável para muitos contribuintes portugueses.

Esta solução permite que o custo do imóvel fique mais em conta do que os valores atualmente praticados no mercado.

além disto, é a solução de financiamento normalmente utilizada para quem procura obter um crédito habitação para casa modular.

No entanto, este é um crédito bastante complexo de ser financiado. Além das análises normais que são exigidas num crédito habitação, a banca tem de avaliar a viabilidade da construção, a emissão das licenças e com base no orçamento de despesas da construção obter uma avaliação do imóvel.

Além disso, como a banca somente concede o financiamento por tranches depois de uma vistoria às obras, o cliente pode acabar por ter alguns custos extras que são inexistentes num crédito hipotecário normal.

Um crédito para construção não paga IMT. Como não tem uma casa, mas sim um contrato para construção, irá somente pagar o imposto sobre o terreno, que tem naturalmente um valor inferior ao da avaliação da construção.

O preço de venda dos imóveis tem crescido em Portugal e esse acaba por ser um dos grandes fatores que faz com que as pessoas optem pela construção.

Sabia Que:

Segundo o Eurostat, comprar casa em Portugal em 2022 era 90% mais caro do que em 2015.

Porém, temos de realçar que a subida dos valores das casas não é uniforme por todo o nosso território. Por exemplo, em 2023 o preço por m2 (moradias) em Santarém subiu 17% face a 2022 e em Castelo Branco desceu 7%.

Por isso, mais importante que os dados a nível nacional, é estarmos atentos ao contexto local e à oportunidade de negócio que surgir no momento.

Além disso o custo de construir casa também tem aumentado significativamente nos últimos anos.

Índice de Custos de Construção de Habitação Nova

DataTotalMateriaisMão de Obra
Agosto 2023+16,45%+17,73%+14,80%
Agosto 2022+13,62%+18,60%+7,23%
Agosto 2021+1,3%+2,09%+0,28%
Índice de Custos de Construção de Habitação Nova com ano base 2021 – INE

Segundo o INE, estima-se que os custos de construção de habitação nova em Portugal tenha tido uma forte subida em 2022. Principalmente devido ao incremento do custo dos materiais de construção.

Em 2023 os valores tenderam a estabilizar, contudo o custo de contrução está agora 16% mais caro do que o praticado em 2021.

Todavia, mesmo com estes aumentos, que afetam tanto quem compra como quem constrói, construir casa pode ser um bom investimento.

O terreno estando bem localizado e com as devidas licenças de construção e ter um construtor de confiança que cumpra com os prazos definidos, poderão ser fatores cruciais para poder poupar dezenas de milhares de euros e obter um imóvel a uma fração do seu valor de mercado final.

Além disso, pode construir com as dimensões e acabamentos que preferir e gerir a sua construção com base no seu orçamento.

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  • Construção
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Montante

Seja qual for o tipo de financiamento que pretende contratar, a base para a contratação de um bom crédito é estar bem informado sobre as ofertas e características do mercado.

Este ponto é ainda mais importante quando falamos de um crédito para construção ou crédito construção + terreno, por serem empréstimos com bastantes burocracias, custos associados e imprevistos na construção.

Caso, não queira esperar tanto tempo, ou prefira algo menos complexo, pode sempre adquirir uma casa usada e fazer um crédito habitação + obras!

Perguntas Frequentes

Posso pedir um financiamento terreno mais construção?

Sim! Pode pedir um financiamento terreno mais construção. Porém, nem todas as financeiras disponibilizam e/ou comunicam este tipo de crédito.

Quais as diferenças entre crédito habitação e obras e um crédito construção?

Um crédito construção é um empréstimo feito com base num projeto de construção a ser realizado num dado terreno e cujas garantias recaem sobre o terreno e tudo que será construido nele. Um crédito habitação + obras trata-se de um empréstimo que engloba o valor da compra da casa e das obras a realizar, tendo por norma como garantia a hipoteca do imóvel.

Que fatores tenho de avaliar na comparação de propostas de crédito construção?

Existem diversos fatores que deverá estar particularmente atento, tais como:

  • MTIC: é o montante total que terá de pagar pelo empréstimo;
  • Spread: quanto mais baixo for melhor será a sua TAEG e menos juros irá pagar;
  • Produtos associados: associar certos produtos financeiros que as entidades sugerirem poderá ajudar a baixar o spread;
  • Taxa Variável ou Fixa: normalmente a variável é mais barata, porém a sua prestação mensal irá sofrer oscilações ao longo dos anos;
  • Comissões e outras taxas: esteja atento a taxas e comissões “escondidas”.