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Se procura um crédito habitação, e está familiarizado com o termo spread, sabe da sua importância para obter um bom empréstimo.
Sendo este um dos principais fatores que determinam o valor do seu crédito, sabia que existem diversas formas de o baixar e assim conseguir poupar milhares de euros?
Tendo como base essa premissa, neste artigo, iremos dizer como e onde obter um spread mais baixo em 2023, qual o seu significado, o que provoca a sua variação e se o pode renegociar com a sua entidade.
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O Que é o Spread?
O spread é uma taxa de juro aplicada pelas entidades credoras nos contratos de créditos – margem de lucro que estas entidades vão ter quando efetuam um empréstimo.
O spread é a margem de lucro de uma dada entidade financeira num contrato empréstimo.
Ou seja, se fizer um empréstimo de 200.000 € à banca com um spread de 2%, isto significa que o banco irá ter uma margem de lucro de 4.000 € somente nesta taxa.
Contudo, existem outras taxas, comissões, despesas e seguros onde os bancos vão também buscar algum dinheiro com o empréstimo.
Assim, apesar do spread ser uma forte componente do seu crédito habitação (por exemplo), a verdade é que existem mais fatores que irão influenciar o custo com o seu empréstimo.
Qual o Melhor Spread Crédito habitação 2023?
| Entidade Financeira | Spread Mínimo |
|---|---|
| Bankinter | 0.85% |
| Montepio | 0.90% |
| Banco CTT | 0.95% |
| Santander Totta | 1% |
| ActivoBank | 1% |
| BPI | 1% |
| Novobanco | 1% |
| CGD | 1% |
Durante a crise de 2008, os bancos, por forma a diminuírem os prejuízos, aumentaram bruscamente os valores do spread – chegaram a atingir os 3%. Com o passar dos anos os valores desceram, e hoje em 2023, ao analisar os principais bancos em Portugal, podemos observar que o spread mínimo tem variado entre 0,85% e 1%.
Hoje, devido a diversos fatores como a inflação e a guerra na Europa, as taxas de juros diretoras subiram diversos pontos base, originando um aumento elevado da Taxa Euribor que voltou para terrenos positivos (e com perspetivas de continuar a subir em 2023) – o que faz aumentar substancialmente as prestações mensais das famílias.
Por isso, os bancos, tendo uma maior margem de lucro nos seus empréstimos devido às taxas diretoras, ganham algum folgo para procurar oferecer um spread mais baixo em novos contratos – para atrair novos clientes.
Para saber os juros totais que as famílias vão pagar à banca, é necessário calcular a TAN (Taxa Anual Nominal), que se dá pela soma da Euribor contratada e do spread.
Realçamos que, os spreads mínimos disponibilizados pelas entidades, além de estarem relacionados com os fatores acima descritos, poderão estar alocados à compra de produtos bancários destas instituições.
Logo o provável é acabar por obter um spread um pouco acima destes valores se não fizer a subscrição de produtos financeiros da entidade.
Outro fator a destacar é o risco que o cliente poderá representar para a banca. Ou seja, quanto menos garantias, rendimentos e estabilidade financeira um cliente tiver, maior será o spread aplicado.
O Que Faz Variar o Spread no Crédito Habitação?
Como já referido, o spread é geralmente somado ao indexante (Taxa Euribor) e como resultado, temos a taxa de juro do empréstimo, designada por Taxa Anual Nominal (TAN). Ora, não sendo o indexante definido pelas instituições financeiras em Portugal, é no spread que estas poderão obter o seu lucro.
Assim, quanto maior for o risco do empréstimo, maior será o spread.
Mas afinal quais são os fatores que fazem variar esta taxa?
Historial de Crédito
Visto que, esta taxa está relacionada com o risco de incumprimento de quem solicita o crédito, a primeira coisa que a entidade financeira irá analisar é o seu historial de crédito e se cumpre com as suas obrigações financeiras.
É por essa razão que as entidades querem aceder ao seu Mapa de Responsabilidades de Crédito.
Valor do Empréstimo
O Loan-to-Value (LVT) é o rácio entre o valor do imóvel e o valor solicitado à entidade financeira.
LTV = (Valor do Empréstimo / Valor da Garantia) x 100
Sendo o valor da garantia o crédito à habitação solicitado, quanto menor for o rácio, menor será o risco de incumprimento.
Garantias Dadas
As garantias são uma forma de baixar o nosso perfil de risco perante a entidade financeira.
Assim, quanto mais cobertura em garantias o banco tiver sobre o seu imóvel, mais facilmente conseguirá negociar um spread mais baixo.
Concorrência
Até agora, falamos de fatores diretamente relacionados com o risco. Ora, este fator é uma exceção.
Se esta taxa é a margem de lucro das entidades, quando maior melhor para as financeiras. Porém, vivemos num mercado concorrencial, e bastante competitivo nesta área. Assim, se os bancos querem atrair um cliente a realizar um crédito habitação com eles, as entidades terão de proporcionar o melhor negócio possível.
Capacidade Negocial
Estar bem informado sobre os valores praticados no mercado e sobre as formas de obter um spread mais baixo serão sempre pontos positivos numa negociação com a entidade.
Lembre-se, o lucro das entidades está no spread, pelo que não será por vontade própria que irão abdicar de parte do mesmo.
6 Dicas Para Um Spread Mais Baixo
O spread mais baixo nos últimos anos tem variado bastante.
Por isso, existe uma boa possibilidade de agora estar a pagar um valor bastante mais elevado que os contratos realizados neste momento.
Assim, se o seu spread está atualmente acima dos 2%, então talvez esteja na altura de, pelo menos, tentar uma renegociação do seu crédito habitação.
1. Falar Com o Gestor de Conta
O primeiro passo para baixar o spread é, sem dúvida alguma, contactar o seu gestor bancário.
Em conjunto, poderão analisar um valor de spread mais competitivo. Se tiver um historial de cliente cumpridor ou se for um cliente antigo do banco, terá com toda a certeza, mais hipóteses de renegociar o spread com sucesso.
Ainda assim, importa sublinhar: antes de falar com o banco, faça simulações e muna-se de toda a informação necessária para perceber o que os outros bancos estão, efetivamente, a oferecer.
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2. Maior Entrada ou Avultada Amortização
Outra opção passa por dar uma boa entrada aquando da contratação do crédito.
Desta forma irá diminuir o LTV e aumentar a confiança do banco na sua saúde financeira.
Ora, se já contraiu o crédito há algum tempo, mas tem algumas poupanças de lado, pode sempre contactar o seu gestor bancário para verificar a possibilidade de amortizar o seu crédito e assim diminuir o seu rácio.
Poderá ter de pagar uma comissão de reembolso por amortização antecipada. Se não compensar, não coloque essa hipótese.
3. Subscrever Produtos das Entidades Financeiras
É de salientar que, os bancos que oferecem os spreads mais competitivos são também aqueles que exigem a obrigatoriedade da compra de vários produtos financeiros.
A domiciliação de ordenado ou a compra de produtos adicionais (PPR, seguros de saúde, cartão de crédito) são por norma algumas opções disponibilizadas pelas entidades para baixar o spread do empréstimo.
Caso já tenha um crédito habitação ativo, pode sempre falar com o seu gestor e entender as possibilidades de compra destes produtos para baixar os juros a pagar.
No entanto, tenha em mente que o objetivo é baixar a prestação da sua casa. Ou seja, analise cuidadosamente se a contratação destes produtos bancários compensam a redução de spread oferecida.
4. Comprar Imóveis do Banco
Sabia que os imóveis vendidos pelo banco têm, por norma, um spread mais baixo e bonificações especiais?
Se está a pensar comprar casa, informe-se junto do seu gestor bancário sobre este assunto, pois em conjunto, poderão descobrir imóveis que vão de encontro às suas necessidades.
Caso o imóvel do banco necessite de obras, pode sempre fazer um Crédito Habitação + Obras que lhe pode oferecer diversas vantagens.
5. Garantias no Empréstimo
Pegando de novo na premissa de quanto maior for o risco de incumprimento de um crédito, maior o spread aplicado pela instituição financeira, é normal que quanto mais garantias der menor será o risco.
Por isso, para além da hipoteca do imóvel (garantia obrigatória), se puder, junte também um fiador.
Desta forma, facilmente conseguirá negociar um spread mais baixo.
6. Vinculo Laboral Estável
Se tem de momento um contrato efetivo com alguma empresa, mas na altura da contratação do crédito estava com contrato a prazo, na altura de renegociar o spread, este poderá ser usado na negociação como garantia de estabilidade.
Posso Renegociar Um Spread Crédito Habitação?
Poderá sempre renegociar o spread crédito habitação, porém algumas entidades e em alguns contratos não são permitidos alterações ao spread. Por isso, na hora de fazer o seu, tenha isso em consideração.
Caso lhe seja permitido, aí deve estar sempre atento ao mercado para entender qual a melhor altura de renegociar.
Haverão alturas que renegociar o seu crédito poderá significar uma poupança de milhares de euros na sua carteira.
Só em 2020, segundo o Banco de Portugal, foram renegociados 2,4 mil milhões de euros em crédito habitação.
Realçamos que, as instituições de crédito não podem cobrar qualquer comissão se a renegociação tiver como objetivo:
- Alteração de condições do contrato de crédito;
- Alteração do regime da taxa de juro;
- Alteração de companhia seguradora.
Lembre-se, as instituições de crédito não podem fazer depender a sua renegociação de outros produtos ou serviços financeiros.
Conclusão – Spread Mais Baixo
Obter um melhor spread no seu imóvel, poderá de facto fazê-lo poupar milhares de euros ao longo dos anos.
Lembre-se que, para obter o melhor spread possível, deverá estar atento a diversos fatores como seguros de vida, comissões de avaliação, produtos bancários alocados, prazos de pagamento, entre outros.
Caso não o consiga baixar na sua entidade financeira, poderá sempre solicitar uma transferência do crédito para outra entidade com uma melhor proposta.
Embora lhe possa(m) ser cobrada(s) algumas comissões pela transferência, por vezes, a mudança poderá ser benéfica para a obtenção de uma redução considerável.
Realçamos, contudo, que, para conseguir arranjar um bom crédito habitação terá de olhar para muitos mais fatores além do spread e da entidade:
- Prazo de Pagamento;
- Taxa Anual Efetiva Global (TAEG);
- Valor de Entrada;
- Valor das Garantias;
- Taxa Variável ou Fixa.
Caso esteja com dificuldades em pagar o seu crédito habitação e tenha mais créditos ativos, saiba que pode sempre juntar os seus créditos num só (crédito consolidado). Assim, além de diminuir burocracias, poderá baixar as despesas mensais e como consequência a sua taxa de esforço.
Se tiver menos de 35 anos, poderá, em algumas instituições, ter acesso a um crédito habitação jovem com bonificações de spread.
Em suma, pesquise e não descure as simulações. Esteja informado!
Pode sempre entrar em contacto com uma intermediária de crédito para o ajudar a encontrar o melhor empréstimo para a sua carteira.
Perguntas e Respostas
O que é o spread?
No fundo, o spread é a margem de lucro cobrada pelos bancos num empréstimo bancário. A percentagem poderá variar conforme o perfil do cliente, das garantias que disponibiliza, da subscrição ou não de seguros e domiciliação de ordenados, do tipo de financiamento solicitado, entre outros.
Qual o banco com spread mais baixo em 2023?
O valor do spread contratado varia conforme diversos fatores, desde o perfil do cliente a garantias e subscrições de produtos bancários da entidade. Por isso, é impossível dizermos qual será a entidade com o melhor spread para o seu caso.
O que podemos enumerar são as entidades que tendem a disponibilizar um spread mínimo inicial inferior a 1% em 2023: Bankinter, Montepio ou Banco CTT.
Como conseguir um spread mais baixo?
Para conseguir um contrato de crédito com spread mais baixo poderá subscrever a produtos bancários das entidades financeiras (domiciliação de ordenados, Plano de Poupança e Reforma, seguros, entre outros).
Além disso, dar um bom valor de entrada no seu crédito habitação ou uma amortização considerável ao seu crédito atual, dar mais garantias ou tentar renegociar o crédito habitação atual, poderão ser formas de baixar o seu spread.
Como simular o spread de um crédito habitação?
O spread pode variar conforme diversos fatores como garantias, valor de entrada, produtos, subscritos, entre outros. Por isso, para entender que spreads a banca lhe poderá oferecer, o melhor será entrar em contacto com uma intermediária de crédito.
Estas irão procurar e simular no mercado as entidades financeiras com as melhores propostas para o seu perfil de crédito.