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Contratar um crédito habitação não é sinónimo de estar vinculado ao mesmo banco até ao final do contrato.
Se sente que as taxas de juro estão a aumentar em demasia os seus encargos e que existem outros bancos com propostas mais vantajosas, talvez faça sentido avaliar a possibilidade de uma transferência de crédito habitação gratuita para outro banco.
Para o ajudar, neste artigo, explicamos como funciona esta solução, como obter uma trasnferência de crédito gratuita, qual a documentação necessária e claro, qual o melhor banco para transferir crédito habitação em 2023.
Como Funciona Uma Transferência de Crédito Habitação?
Uma transferência de crédito habitação significa mudar o contrato de uma entidade financeira para outra com melhor condições de financiamento.
Quando estabelece um crédito habitação não é obrigado a manter o contrato até ao final do prazo de pagamento acordado. Logo, se encontrar um banco que lhe permita baixar a sua prestação mensal e/ou o custo total do empréstimo pode ser benéfico solicitar a transferência.
Ao transferir o contrato, poderá baixar o spread, reduzir o custo com o seguro de vida, alargar os prazos de pagamento, alterar o tipo de taxa (fixa, mista ou variável), entre muitas outras opções.
Para o fazer tem de acordar as condições com a nova instituição e comunicar ao banco atual a sua intenção.
Após esse momento mais burocrático, a nova entidade liquida a dívida na financeira antiga cobrando depois a si o pagamento do valor do empréstimo ainda em falta.
Este reembolso antecipado é tratado pela nova instituição financeira, logo o consumidor não tem de se preocupar com a transferência da dívida.
Qual o Melhor Banco Para Transferir Crédito Habitação?
| Banco | Comissões | Spread | TAEG |
|---|---|---|---|
| CGD | Isento | Desde 1,1% | Desde 5,5% |
| Banco CTT | Isento | Desde 0,8% | Desde 5,2% |
| Santander | Isento | Desde 0,8% | Desde 5,4% |
| Montepio | Isento | Desde 0,8% | Desde 5,6% |
| Activobank | Isento | Desde 0,85% | Desde 5,6% |
| Millennium | Isento | Desde 0,8% | Desde 5,5% |
| Novobanco | Isento | Desde 0,9% | Desde 5,5% |
Neste momento a maioria dos bancos em Portugal permite uma transferência de crédito habitação gratuita até final do ano de 2023. O que, dependendo dos contratos, pode significar uma poupança de quase 2.000 €.
Contudo, o critério para selecionar o melhor banco para transferir um crédito não deve ser somente os custos da mudança mas sim as condições que cada um oferece ao cliente.
Existem bancos como o Montepio, Santander Totta, Millennium BCP e ActivoBank que, além da transferência gratuita, oferecem ou permitem uma redução substancial do spread durante os primeiros 2 a 3 anos de contrato para combater as altas taxas da Euribor.
Por exemplo, o Montepio oferece o spread a 0% durante 2 anos e o Santander permite uma redução para 0,5% durante 3 anos.
Esta “guerra de spreads” e de campanhas promocionais nas transferências existem porque os bancos estão a procurar alternativas de angariarem novos clientes numa fase em que as vendas das casas e consequentemente o crédito habitação têm caído de forma considerável.
Segundo o Relatório do INE, entre janeiro e março de 2023, transacionaram-se 34.493 habitações, correspondendo a uma redução homóloga de 20,8%
Quanto posso Poupar Com Uma Transferência de Crédito?
A poupança conseguida ao transferir o empréstimo vai sempre depender do contrato que o cliente tiver. Além disso, existe contratos cuja transferência pode acabar por ser prejudicial.
Por exemplo, se tiver um contrato antigo com taxa fixa, muito dificilmente uma transferência seria uma boa ideia pois a taxa de juro que paga será muito inferior ao de hoje em dia.
Já se tiver um crédito com taxa variável e com um spread superior a 1,5%, existe uma grande probabilidade de conseguir obter uma poupança significativa na prestação.
Peguemos num exemplo de um casal que tenha um crédito habitação com as seguintes características:
- Valor em Dívida: 140.000 €
- Spread: 2%
- Taxa: Variável com Euribor a 6 Meses
- Prestações a Pagar: 360 Meses (30 anos)
- Mensalidade: 842.07 €
Qual será a poupança mensal se o casal mantiver a Euribor atual e baixar o spread para 0,8% numa transferência do seu crédito habitação?
- Antiga Mensalidade: 842.07 €
- Nova Mensalidade: 737.07 €
- Poupança Mensal: 105,00 €
Ou seja, esta família somente com a redução de spread iria conseguir poupar todos os meses 105 € o que significa uma poupança de 1.260,00 € ao ano (dependendo das oscilações da Euribor).
A prestação mensal de um crédito habitação costuma ter um peso substancial no orçamento de uma família. Por isso, é importante estar sempre atento a todas as opções que permitam baixar os custos do empréstimo.
Relembramos que pode alterar os seguros de vida para poupar algumas dezenas de euros todos os meses, diminuir ou aumentar o número de produtos subscritos e ajustar o prazo de pagamento para que a prestação da casa desça de forma mais significativa.
Uma análise a fundo ao mercado e a solicitação de várias propostas é algo essencial numa primeira fase.
Para o ajudar aconselhamos a entrar em contacto com uma intermediária de crédito. Sem custos ou compromissos estas entidades procuram no mercado o banco com melhor proposta de transferência de crédito habitação para a sua situação e contrato.
É assim uma forma de poupar tempo e ter garantias que obtém um bom contrato.
Quando Posso Mudar o Crédito Para Outro Banco?
Independentemente da data da celebração do contrato, pode a qualquer momento fazer uma transferência do seu crédito habitação para outro banco desde que a sua dívida seja inferior a 90% do valor do seu imóvel.
Ou seja, se deu 200.000 € pelo seu imóvel e sua dívida atual é 185.000 € então, como o valor em dívida é superior a 90%, não vai ser ilegível para fazer a transferência.
Neste sentido, se tem um contrato há menos de 2 anos, é pouco provável que esta seja uma solução viável para si.
Realçamos também que, se o seu contrato tiver mais dos 2 anos, o banco vai utilizar como base de calculo o valor da avaliação do imóvel e não o da aquisição.
Esteja atento ao seu contrato de crédito habitação e às cláusulas que este possa ter que limitem os prazos de uma transferência.
Custos de Uma Transferência de Crédito Habitação
| Comissões e Impostos | Custo |
|---|---|
| Comissão de Avaliação Imóvel | +/- 240,00 € |
| Comissão de Formalização | +/- 500,00€ |
| Cópia Certificada do Contrato Atual | 43,05 € |
| Registo da Hipoteca Sobre o Imóvel | 225,00 € |
| DPA (Documento Particular Autenticado) | 20,00 € |
| Imposto de Selo | Isento |
| IMT | Isento |
| Taxa de Amortização | Isento |
Até 31 de dezembro de 2023, está isento do pagamento da comissão de amortização nos contratos de crédito hipotecário com taxa de juro variável.
Para poder transferir o crédito habitação para outro banco, por norma o cliente é obrigado a pagar as seguintes comissões:
- Comissão de Reembolso Antecipado: 0,5% do valor em dívida caso o contrato seja de taxa variável e 2% em caso de taxa fixa;
- Comissão de Formalização de Contrato: varia de entidade para entidade e pode chegar aos 500 €;
- Custos de Escritura: uma nova escritura pode ascender aos 200 €;
- Comissão de Avaliação do Imóvel: poderão variar entre os 210 € e os 310 €, dependendo da entidade financeira em questão.
Apesar dos custos variarem conforme a dívida em causa e a instituição selecionada, normalmente o cliente suporta cerca de 2.000 € para avançar com o processo.
Contudo, como já referido, hoje em dia a maioria das instituições financeiras em Portugal cobrem todos os custos associados a uma transferência de crédito.
Em 2023 o consumidor português poderá conseguir fazer uma transferência do seu crédito habitação sem qualquer custo associado.
Por isso, se tem uma mensalidade demasiado elevada face aos seus rendimentos atuais, talvez esta seja a altura ideal para procurar no mercado soluções mais vantajosas.
Onde Simular Uma Transferência de Crédito Habitação?
As instituições bancárias hoje em dia oferecem simuladores em tempo real para diversos produtos financeiros.
Contudo, fazer uma simulação de um empréstimo urgente para hoje não é o mesmo que simular uma transferência de crédito habitação.
Como pode imaginar, um crédito habitação é um empréstimo complexo onde as instituições têm de avaliar diversos fatores para poderem apresentar uma simulação realista.
Assim, além da identificação pessoal, tem de esclarecer:
- Valor em dívida atual;
- Ano da contratação do crédito atual;
- Prazo de pagamento remanescente;
- Taxa atualmente contratada (fixa, mista ou variável);
- Spread e Euribor contratado;
- Nº de titulares do contrato;
- Valor estimado da avaliação atual do imóvel;
- Entre outros fatores.
Para simplificar o processo e não ter que enviar os seus dados enumeras vezes até encontrar uma boa proposta, poderá entrar em contacto com uma intermediária de crédito.
Numa intermediária somente tem de fornecer a informação uma vez para obter várias propostas. Além disso, o processo de análise é gratuito e sem compromissos.
Como Pedir Uma Transferência de Crédito Habitação Gratuita?
Para transferir gratuitamente o seu crédito hipotecário tem de escolher um banco que tenha uma campanha promocional de isenção de custos de transferência.
Após escolher o banco com a melhor proposta vai ter de repetir grande parte dos processos de aprovação e financiamento que antecederam o primeiro contrato.
1º Passo: Aprovação da Transferência de Crédito
Em primeiro lugar terá de enviar a maioria da documentação que çhe foi solicitada no momento da contratação do crédito habitação atual, tais como:
- Documento de Identificação: cartão de cidadão dos titulares;
- Comprovativo de Morada Fiscal: por exemplo, a última fatura da luz ou água;
- Extratos Bancários (últimos 3 meses);
- 3 Últimos Recibos de Vencimento: caso seja trabalhador por conta de outrem;
- Declaração da Entidade Patronal: com indicação do vínculo laboral;
- Mapa de Responsabilidades: clicar em “Central de Responsabilidades de Crédito” no website do Banco de Portugal.
Esta documentação é essencial para que a nova entidade possa oferecer as melhores condições de empréstimo possíveis.
Caso esteja em incumprimento deverá normalizar a sua situação com a instituição antes de efetuar o pedido.
2º Passo: Avaliação do Imóvel e Mudança de Banco
Aceitando a proposta do novo banco, deverá comunicar à sua entidade que pretende transferir o seu crédito habitação atual.
Após a nova entidade receber o pedido, existe um prazo de 10 dias para que o seu banco atual entregue a documentação necessária para a transferência (assim como o capital em dívida) à nova financeira.
Nesta fase existe mais documentação que terá de enviar:
- Cópia da Escritura: de compra e venda e mútuo com hipoteca;
- Documentos do Imóvel: planta, Caderneta Predial e Certidão Predial;
- Apólices do seguro: seguros de vida e multirriscos (caso pretenda manter os atuais);
- Distrate: o distrate de hipoteca comprova a anulação e liquidação do contrato quando a dívida é saldada;
- Declaração de Dívida do Banco Atual: comprova a rescisão da hipoteca do imóvel.
Realçamos que a documentação necessária e os tempos de pedido da mesma poderão variar de banco para banco.
Processo muito complexo? Não se preocupe, a sua nova entidade estará sempre ao seu lado a ajudá-lo.
Poderá também entrar em contacto com uma intermediária de crédito que tenha essa solução. Estas irão procurar e indicar as melhores propostas de transferência crédito habitação para si e ajudar no processo sem custos associados.
Cuidados a Ter ao Transferir Crédito Habitação
Antes de transferir o crédito habitação deve analisar detalhadamente as condições propostas pelo banco.
Que produtos bancários terá de contratar para obter uma redução do spread? Que custos mensais esses produtos vão ter? O seguro de vida e multiriscos vai ficar mais caro? Qual é a TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) proposta?
Estes são alguns dos pontos que deverá ter em consideração na análise da FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) antes de tomar qualquer decisão.
Além disso, tenha em consideração que, através de um crédito multifunções, poderá fazer uma transferência do seu crédito e adicionar um valor extra para utilizar como bem entender. Contudo, a contratualização desta solução terá lugar ao pagamento de impostos e comissões, que de outra maneira estaria isento.
Em suma:
- Evite olhar somente para o spread;
- Tenha em atenção à TAEG e ao MTIC;
- Verifique a necessidade de adquirir produtos bancários extra;
- Analise os seguros de vida e multirrisco.
Saiba qual será o valor da sua prestação mensal se a atualização fosse feita hoje através do nosso Simulador Euribor.
Conclusão
Hoje em dia, vários bancos apresentam campanhas promocionais de redução de spreads e isenções de custos de transferência. Logo, se tem um empréstimo com taxa viarável e um spread acima de 1,5% talvez esta seja uma excelente altura para ponderar uma mudança.
Porém, se procura fazer uma transferência de crédito habitação tente também renegociar o seu crédito com o seu banco atual.
Perder um cliente não é do interesse de nenhuma entidade. Por isso, fale com o seu gestor e averigue a possibilidade de melhorar o seu contrato atual.
Segundo o Jornal de Negócios, entre junho de 2022 e maio de 2023, foram realizados novos contratos de crédito habitação no valor de 17 mil milhões de euros. Destes, 3,8 mil milhões corresponderam a renegociações.
Por fim, se a transferência for o caminho ideal para si e uma vez que encontrar o melhor banco para transferir crédito habitação pode não ser uma tarefa fácil, aconselhamos a entrar em contacto com uma intermediária de crédito como o Doutor Finanças ou a Gestlifes.
Perguntas e Respostas
Quais são os custos com uma transferência de crédito habitação?
Uma transferência de crédito tem custos associados como a comissão de reembolso, avaliação de imóvel, abertura de processo e escritura. Todavia, as instituições bancárias em Portugal estão a isentar os clientes do pagamento destes custos.
Posso pedir financiamentro extra numa transferência de crédito habitação?
Sim! O consumidor pode solicitar um financiamento extra, porém terá de pagar comissões e impostos pelo valor adicional que podem ser superior a 2.000 €.
Quanto tempo demora uma transferência de crédito habitação?
Entre a avaliação, aprovação e a data da escritura do novo contrato de crédito habitação, o consumidor deverá contar com no mínimo 30 dias úteis.
O que preciso de fazer para transferir o crédito habitação?
Após selecionar a financeira ideal deverá entrar em contacto com o seu banco atual e comunicar a sua intenção de mudança para que num prazo de 10 dias esta possa entregar a documentação necessária para a transferência (assim como o capital em dívida) à nova financeira.
Transferir crédito habitação é a melhor opção para poupar?
No Portal do Crédito aconselhamos os nossos leitores a tentarem renegociar o seu crédito habitação em vigor. Caso as novas condições propostas não sejam do seu agrado, então uma transferência de crédito habitação poderá ser o caminho para poupar em alguns casos umas centenas de euros todos os meses.
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