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João Fins
Revisto por João Fins
João Fins

Licenciado em Economia e com experiência em finanças pessoais. Como redator no Portal do Crédito, tenho a missão de ajudar esclarecer as dúvidas mais comuns dos nossos leitores, no que aos diferentes tipos de crédito diz respeito.

Spread Mais Baixo 2022 – Qual o Melhor e Como Obter?

Se procura um crédito habitação, e está familiarizado com o termo spread, sabe da sua importância para obter um bom empréstimo.

Sendo este um dos principais fatores que determinam o valor do seu crédito, sabia que existem diversas formas de o baixar e assim conseguir poupar milhares de euros?

Tendo como base essa premissa, neste artigo, iremos dizer como e onde obter um spread mais baixo, o que provoca a sua variação e se o pode renegociar com a sua entidade.


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spread é uma taxa de juro aplicada pelas entidades credoras nos contratos de créditos – margem de lucro que estas entidades vão ter quando efetuam um empréstimo.

O spread é a margem de lucro de uma dada entidade financeira num contrato empréstimo.

Ou seja, se fizer um empréstimo de 200.000 € à banca com um spread de 2%, isto significa que o banco irá ter uma margem de lucro de 4.000 €.

Contudo, existem outras taxas, comissões, despesas e seguros onde os bancos vão também buscar algum dinheiro com o empréstimo.

Assim, apesar do spread ser uma forte componente do seu crédito habitação (por exemplo), a verdade é que existem mais fatores que irão influenciar o custo com o seu empréstimo.

Entidade Financeira Spread Mínimo
Bankinter 0.85%
Montepio 0.95%
Banco CTT 0.95%
Santander Totta 1%
Novobanco 1%
Millenium BCP 1%
Caixa Agricola 1.1%
Valores Atualizados a 29 Setembro de 2022

Durante a crise de 2008, os bancos, por forma a diminuírem os prejuízos, aumentaram bruscamente os valores do spreadchegaram a atingir os 3%.

Com o passar dos anos os valores desceram, e no início de 2022 os spreads médios estavam pouco acima de 1%, significando, na prática, uma descida a brusca na mensalidade da prestação da casa para grande parte das famílias portuguesas.

Hoje, devido a diversos fatores como a inflação e a guerra na Europa, a Taxa Euribor voltou para terrenos positivos, o que faz com que a prestação mensal do crédito habitação das famílias portuguesas esteja a aumentar (se tiver uma taxa variável no seu contrato).

No entanto, desta vez, os bancos, para atenuar um pouco a subida das prestações, deverão manter, ou mesmo baixar, os spreads das suas propostas de contrato do crédito habitação.

Para atraírem novos clientes, é expectável que possamos ver campanhas de redução de spread mais agressivas por parte das entidades financeiras.

Realçamos que, os spreads mínimos disponibilizados pelas entidades, além de estarem relacionados com os fatores acima descritos, poderão estar alocados à compra de produtos bancários destas instituições.

Logo o provável é acabar por obter um spread um pouco acima destes valores se não fizer a subscrição de produtos financeiros da entidade.

Outro fator a destacar é o risco que o cliente poderá representar para a banca. Ou seja, quanto menos garantias, rendimentos e estabilidade financeira um cliente tiver, maior será o spread aplicado.

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Evolução Spread Médio 2012-2021

O spread é geralmente somado ao indexante (Taxa Euribor) e como resultado, temos a taxa de juro do empréstimo, designada por Taxa Anual Nominal (TAN).

Ora, não sendo o indexante definido pelas instituições financeiras em Portugal, é no spread que estas poderão obter o seu lucro.

Assim, quanto maior for o risco do empréstimo, maior será o spread.

Mas afinal quais são os fatores que fazem variar esta taxa?

Visto que, esta taxa está relacionada com o risco de incumprimento de quem solicita o crédito, a primeira coisa que a entidade financeira irá analisar é o seu historial de crédito e se cumpre com as suas obrigações financeiras.

É por essa razão que as entidades querem aceder ao seu Mapa de Responsabilidades de Crédito.

O Loan-to-Value (LVT) é o rácio entre o valor do imóvel e o valor solicitado à entidade financeira.

LTV = (Valor do Empréstimo / Valor da Garantia) x 100

Sendo o valor da garantia o crédito à habitação solicitado, quanto menor for o rácio, menor será o risco de incumprimento.

As garantias são uma forma de baixar o nosso perfil de risco perante a entidade financeira.

Assim, quanto mais cobertura em garantias o banco tiver sobre o seu imóvel, mais facilmente conseguirá negociar um spread mais baixo.

Até agora, falamos de fatores diretamente relacionados com o risco. Ora, este fator é uma exceção.

Se esta taxa é a margem de lucro das entidades, quando maior melhor para as financeiras, correto?

Porém, vivemos num mercado concorrencial, e neste caso bastante competitivo, pelo que, se querem atrair um cliente a realizar um crédito habitação com eles, as entidades terão de proporcionar o melhor negócio possível.

Estar bem informado sobre os valores praticados no mercado e sobre as formas de baixar o spread serão sempre pontos positivos numa negociação com a entidade.

Lembre-se, o lucro das entidades está no spread, pelo que não será por vontade própria que irão abdicar de parte do mesmo.

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O spread mais baixo nos últimos anos tem variado bastante.

Por isso, existe uma boa possibilidade de agora estar a pagar um valor bastante mais elevado que os contratos realizados neste momento.

Assim, se o seu spread está atualmente acima dos 2%, então talvez esteja na altura de, pelo menos, tentar uma renegociação do seu crédito habitação.

O primeiro passo para baixar o spread é, sem dúvida alguma, contactar o seu gestor bancário.

Em conjunto, poderão analisar um valor de spread mais competitivo. Se tiver um historial de cliente cumpridor ou se for um cliente antigo do banco, terá com toda a certeza, mais hipóteses de renegociar o spread com sucesso.

Ainda assim, importa sublinhar: antes de falar com o banco, faça simulações e muna-se de toda a informação necessária para perceber o que os outros bancos estão, efetivamente, a oferecer.


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Outra opção passa por dar uma boa entrada aquando da contratação do crédito.

Desta forma irá diminuir o LTV e aumentar a confiança do banco na sua saúde financeira.

Ora, se já contraiu o crédito há algum tempo, mas tem algumas poupanças de lado, pode sempre contactar o seu gestor bancário para verificar a possibilidade de amortizar o seu crédito e assim diminuir o seu rácio

Poderá ter de pagar uma comissão de reembolso por amortização antecipada. Se não compensar, não coloque essa hipótese.

É de salientar que, os bancos que oferecem os spreads mais competitivos são também aqueles que exigem a obrigatoriedade da compra de vários produtos financeiros.

A domiciliação de ordenado ou a compra de produtos adicionais (PPR, seguros de saúde, cartão de crédito) são por norma algumas opções disponibilizadas pelas entidades para baixar o spread do empréstimo.

Caso já tenha um crédito habitação ativo, pode sempre falar com o seu gestor e entender as possibilidades de compra destes produtos para baixar os juros a pagar.

No entanto, tenha em mente que o objetivo é baixar a prestação da sua casa. Ou seja, analise cuidadosamente se a contratação destes produtos bancários compensam a redução de spread oferecida.

Sabia que os imóveis vendidos pelo banco têm, por norma, um spread mais baixo e bonificações especiais?

Se está a pensar comprar casa, informe-se junto do seu gestor bancário sobre este assunto, pois em conjunto, poderão descobrir imóveis que vão de encontro às suas necessidades.

Caso o imóvel do banco necessite de obras, pode sempre fazer um Crédito Habitação + Obras que lhe pode oferecer diversas vantagens.

Pegando de novo na premissa de quanto maior for o risco de incumprimento de um crédito, maior o spread aplicado pela instituição financeira, é normal que quanto mais garantias der menor será o risco.

Por isso, para além da hipoteca do imóvel (garantia obrigatória), se puder, junte também um fiador.

Desta forma, facilmente conseguirá negociar um spread mais baixo.

Se tem de momento um contrato efetivo com alguma empresa, mas na altura da contratação do crédito estava com contrato a prazo, na altura de renegociar o spread, este poderá ser usado na negociação como garantia de estabilidade.

Poderá sempre renegociar o crédito habitação, porém algumas entidades e em alguns contratos não são permitidos alterações ao spread. Por isso, na hora de fazer o seu, tenha isso em consideração.

Caso lhe seja permitido, aí deve estar sempre atento ao mercado para entender qual a melhor altura de renegociar.

Haverão alturas que renegociar o seu crédito poderá significar uma poupança de milhares de euros na sua carteira.

Sabia Que?

Só em 2020, foram renegociados 2.4 mil milhões de euros em crédito habitação.

Realçamos que, as instituições de crédito não podem cobrar qualquer comissão se a renegociação tiver como objetivo:

  • Alteração de condições do contrato de crédito;
  • Alteração do regime da taxa de juro;
  • Alteração de companhia seguradora.

Lembre-se, as instituições de crédito não podem fazer depender a sua renegociação de outros produtos ou serviços financeiros.

Obter um melhor spread no seu imóvel, poderá de facto fazê-lo poupar milhares de euros ao longo dos anos.

Lembre-se que, para obter o melhor spread possível, deverá estar atento a diversos fatores como seguros de vida, comissões de avaliação, produtos bancários alocados, prazos de pagamento, entre outros.

Caso não o consiga baixar na sua entidade financeira, poderá sempre solicitar uma transferência do crédito para outra entidade com uma melhor proposta.

Embora lhe possa(m) ser cobrada(s) algumas comissões pela transferência, por vezes, a mudança poderá ser benéfica para a obtenção de uma redução considerável.

Realçamos, contudo, que, para conseguir arranjar um bom crédito habitação terá de olhar para muitos mais fatores além do spread e da entidade:

  • Prazo de Pagamento;
  • Taxa Anual Efetiva Global (TAEG);
  • Valor de Entrada;
  • Valor das Garantias;
  • Taxa Variável ou Fixa.

Caso esteja com dificuldades em pagar o seu crédito habitação e tenha mais créditos ativos, saiba que pode sempre juntar os seus créditos num só (crédito consolidado). Assim, além de diminuir burocracias, poderá baixar as despesas mensais e como consequência a sua taxa de esforço.

Se tiver menos de 35 anos, poderá, em algumas instituições, ter acesso a um crédito habitação jovem com bonificações de spread.

Em suma, pesquise e não descure as simulações. Esteja informado!

Pode sempre entrar em contacto com uma intermediária de crédito para o ajudar a encontrar o melhor empréstimo para a sua carteira.

Perguntas e Respostas

O que é o spread?

No fundo, o spread é a margem de lucro cobrada pelos bancos num empréstimo bancário. A percentagem poderá variar conforme o perfil do cliente, das garantias que disponibiliza, da subscrição ou não de seguros e domiciliação de ordenados, do tipo de financiamento solicitado, entre outros.

Como conseguir um spread mais baixo?

Para conseguir um contrato de crédito com spread mais baixo poderá subscrever a produtos bancários das entidades financeiras (domiciliação de ordenados, Plano de Poupança e Reforma, seguros, entre outros).

Além disso, dar um bom valor de entrada no seu crédito habitação ou uma amortização considerável ao seu crédito atual, dar mais garantias ou tentar renegociar o crédito habitação atual, poderão ser formas de baixar o seu spread.

Qual o banco com spread mais baixo em 2022?

O valor do spread contratado varia conforme diversos fatores, desde o perfil do cliente a garantias e subscrições de produtos bancários da entidade. Por isso, é impossível dizermos qual será a entidade com o melhor spread para o seu caso.

O que podemos enumerar são as entidades que tendem a disponibilizar um spread mínimo inicial inferior a 1% em 2022: Bankinter, Montepio ou Santander Totta.

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Crédito Construção: Como Funciona? Guia Completo 2022

Artigo sobre Crédito para Construção

Com os preços dos imóveis a subir, encontrar a casa dos seus sonhos dentro do orçamento familiar, torna-se uma missão cada vez mais difícil.

Por isso, uma alternativa utilizada por muitas famílias é a de comprar um terreno e construir a sua própria casa. Mas será que compensa?

Aqui, vamos contar-lhe como funciona um crédito construção, as diferenças comparativamente com um crédito de habitação tradicional, e como conseguir o melhor financiamento possível para a construção da casa que tanto deseja.


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Antes de avançarmos para a explicação do funcionamento de um crédito para construção, é preciso saber se, perante o mercado atual, vale a pena construir uma casa.

O valor dos imóveis tem crescido bastante em Portugal e isso é um dos grandes fatores para se optar antes pela construção.

Sabia Que:

Segundo o Eurostat, comprar casa em Portugal em 2020 era 43,9% mais caro do que em 2014.

Porém, temos de realçar que a subida dos valores das casas não é uniforme por todo o nosso território.

Por exemplo, o preço por m2 em Évora subiu 19,4% em 2021 e em Portalegre desceu 5,8% (em termos homólogos).

Por isso, mais importante que os dados a nível nacional, é estarmos atentos ao contexto local e à oportunidade de negócio que surgir no momento.

Mas será que construir casa é na sua generalidade mais barato?

Índice de Custos de Construção de Habitação Nova

Data Total Materiais Mão de Obra
Junho 2022 + 12,9% + 17,2% + 6,9%
Março 2022 + 11,6% + 15,3% + 6,4%
Janeiro 2022 + 7,4% + 9,5% + 4,6%
Março 2021 + 4,0% + 2,7% + 5,8%
Índice de Custos de Construção de Habitação Nova Taxas de variação homóloga, total e por fator de produção – INE

Segundo o INE, estima-se que os custos de construção de habitação nova em Portugal subiu em termos homólogos 12,9% em junho deste ano de 2022 (comparado com o mesmo mês do ano anterior).

Estes valores são justificados pelo aumento do custo da mão de obra, mas principalmente pelo aumento dos preços dos materiais de construção.

Contudo, apesar destes aumentos mais recentes, que afetam tanto quem compra como quem constrói, construir casa continua a ser um bom investimento!

Poderá escolher a localização mais livremente, construir com as dimensões e acabamentos que preferir e gerir a sua construção com base no seu orçamento.

Assim, o valor total de financiamento tenderá a ser inferior à compra de uma casa pronta a habitar.

Entidade Spread Desde TAEG Desde Periodo de Carência Construção + Terreno
Novobanco 1% 2,9% 24 Meses Sim
Santander 1% 2,6% * Separado
CGD * 3,1% 24 Meses Sim
BancoCTT 0,95% 3% 24 Meses Sim
BPI 1,5% 1,6% 24 Meses Sim
Caixa Agricola 1,1% 2,8% 24 Meses Sim
Dados retirados dos websites das entidades financeiras – Setembro 2022
*Informação não disponibilizada

Existem várias entidades financeiras que permitem pedir um crédito para construção.

Realçamos, contudo, que, o spread’s e Taxa Anual Efetiva Global (TAEG são definidos parte com base no seu perfil de risco bancário. Logo, não é por esta tabela apresentar um TAEG de 1,6% no banco BPI que esta será a sua taxa de juro no contrato.

Além disso, existem outros inúmeros fatores que poderão alterar estes valores, tais como a subscrição, ou não, de produtos financeiros da entidade, se escolhe taxa fixa ou taxa variável, entre outros.

Assim, se procura um crédito construção + terreno, aconselhamos que entre em contacto com um intermediário de crédito.

Estas, com base nas suas necessidades e perfil bancário, irão procurar o melhor crédito construção para si e para a sua carteira (sem custos ou compromissos).


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Em primeiro lugar, importa salientar que um crédito construção trata-se de um crédito habitação, mas com diversas particularidades.

Neste tipo de empréstimo pode solicitar crédito apenas para construir casa ou para financiar terreno e construção.

Assim, vamos saber o que distingue um crédito construção de um crédito habitação tradicional.

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Uma das principais características diferenciadoras entre um crédito habitação e um crédito construção é a forma como são fornecidas as garantias.

Ora, se na compra de uma casa a garantia é sobre o próprio imóvel, num crédito construção, como posso dar garantias?

Neste caso, a garantia é o próprio terreno e tudo que nele possa ser construido.

Ou seja, a entidade financeira terá de avaliar a tipologia, o terreno e a construção do imóvel que idealizou.

Assim, aconselhamos a que trate da aprovação da licença de construção do terreno junto da Câmara Municipal antes de pedir o crédito para construção da sua casa.

Se já tiver projeto aprovado ainda melhor — menos burocracias.

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Tal como num crédito habitação, as entidades financeiras costumam emprestar até um máximo de 90% da avaliação do projeto (alguns bancos têm à venda terrenos com condições especiais com financiamento até 100%)

Destacamos, porém, caso o objetivo do financiamento não seja para habitação própria permanente, o provável é o montante mínimo de entrada rondar os 80%.

Se para além do financiamento para construção, também solicitar para a compra do terreno, em algumas entidades poderá conseguir negociar os valores de entrada.

Outro ponto importante a realçar é o facto de, ao contrário do que acontece na compra para aquisição, num crédito construção o financiamento não será disponibilizado na sua totalidade logo no início do contrato.

O financiamento é disponibilizado entre 3 a 6 tranches ao longo das obras e após aprovação das vistorias (com um custo associado).

Por isso, já pode imaginar que um financiamento terreno e construção ou somente construção, seja algo mais complexo.

Por último, destacar que o financiamento é flexível.

Por outras palavras, poderá solicitar 200.000 € ao banco e só gastar 180.000 €. Uma vez que irá receber por tranches, não terá de pagar todo o valor inicialmente previsto.

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Em relação aos prazos de pagamento, a grande diferença centra-se no período de carência.

Enquanto a casa é construida, poderá obter um período de carência entre os 24 e os 36 meses (apenas paga os juros do empréstimo neste espaço temporal).

Algo que pode ser importante para poder planear as suas obras com menor encargo mensal às suas costas.

Já sobre as durações dos empréstimos, estes são iguais às de um crédito habitação tradicional.

  • Até 40 anos para titulares com idade inferior ou igual a 30 anos;
  • Até 37 anos para titulares com idade entre os 30 anos e os 35 anos;
  • Até 35 anos para titulares com idade superior a 35 anos;
  • Limite de idade no final de contrato: 75 anos.

Estes prazos foram recentemente alterados pelo Banco de Portugal para diminuir os riscos de endividamento das famílias portuguesas.

Sabia Que:

Segundo o Banco de Portugal, de outubro de 2020 para outubro de 2021 o endividamento de particulares portugueses aumentou em quase 5 mil milhões de euros.

Porém, se tem menos de 30 anos, para além dos diferentes prazos de pagamento, poderá obter outras vantagens – com um Crédito Habitação Jovem.

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Ter já um terreno com viabilidade para construção é meio caminho percorrido para acelerar alguns processos.

Contudo, muitas pessoas que querem construir as casas dos seus sonhos não têm terreno. O que os obriga a pedir também um crédito para comprar terreno.

Sendo essa uma realidade, as entidades financeiras fornecem soluções para essas necessidades: poderá assim juntar o seu financiamento para o terreno com o seu crédito para construção.

Se não tem terreno e necessita de financiamento para comprar um para construir a sua habitação, então pode escolher dois caminhos:

  • Crédito Pessoal Para Comprar Terreno;
  • Crédito Habitação Para Terreno e Construção.

Na primeira opção, na prática, irá estar a solicitar um crédito pessoal sem finalidade para depois usar a liquidez para adquirir um terreno.

Apesar de esta ser uma opção muito mais rápida e com muito pouca burocracia alocada, o financiamento máximo encontra-se estipulado nos 75.000 €. Por isso, se pretender um terreno mais caro, esta já não será uma opção viável.

Outro ponto negativo é as taxas de juro serem mais altas.

Por isso, aconselhamos a solicitar um crédito habitação para terreno e construção.

Esta é uma opção mais comum e que, além de permitir juntar o financiamento ao valor do crédito para construção, irá fazer com que pague taxas de juro muito inferiores a um crédito pessoal para o efeito.

Deste modo, se procura um terreno para construir a sua casa, esta será a opção ideal.

  • Prazos Mais Alargados
  • Carência de Capital
  • Casa Construída ao Seu Gosto
  • Processo Mais Burocrático
  • Custos Extra Associados

Com os preços das casas a subir todos os anos, é normal que já lhe tenha passado pela cabeça comprar um terreno e construir uma casa ao seu gosto.

Na realidade, sendo as coisas bem aplicadas, o facto é que poderá poupar um com montante de dinheiro no final das contas.

Todavia, estes processos são bastante mais demorados.

Se por um lado poderá ter mais custos como aprovações de projeto e vistorias (até 400€ cada), vai pagar menos de IMT.

Porquê?

Como não tem uma casa, mas sim um contrato para construção, irá somente pagar o imposto sobre o terreno, que tem naturalmente um valor inferior ao da avaliação da construção.

O melhor crédito para construção irá depender de inúmeros fatores, tais como:

  • Perfil de Risco do Cliente
  • Prazos de Pagamento
  • Montante Solicitado
  • Subscrição de Produtos
  • Taxa Fixa ou Taxa Variável

De uma forma resumida, quanto maior for o seu risco de incumprimento para a entidade, mais caro lhe irá sair o financiamento (se este for aprovado).

Uma das principais formas de saber se poderá ter o seu pedido de crédito construção recusado, é calculando a taxa de esforço (calcular a sua aqui).

Por outro lado, quanto maior for o prazo de pagamento, mais juros irá pagar – crédito fica mais caro.

Porém, existem pontos de avaliação que lhe vão permitir comparar com propriedade diferentes contratos:

  • Spread: de uma forma simplista o spread é a margem de lucro dos bancos e está diretamente relacionada com a Taxa Euribor. Por isso, quanto mais baixo for, maior a probabilidade de pagar menos. Saiba como baixar o seu spread aqui!
  • TAEG: faça uma análise à Taxa Anual Efetiva Global – esta representa o custo de todas as despesas associadas ao crédito.
  • MTIC: analise o Montante Total Imputado ao Consumidor – este montante é o que terá de pagar no total pelo empréstimo solicitado. Portanto, quanto mais baixo for, mais barato será o crédito.

Aconselhamos que tenha uma atenção redobrada ao MTIC e não caia na tentação de escolher um crédito apenas pela prestação mensal.

O crédito mais barato não é necessariamente sempre aquele que lhe oferece as mensalidades baixas.

Agora que sabe analisar uma proposta de um contrato construção… vamos a um exemplo?

Imagine que o Carlos e a Joana querem construir a sua casa de habitação própria, num terreno que era da família, no distrito de Braga.

  • Rendimento Mensal Liquido do Agregado Familiar: 2.200 €
  • Prazo de Pagamento: 40 anos
  • Montante Pretendido: 200.000 €
  • Valor estimado pós-construção: 250.000 €
  • Subscrição de produtos da entidade financeira: Sim
  • Taxa: Variável
  • Período de Carência: 24 Meses

Perante estas informações o casal fez uma simulação numa entidade financeira para saber quanto lhe custará o seu crédito construção.

Assim sendo, quanto é que irão pagar?

Entrada Inicial 22.222.22 €
Spread 1,2%
TAEG 1,8%
Prestação Mensal Primeiros 24 Meses Menos de 200 €
Prestação Mensal Restantes Meses 526,10 €
Despesas e Comissões 2.941,57 €
Seguro Imóvel 122,63 € / Ano
Seguro Vida 20,92 € / Mês
Vistoria de Construção 395,20 €
MTIC 285.334,99 €

Ou seja, este casal iria pagar 85.334,99 € em juros e comissões pelo seu crédito construção (uma vez que a taxa é variável, o valor poderá se alterar ao longo dos anos).

Imagine agora que o casal não tem terreno e quer comprar.

Será que lhes ficará mais caro?

Com o terreno a custar + 30.000 €, o Carlos e a Joana iram solicitar de empréstimo 230.000 €:

Entrada inicial 50.000.00 €
Spread 1,3%
TAEG 1,9%
Prestação Mensal Primeiros 24 Meses Menos de 200 €
Prestação Mensal Restantes Meses 616,22 €
Despesas e Comissões 8.312,41 €
Seguro Imóvel 122,63 € / Ano
Seguro Vida 23,21 € / Mês
Vistoria de Construção 395,20 €
MTIC 328.887,05 €

Na realidade juntando tudo no mesmo crédito, irá pagar quase o mesmo em juros.

A diferença?

É que terá de pagar o Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) correspondente à compra do terreno – o que faz com que as despesas e comissões tenham valores superiores à tabela anterior.

Realçamos que, neste caso o valor de entrada também subiu bastante.

Contudo, é possível negociar o valor de entrada para um montante inferior (mas com implicações na taxa de juro).

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O número de vistorias, para a libertação das parcelas de financiamento, varia de crédito para crédito e de entidade para entidade.

Porém, tendo cada vistoria um custo associado de até 400 €, será benéfico que reduza o número de vezes que tem de solicitar a libertação das parcelas.

Apesar de poder ter uma carência de capital entre 24 a 36 meses enquanto a obra decorre, vai estar a pagar juros durante este tempo. Logo, procure que a obra não demore mais tempo do que inicialmente previsto.

Feche com o construtor uma data de conclusão de obra e se possível penalizações caso haja atrasos.

Não caia na tentação de pedir somente ao seu banco uma proposta de crédito para construção do seu imóvel.

Faça diversas simulações em diversas entidades e descubra quais as melhores propostas no mercado para as suas necessidades.

Se quiser poupar algum tempo, pode sempre pedir simulações a intermediárias de crédito.

Sem qualquer custo para si, analisam as propostas de diversas entidades e dizem-lhe qual o melhor crédito construção para si no mercado.

Tal como num tradicional crédito de um imóvel, é possível baixar os juros a pagar com a subscrição de produtos bancários como cartões de crédito, domiciliação do seu salário, seguros de vida, entre outros.

Estas bonificações acabam por ser bastante significativas e podem fazê-lo poupar milhares de euros no seu empréstimo.

Quanto maior for a sua poupança maior poderá ser a sua entrada inicial do crédito para construção.

Desta forma, menor será o rácio entre o valor do empréstimo e o valor estipulado pelo imóvel a ser construido.

O que significa menor financiamento e menos juros a pagar no total.

Por outro lado, quanto maior for o seu prazo de pagamento, maiores serão os juros agregados.

Sabia Que?

Em 2020, segundo o Banco de Portugal, o prazo médio de contratação de crédito habitação (onde se engloba o crédito construção e crédito terreno + construção), era de 33,1 anos.

Por isso, se tiver margem financeira para tal, tente encontrar um bom equilíbrio entre o que está disposto a pagar mensalmente e a sua saúde financeira mensal.

Além da solicitação de dados pessoais, comprovativo de morada e IBAN, recibos de vencimento e/ou declaração de IRS e o Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal, existem outras condições a ter em conta:

  • Possuir um terreno com viabilidade de construção (com projeto aprovado melhor);
  • Orçamentos detalhados e licenças camarárias;
  • Ter uma taxa de esforço saudável (calcular aqui a sua taxa de esforço);
  • Ter disponível o montante de entrada que por norma é de 10% do valor total do financiamento solicitado.

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Seja qual for o tipo de financiamento que pretende contratar, estaremos provavelmente a falar de um dos maiores investimentos da sua vida.

Por isso, é preciso obter toda a informação possível para selecionar o melhor negócio para a sua carteira.

Um crédito para construção, e mais ainda num crédito construção e terreno, o processo de financiamento tem bastantes burocracias e custos associados.

Assim, se está à procura de um crédito rápido, este não é o empréstimo ideal.

O processo de financiamento é mais complexo e demorado. Para além disso terá o fator construção — poderá sempre haver imprevistos.

Em suma, construir uma casa tem tudo para ser um ótimo investimento, pois ficará mais barato que comprar uma casa nova.

Caso, não queira esperar tanto tempo, ou prefira algo menos complexo, pode sempre adquirir uma casa usada e fazer um crédito habitação + obras!

Perguntas Frequentes

Posso pedir um financiamento terreno mais construção?

Sim! Pode pedir um financiamento terreno mais construção.

Porém, nem todas as entidades financeiras disponibilizam e/ou comunicam este tipo de crédito. Por isso, entre em contacto com as entidades para obter mais informações e saber as suas condições de financiamento.

Quais as diferenças entre crédito habitação e obras e um crédito construção?

Um crédito construção é um empréstimo feito com base num projeto de construção a ser realizado num dado terreno e cujas garantias recaem sobre o terreno e tudo que será construido nele.

Um crédito habitação + obras trata-se de um empréstimo que engloba o valor da compra da casa e das obras a realizar, tendo por norma como garantia a hipoteca do imóvel.

Que fatores tenho de avaliar na comparação de propostas de crédito construção?

Existem diversos fatores que deverá estar particularmente atento, tais como:

  • MTIC: é o montante total que terá de pagar pelo empréstimo;
  • Spread: quanto mais baixo for melhor será a sua TAEG e menos juros irá pagar;
  • Produtos associados: associar certos produtos financeiros que as entidades sugerirem poderá ajudar a baixar o spread;
  • Taxa Variável ou Fixa: normalmente a variável é mais barata, porém a sua prestação mensal irá sofrer oscilações ao longo dos anos;
  • Comissões e outras taxas: esteja atento a taxas e comissões “escondidas”.
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Transferência de Crédito Habitação: Uma Boa Solução?

Quando se contrata um crédito habitação, não significa que temos de estar vinculados à mesma entidade financeira ao longo de todo o contrato.

Sente que paga muito pelo seu crédito habitação? Então, saiba que, ao fazer uma transferência de crédito habitação poderá poupar milhares de euros.

Neste artigo, vamos-lhe explicar em que consiste uma transferência deste género, quais as vantagens, os custos associados, assim como os melhor bancos para transferir crédito habitação em 2022.


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Na prática, uma transferência de crédito habitação significa transferir o seu crédito de uma entidade para outra.

O que acontece é que, depois da aprovação da transferência, o seu novo banco pagará o seu empréstimo ao banco anterior.

Passando assim a ter uma dívida com a nova entidade financeira selecionada.

A esta operação chamamos reembolso antecipado e pode ser realizado a qualquer momento da vigência do contrato.

  • Diminuir Prestação Mensal
  • Diminuir Custo Total do Crédito
  • Diminuir Spread
  • Diminuir Prazo Pagamento

A prestação mensal de um crédito habitação costuma ter um peso substancial no orçamento de uma família.

Por isso, é positivo estar sempre atento a opções que permitam baixar os custos do empréstimo.

Assim, acredita que no mercado atual existem propostas de crédito habitação mais baratas que a sua?

Se sim, talvez esteja na altura de fazer simulações em diversas entidades.

Notando que consegue obter um empréstimo com condições mais favoráveis, como um spread mais baixo, então uma transferência do seu crédito habitação poderá fazer todo o sentido.

No entanto, em alguns casos uma transferência de crédito habitação poderá ter custos alocados tais que possa deixar de ser vantajoso.

  • Comissão de Reembolso
  • Comissão Abertura de Processo
  • Comissão Avaliação de Imóvel
  • Solicitação de Nova Escritura

Por vezes, estes custos significam que transferir crédito seja inviável – esteja atento.

Todavia, atualmente, devido a diversas campanhas de angariação de clientes, as entidades financeiras têm assumido esses encargos na totalidade ou parcialmente.

Logo, se pensa fazer uma transferência de crédito habitação, talvez esta seja a altura ideal.

Quando assinou o seu empréstimo, acordou com uma comissão por reembolso antecipado.

Ou seja, terá de pagar uma percentagem do valor a ser reembolsado.

Ao contrário das outras comissões, quem recebe o valor é o seu banco atual e não a nova entidade.

A comissão pode chegar aos 0,5% se tiver uma taxa de juro variável.

Numa taxa fixa poderá atingir o limite de 2%.

O banco para onde transferir o crédito habitação terá de abrir um novo processo de crédito, o que acarreta custos para os clientes.

O valor da comissão varia de entidade para entidade e pode chegar aos 400 €.

Uma avaliação do imóvel acontece normalmente em 4 situações distintas.

  • Compra de um imóvel;
  • Venda de um imóvel;
  • Transferência de crédito;
  • Divisão de herança sem acordos.

Assim, conte que o seu imóvel necessite de uma nova avaliação de imóvel.

Os custos poderão variar entre os 210 € e os 310 €, dependendo da entidade financeira em questão.

Visto que irá realizar um novo contrato de crédito habitação, terá de proceder a uma nova escritura.

Ora, as entidades têm os seus próprios solicitadores que irão cobrar pelo tratamento da documentação da habitação mais o tratamento e representação na contratação do crédito.

Os custos de uma comissão de uma nova escritura podem ascender aos 200 €.

Portal Do Crédito

Como já referido, bastantes bancos estão com campanhas de transferência de crédito habitação até final de 2022 – onde não paga grande parte dos custos desta transferência.

Vamos a alguns exemplos?

O Banco CTT, com a sua campanha até final deste ano de 2022, oferece a cobertura de diversos custos aos seus clientes.

Contudo, o nível de cobertura irá depender do montante em dívida atual.

Oferta + 50.000 € + 100.000 €
Comissão de Reembolso Antecipado Sim Sim
Comissão Abertura Processo Sim Sim
Comissão Avaliação do Imóvel Sim
Nova Escritura Sim
Dados retirados do site do Banco CTT

O Montepio também tem uma campanha ativa até final do ano com algumas vantagens diferenciadoras.

Se decidir escolher esta entidade financeira, seja para comprar casa ou transferir crédito habitação, irá receber 1,5% do valor do novo empréstimo em cartão pré-pago.

Já se o seu imóvel tiver certificado energético A ou A+ então este valor sobe até aos 1,8%.

O spread aplicado começa nos 0,95% e a TAEG nos 2,5% (sem produtos associados) ou nos 2,1% (com venda de 4 produtos associados).

No Novobanco terá possibilidade de transferir o seu empréstimo cuja finalidade original é de aquisição, construção (inclui terreno) ou obras de habitação própria permanente, secundária ou arrendamento.

Caso opte por esta entidade então:

  • A entidade irá suportar os custos de registos, outorga, custo de amortização antecipada em OIC como limite a 0,5% do capital transferido;
  • Isenção das comissões iniciais de Estudo de Processo, Avaliação e Formalização;
  • A transferência pode ser do próprio, dos pais, de um familiar ou de outra pessoa que queira apoiar o cliente.

Tal como noutras entidades, poderá reduzir o spread até aos 1% ao contratar produtos da entidade como, domiciliação de ordenado, seguros, entre outros.

O banco BPI, com campanha também até final do ano, criou bons benefícios para quem transferir o seu crédito habitação para sua entidade.

Poderá transferir o seu crédito habitação, assim como o seu crédito para aquisição e obras.

As vantagens?

  • Os custos de transferência do crédito estarão assegurados (se o crédito habitação no outro banco for taxa variável);
  • Poderá escolher a taxa que prefere contratar (Taxa fixa ou taxa variável);
  • Poderá alargar o seu prazo de pagamento (se assim for possível).
Portal Do Crédito

Uma transferência de crédito habitação acarreta repetir grande parte dos processos de aprovação que antecederam o primeiro empréstimo.

Assim, deverá:

Em primeiro lugar, deverá entrar em contacto com a nova entidade e acordar com as novas condições.

Aqui terá de enviar a documentação necessária:

  • Documento de Identificação: cartão de cidadão dos titulares;
  • Comprovativo de Morada Fiscal: por exemplo, a última fatura da luz ou água;
  • Comprovativo de IBAN: pode ir ao seu Homebanking online ou ao Multibanco;
  • Último Recibo de Vencimento: caso seja trabalhador por conta de outrem;
  • Último Modelo 3 do IRS: caso seja trabalhador por conta própria;
  • Comprovativo de Pensão: caso seja pensionista;
  • Mapa de Responsabilidades: clicar em “Central de Responsabilidades de Crédito” no site do Banco de Portugal.

Esta documentação será essencial para que a nova entidade possa oferecer as melhores condições de empréstimo possíveis.

Caso esteja em situação de incumprimento, deverá resolver a sua situação antes de efetuar o pedido.

Em segundo lugar, deverá comunicar à sua entidade atual que pretende transferir o crédito habitação contratado.

Após a nova entidade receber o pedido, existe um prazo de 10 dias para que a sua entidade atual entregue a documentação necessária para a transferência (assim como o capital em dívida) à nova financeira.

Enviada a informação, terá então de repetir os passos que efetuou no primeiro contrato e enviar nova documentação:

  • Cópia da escritura de compra e venda;
  • Apólices do seguro multirriscos e de vida (caso pretenda manter os atuais);
  • Caderneta e Certidão Predial;
  • Planta do Imóvel;
  • Declaração de dívida do banco atual (comprova a rescisão da hipoteca do imóvel).

Processo muito complexo?

Não se preocupe, a sua nova entidade estará sempre ao seu lado a ajudá-lo.

Poderá também entrar em contacto com uma intermediária de crédito que tenha essa solução.

Estas irão procurar e indicar as melhores propostas de transferência crédito habitação para si e ajudar no processo sem custos associados.


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Antes de transferir o crédito habitação deverá analisar detalhadamente as condições do empréstimo que solicitou.

Não nos referimos apenas ao spread, mas também a todos os produtos contratados, nomeadamente, e a título de exemplo, o seguro de vida, o seguro multirriscos ou outros produtos como cartões de crédito e afins.

Que interessa baixar o spread se acabar por aumentar as despesas mensais devido a despesas extra?

Assim, no Portal do Crédito aconselhamos a que, nas suas simulações, dê principal relevo à análise da TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) e o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor).

Além disso, leia sempre a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) antes de tomar qualquer decisão.

Todas as propostas de crédito habitação vêm acompanhadas da FINE (onde está descriminado todas as condições do empréstimo que solicitou).

Por último, esteja atento aos prazos de pagamento do novo contrato de crédito habitação.

Se prolongar os prazos atuais poderá pagar menos mensalmente, mas ficará com um crédito mais caro por pagar juros durante mais tempo.

Não se esqueça que, quanto maior for a sua taxa de esforço (calcular aqui), maior a probabilidade de ver o seu pedido de crédito recusado.

Faça as contas ao quanto pode gastar mensalmente e encontre o seu equilíbrio.

Em suma:

  • Evite olhar somente para o spread;
  • Tenha em atenção à TAEG e ao MTIC;
  • Verifique a necessidade de adquirir produtos bancários extra;
  • Procure um equilíbrio na seleção do prazo de pagamento.

Transferir crédito habitação poderá ser a solução ideal para quem quer baixar a sua prestação mensal, no entanto, precisa de estar atento aos custos associados.

As entidades financeiras, atualmente, estão com diversas campanhas ativas de angariação de clientes, onde suportam estes custos.

Estando esses custos cobertos com estas campanhas, efetue simulações em diversas entidades e veja se é possível baixar a sua prestação.

Contudo…

Gostaríamos de realçar que, antes de decidir, tenha em consideração renegociar o seu crédito com a sua atual entidade financeira.

Perder um cliente não é do interesse de nenhuma entidade.

Por isso, fale com o seu gestor e tente baixar o spread contratado, ou averigue a contratualização de novos produtos financeiros para poder baixar a sua prestação mensal.

Não perde nada em tentar.

Caso necessite de ajuda, pode sempre entre em contacto com uma intermediária de crédito.

Sem custos associados, as intermediárias poderão ajudá-lo a encontrar a melhor proposta do mercado.

Perguntas e Respostas

Quanto posso poupar numa transferência de crédito habitação?

Uma pessoa que opte por transferir o seu crédito habitação poderá conseguir baixar o seu spread atual, diminuir a sua prestação mensal, mudar o prazo de pagamento do seu empréstimo e o tipo de taxa que quer aplicar (fixa ou variável).

Contudo, é impossível quantificar quanto uma pessoa poderá poupar, pois, cada contrato de crédito é feito com base no perfil de risco de cada cliente.

Quais são os custos com uma transferência de crédito habitação?

Os custos passam pela comissão de reembolso, comissão de avaliação de imóvel, abertura de processo e solicitação de nova escritura.

Os valores poderão chegar aos milhares de euros. Porém, diversas entidades financeiras estão com campanhas de angariação de clientes que suportam grande parte destas comissões.

O que preciso de fazer para transferir crédito habitação?

Em primeiro lugar, deverá entrar em contacto com diversas entidades para saber que propostas lhe poderão oferecer.

Terá de enviar diversa documentação para o efeito.

Em segundo lugar, deverá entrar em contacto com a sua entidade financeira atual e comunicar a sua intenção de mudança.

Após a nova entidade receber o pedido, a mesma terá 10 dias para entregar a documentação necessária para a transferência (assim como o capital em dívida) à nova financeira.

Transferir crédito habitação é a melhor opção para poupar?

No Portal do crédito aconselhamos os nossos leitores a tentarem renegociar o seu crédito habitação em vigor.

Caso as novas condições propostas não sejam do seu agrado, então uma transferência de crédito habitação poderá ser o caminho para conseguir poupar alguns milhares de euros no final do contrato.

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João Fins
Revisto por João Fins
João Fins

Licenciado em Economia e com experiência em finanças pessoais. Como redator no Portal do Crédito, tenho a missão de ajudar esclarecer as dúvidas mais comuns dos nossos leitores, no que aos diferentes tipos de crédito diz respeito.

Melhor Crédito Habitação 2022: Como Escolher?

Artigo de Crédito Habitação

Comprar uma casa requer um investimento avultado, logo o processo de análise deve ser feita com muito rigor e ponderação.

Se está à procura de mais informação para estar munido de todas as ferramentas para conseguir o melhor crédito habitação possível, então está no sítio certo!

Neste artigo, vamos-lhe dizer que tipos e que finalidades existem, que requisitos precisa de preencher, os custos que deve ter em conta, assim como dicas para conseguir poupar milhares de euros no seu empréstimo.


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Visto que, grande parte da população dificilmente terá 150.000 € para adquirir um imóvel a pronto, um empréstimo bancário costuma ser a solução imediata.

A pessoa paga um valor de entrada inicial e durante 10 a 40 anos paga uma prestação mensal até saldar a sua dívida.

Porém, as entidades financeiras têm de ganhar algo em troca.

Por isso, cobram o spread, assim como outras taxas, comissões e seguros para puderem ter lucro no empréstimo.

Um crédito à habitação tem por base uma premissa básica: ser proprietário de um imóvel

Já a finalidade do crédito habitação é que poderá variar de pessoa para pessoa.

Assim, para cada finalidade existem contratos e benefícios diferentes:

  • Habitação Própria permanente (HPP): para quem pretende ser proprietário de um imóvel – fazer do imóvel o seu local permanente de habitação;
  • Habitação Própria Secundária (HPS): inclui o uso da habitação como ocasional — para férias, por exemplo;
  • Habitação para Investimento (HI): como o nome indica, visa o investimento — mercado de arrendamento, por exemplo.
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Fonte: INE – Índice de Preço da Habitação (base 2015) 4.º Trimestre

Nos últimos anos assistimos a uma grande evolução dos preços das casas em Portugal e nem a pandemia conseguiu abalar este crescimento.

Mas será que iremos manter a tendência?

Vamos a dados:

  • Preços da habitação aumentaram 9,4% em 2021 face a 2020 (INE);
  • Valores das rendas aumentaram 2,4% em abril de 2022 face a 2021 (INE);
  • Preços de construção e mão de obra: +14,3% em abril de 2022 face a 2021 (INE);
  • Taxas Euribor atingiram máximos de 10 anos em junho 2022 (Euribor Rates);
  • Taxa de Inflação em maio de 2022 chegou aos 8,1% (Banco de Portugal).

Assim, por um lado temos um grande aumento dos preços da construção e da procura por habitação.

Por outro lado, existe um aumento das taxas de juro e uma diminuição do rendimento disponível das famílias portuguesas devido à inflação elevada – o que pode tornar o acesso ao crédito habitação mais difícil.

Assim, e acrescentando a incerteza da guerra na Ucrânia, a verdade é que estamos numa fase de grande vulnerabilidade do mercado imobiliário.

  • Aquisição
  • Aquisição e Obras
  • Construção
  • Terreno e Construção

Apesar de as entidades financeiras poderem criar outras soluções, estas formas de crédito habitação são as mais recorrentes:

  • Aquisição: é o empréstimo habitação mais comum e visa financiar imóveis prontos para habitar;
  • Aquisição + Obras: é a solução ótima para quem compra uma habitação usada e a quer renovar à sua medida;
  • Construção: visa financiar os custos de construção do imóvel. Realçamos que, o valor do é entregue por parcelas ao longo do desenvolvimento da obra;

Os requisitos não são lineares entre entidades financeiras.

No entanto, existem requisitos mínimos obrigatórios que terá de cumprir para poder pedir crédito e vê-lo aprovado.

  • Idade Obrigatória: tem de ter mais de 18 anos. Já a idade máxima dos titulares no termo do contrato não poderá exceder os 75 anos;
  • Taxa de Esforço: é a relação entre os seus rendimentos líquidos e as suas despesas mensais. Hoje, se quiser ter o seu crédito aprovado não deverá ter uma taxa de esforço mensal acima dos 35% (calcular a sua aqui);
  • Entrada Mínima Obrigatória: hoje em dia a entrada mínima estabelecida é de 10% do valor do imóvel. Contudo, já existem muitas entidades a pedirem 20% para disponibilizarem o empréstimo;
  • Dívidas Pendentes: não poderá ser devedor, ou ter incumprimento de prestações em alguma entidade financeira. Para as entidades saberem, terão de consultar o seu Mapa de Responsabilidades;
  • Estabilidade Financeira: arranjar um crédito habitação sem ter uma estabilidade financeira é mais difícil. Daí, ter um contrato efetivo de trabalho é sempre um bom começo. Caso seja trabalhador independente, terá de ter atividade aberta há mais de 2 anos.

Já em documentação necessitará:

  • Cartão de Cidadão;
  • Comprovativo de Morada Fiscal;
  • Últimos 3 Recibos de Vencimentos;
  • Último Modelo de IRS;
  • Comprovativo de IBAN;
  • Mapa de Responsabilidades.

Poderá pedir o seu mapa através deste site.

Em relação aos prazos de pagamento, para que a taxa de esforço mensal das famílias não seja demasiado elevada, estes costumam ser bastante alargados.

Sabia Que?

Segundo o Banco de Portugal Em 2020, 46,7% dos contratos de crédito habitação tinham um prazo de pagamento entre 35 e 40 anos.

Ora, o Banco de Portugal por forma a reduzir o risco de incumprimento na concessão de crédito, mudou os prazos de pagamento máximos (desde 1 de abril de 2022).

Idade Prazos de Pagamento Máximos
Igual ou Inferior a 30 Anos 40 Anos
Entre 30 e 35 Anos 37 Anos
Mais de 35 Anos 35 Anos

Na prática, as pessoas com mais de 30 anos, que fizerem novos contratos, terão menos tempo para pagar o seu crédito habitação.

Tem menos de 35 anos e quer fazer um crédito habitação? Leia o nosso artigo “Crédito Habitação Jovem 2022 – Onde e Como Obter?“.

A aprovação de créditos em geral está cada vez mais rápida. O que pode ser algo positivo para quem necessita de um crédito urgente.

Contudo, um crédito à habitação é algo mais complexo que requer mais burocracias.

Em primeiro lugar, terá de preencher os requisitos mínimos e enviar a documentação anteriormente descrita no nosso artigo.

Com esta informação, se o seu perfil for pré-aprovado, então aí a entidade irá avançar para a avaliação do imóvel – para determinar o montante máximo que irá financiar (custo suportado pelo cliente).

Apenas, estando estes passos concluídos é que o seu crédito poderá ser aprovado.

Logo, conte com um processo demorado de vários dias.

Portal Do Crédito

Desde 2018, devido aos elevados riscos de incumprimento por parte dos clientes, o Banco de Portugal definiu um montante máximo de financiamento praticado pelas entidades financeiras de 90%.

Porém, não fique surpreso se apenas disponibilizarem 80% de financiamento máximo — uma prática cada vez mais comum.

Conseguir um financiamento a 100% só poderá acontecer em casos excecionais, como na compra de um imóvel disponibilizado pela própria banca.

Curioso? Veja aqui:

Se estamos à procura de casa, convém sabermos de antemão qual o valor máximo que podemos pagar por ela.

Mas como é definido o valor máximo?

É com o perfil de risco que a entidade financeira irá definir o máximo de financiamento que cada um de nós poderá solicitar à banca.

Ora, este valor terá como base a sua taxa de esforço com os seguintes fatores:

  • Rendimentos Líquidos: quantos mais rendimentos um agregado familiar tiver, maior será a probabilidade de aceder a crédito.
  • Encargos com outros créditos: quantos mais encargos tiver, maior será a sua taxa de esforço e mais dificuldades terá em pagar o crédito à habitação;
  • Encargos com filhos: cada banco faz a sua ponderação, sendo que uns aplicam o custo médio padrão sobre número de filhos e outros um maior custo nos primeiros dois;
  • Idade do titular: quanto mais velho for, menor será o seu prazo de pagamento, logo, maior será a taxa de esforço mensal para pagar o seu imóvel.

Por forma a saber valor máximo que pode solicitar de empréstimo, aconselhamos a que fale com o seu gestor de conta e solicite uma avaliação.

O custo com um empréstimo habitação não se cinge apenas à prestação mensal do imóvel. Longe disso.

Para adquirir o financiamento poderá ter os seguintes custos:

  • Comissão de Abertura do Processo;
  • Comissão de Avaliação do Imóvel;
  • Comissão de Formalização (escritura);
  • Comissão de Solicitadoria;
  • Imposto de Selo (IS);
  • Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI);
  • Imposto Municipal sobre Transações Onerosas de Imóveis (IMT).

Todavia, apenas alguns destes custos são considerados comissões iniciais.

Falamos da comissão de abertura de processo, avaliação de imóvel, formalização e solicitadoria.

Qual o custo das comissões iniciais por entidade?

Entidade Comissões Iniciais
Banco CTT 696,80 €
Montepio 707,20 €
BPI 738,40 €
Millenium 748,80 €
Santander 763,36 €
Novobanco 847,60 €
CGD 940,40 €
Bankinter 1.033,40 €
Dados da Deco referentes a 2021

Nota: em recentes campanhas de atração de clientes, alguns custos aqui enumerados poderão não ser cobrados pelas entidades.

A comissão de abertura do processo e avaliação do imóvel são um custo que costuma ser pago mesmo que o contrato não avance.

Realçamos, contudo que, apesar de os custos poderem ser substancialmente superiores numa entidade em relação a outra, os juros serão sempre o principal fator de impacto no seu crédito à habitação.

Sabia Que?

Se a finalidade da casa for habitação própria e permanente, terá isenção de IMT até aos 92.407 €. Nas Regiões Autónomas a isenção sobe até 115.509 €

Além dos custos anteriormente apontados, terá também de suportar o seguro de vida e seguro multirrisco – pagos mensalmente (encargo já incluído no crédito habitação).

Por fim, lembrar que, caso durante a vigência do contrato pretenda fazer amortizações de crédito, a sua entidade poderá cobrar uma comissão.

Se tiver uma taxa variável, a comissão é de até 0,5%. No caso de uma taxa fixa, poderá chegar aos 2%.

O melhor crédito habitação será sempre aquele que, com base no seu perfil e na finalidade do empréstimo, tiver menos custos totais.

Ou seja, será aquele que permitir obter um Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC) inferior.

Porém, dentro do MTIC existem análises importantes a terem em consideração, como a prestação mensal, as comissões iniciais, seguros alocados e a decisão de escolher taxa fixa ou taxa variável.

Vamos a um exemplo?

A Inês, com 32 anos decidiu comprar um apartamento a 185.000 € para habitação própria permanente.

  • Prazo Pagamento: 37 Anos
  • Valor do Empréstimo: 166.500 €
  • Entrada: 18.500 €
  • Subscrição de Produtos Bancários: Sim
  • Spread: 0.95%
  • Taxa: Variável

Apesar de usada, a casa não necessita de obras de relevo, logo não irá adquirir um crédito aquisição + obras.

Quanto é que lhe irá custar o empréstimo habitação?

Prestação (variável) 419,38 €
TAEG 1,5%
Seguro Multirrisco 233,10 €
Seguro Vida 1º Ano 262,99 €
Comissões Iniciais 1.033,40 €
Despesas Contratação 7.061,81 €
MTIC 229.271,75 €

Como podemos observar, os custos vão além da entrada inicial e da prestação mensal.

Grande parte das despesas de contratação estão alocadas ao IMT, onde terá de pagar 3.862.81 €.

A isso acrescentamos o Imposto de Selo 1.480.00 € e a escritura 700 €.

Em suma, tendo por base a Taxa Euribor atual, a Inês iria pagar no total 229.271.75 € de empréstimo.

Num contrato de crédito habitação com taxa variável o MTIC tende a oscilar.

Logo é impossível saber quanto custará o crédito à habitação no final do contrato.

Ora, hoje as taxas Euribor que influenciam o seu spread e a sua prestação mensal estão a atingir máximos de 10 anos.

Por isso, o provável é que estes valores deixem de ser “tão simpáticos” em breve.

E se a Inês pedisse uma taxa fixa?

Nesse caso, a Inês teria uma taxa anual efetiva global (TAEG) superior, o que significaria uma prestação mensal e um custo total mais alto.

Porém, saberia ao final do mês quanto iria pagar durante a vigência de todo o contrato.


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Mas afinal quais são os fatores que contribuem para uma variação do MTIC?

  • Valor do Empréstimo;
  • Taxa de Spread Aplicado;
  • Valor das Garantias;
  • Custos Iniciais Alocados;
  • Valor de Entrada;
  • Prazo de Pagamento;
  • Taxa Variável ou Fixa.

Por isso, devido a tanto fator, é impossível afirmar qual o melhor crédito habitação para si.

Terá de pedir várias simulações e comparar entre elas para descobrir qual o melhor crédito habitação.

Podemos, porém, dar algumas dicas que poderão fazer toda a diferença!

Vamos lá?

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Quanto maior for o empréstimo maiores serão os juros a serem pagos.

Logo o MTIC será superior.

Sabia Que?

Mais de 1/3 dos contratos de crédito habitação são superiores a 120.000 €.

Caso esteja à procura de casa, uma forma de poupar algum é adquirir um imóvel usado que esteja a precisar de obras, solicitando assim um crédito habitação e obras.

Mesmo fazendo obras de renovação mais a fundo, o provável é acabar por gastar menos do que com um imóvel novo e ainda conseguir pôr a casa ao seu gosto mais facilmente.

A taxa de spread, é dos principais fatores que poderão fazer baixar consideravelmente a sua prestação mensal.

Apesar de, quanto maior o risco de incumprimento maior o spread aplicado ao seu crédito, as entidades costumam baixar esta taxa se subscrever a produtos bancários específicos (seguros de vida, cartões de crédito, domiciliação do salário entre outros).

Se comprar um imóvel do próprio banco, ou aumentar o valor das garantias poderá também ter direito a bonificações de spread consideráveis.

Para mais dicas de como baixar o spread, aconselhamos a leitura do nosso artigo Spread Mais Baixo em 2022 – Como Obter?.

Com um crédito para habitação permanente poderá conseguir um financiamento até 90%.

Por outro lado, num empréstimo para habitação secundária ou investimento, o valor chega apenas a um máximo de 80%.

Todavia, quanto maior for o valor da entrada do seu crédito habitação menor será o LTV (Loan-to-Value). Ou seja, menor será o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel.

Este é um dos principais parâmetros que irão definir as taxas de juros que irá pagar. Por isso, quanto menor for o rácio menor será o perfil de risco do seu crédito.

Quanto mais cobertura em garantias (hipoteca de imóveis e fiadores) o banco tiver sobre o seu imóvel, mais facilmente conseguirá negociar um spread mais baixo.

Isto porque, quanto mais garantias menor risco para a entidade financeira.

Se tiver rendimentos e conseguir manter uma taxa de esforço saudável, é preferível pagar mais mensalmente.

Assim, o prazo de pagamento será menor. O que significa um empréstimo mais barato para a sua carteira.

Ou seja:

O objetivo nem sempre é pedir o prazo de pagamento máximo.

Se essa opção não é viável para si, poderá tentar fazer poupanças e com o valor guardado amortizar a sua dívida.

Desta forma poderá diminuir a prestação mensal ou o prazo de pagamento em vigor.

Quando vamos pedir um crédito habitação, das primeiras decisões importantes a tomar é se queremos uma taxa fixa ou uma taxa variável.

Mas afinal qual a diferença?

Com uma taxa fixa irá pagar o mesmo de prestação mensal até ao final do empréstimo, o que lhe permite uma maior segurança. Porém, a taxa de juro aplicada ao seu crédito será maior.

Por outro lado, com uma taxa de juro variável estará dependente das taxas de juro aplicadas no mercado, pelo que a sua prestação mensal irá sofrer oscilações ao longo dos anos.

Por fim, existe a taxa mista, que permite obter uma taxa fixa nos primeiros anos de contrato, passando posteriormente a uma taxa variável.

O que os portugueses costumam escolher?

Sabia Que?

Segundo o Banco de Portugal, em 2020, 82,3% dos portugueses decidiram optar por uma taxa variável. 5,7% pela taxa fixa e 12% pela taxa mista.

Apesar de ser algo pouco discutido, apenas gostaríamos de realçar que, existindo inflação da economia, o valor do dinheiro hoje será seguramente menor do que daqui a 20 anos.

Logo, se hoje a prestação da casa sair-lhe mais cara com a taxa fixa, lembre-se que daqui a 20 anos poderá estar a pagar “pouco” em relação aos valores praticados no mercado.

Como vimos, solicitar um crédito habitação, ao contrário de um crédito pessoal, é um processo com muitas burocracias e custos associados, que vão muito além do valor do imóvel.

Para agravar essa situação, que para muitos pode ser o suficiente para não avançar com um compromisso deste género, as dificuldades para comprar casa têm aumentado.

Sabia Que?

Segundo o Banco de Portugal, em 2013 valor médio por contrato era de 78.000 €.

Em 2020 esse valor chegava aos 120.000 €.

Todavia, se estiver na dúvida entre comprar uma casa e arrendar uma, não se esqueça que ao comprar está a investir em algo que é seu!

Além disso, arrendar uma casa é cada vez mais caro, por isso a prestação de um crédito habitação acaba facilmente por ser menos pesado para um orçamento familiar.

Caso avance para um crédito à habitação, não arrisque e evite pedir empréstimos a agiotas. Peça sempre o seu crédito em instituições financeiras certificadas pelo Banco de Portugal!

Se tiver dúvidas sobre quais são consulte aqui a lista.

Faça diversas simulações em diversas entidades para descobrir qual o melhor crédito habitação para si!

Por fim, caso precise de ajuda, pode sempre entrar em contacto com uma intermediária de crédito, que lhe vai ajudar a encontrar o seu empréstimo ideal e sem custos associados.

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João Fins
Revisto por João Fins
João Fins

Licenciado em Economia e com experiência em finanças pessoais. Como redator no Portal do Crédito, tenho a missão de ajudar esclarecer as dúvidas mais comuns dos nossos leitores, no que aos diferentes tipos de crédito diz respeito.

Crédito Habitação Jovem 2022 – Onde e Como Obter?

Credito Habitação Jovem

Anda à procura do crédito habitação ideal para a sua casa, mas está com dificuldades em encontrar um que lhe seja vantajoso?

Se tem menos de 35 anos, então o crédito habitação jovem ainda pode ser a solução para os seus problemas.

Optar por um crédito destes pode significar uma poupança real no spread, em taxas e comissões. Por isso, neste artigo vamos-lhe explicar como funciona este tipo de empréstimo, a que bonificações pode ter direito e onde é que o pode solicitar.


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Os jovens acabam por ter mais dificuldades em pedir um crédito de habitação por normalmente não apresentarem uma estabilidade financeira e laboral de um adulto nos seus 40 ou 50 anos.

Sabia Que?

Em média, os portugueses esperam até aos 37 anos para pedir crédito habitação?

O facto, de hoje em dia uma pessoa ter de dar de pelo menos 10% de entrada do valor do imóvel, faz com que os jovens portugueses demorem bastantes anos a arranjarem uma almofada financeira sólida que lhes permita ver o seu crédito aprovado.

Por isso, a solução mais recorrente passa simplesmente por arrendar.

Face a isto, o crédito habitação jovem tem o propósito de diminuir estas dificuldades sentidas pelos jovens.

Para complicar ainda mais as contas, o regime de crédito habitação com bonificações para jovens deixou oficialmente de existir há precisamente 20 anos.

Mesmo assim, algumas instituições ainda apresentam algumas ofertas vantajosas para jovens que pretendam comprar a sua casa recorrendo a um crédito – tendo por base bonificações de spread.

Requisitos Crédito Habitação Jovem
Requisitos necessários para obter um crédito habitação jovem

Para aceder às bonificações especiais de um empréstimo habitação jovem, o primeiro requisito é ter entre 18 e 35 anos de idade.

A entrada mínima obrigatória tem aumentado nas instituições financeiras. Porém, nesta tipologia o financiamento chega aos 90% para Habitação Própria Permanente (HPP).

Ou seja, para adquirir um imóvel terá de dar entrada no mínimo 10%.

No caso da finalidade do financiamento ser uma casa de férias, ou comprar casa para depois arrendar, a percentagem minima de entrada sobe para 20% do valor do imóvel.

Dado que, não existe um regime universal de apoio a compra habitação jovem, as bonificações variam de instituição para instituição.

Contudo, genericamente poderá ter acesso a estas condições especiais:

  • Isenção da comissão de avaliação – Possibilidade do banco avaliar o valor do imóvel gratuitamente para providenciar o financiamento, algo que por norma tem um preço estipulado;
  • Redução de prestação – Redução de prestação até 30% durante os primeiros 2 anos do crédito habitação;
  • Desconto em produtos adicionais – É possível obter descontos adicionais;
  • Bonificação de spreads – Ao adquirir produtos específicos da entidade financeira, pode obter uma redução no spread;
  • Financiamento até 90% – Em determinados bancos, num crédito habitação “tradicional” o financiamento máximo é inferior, comparando com o crédito habitação jovem.
Sabia Que?

Se for portador de deficiência tem direito a um crédito habitação bonificado? Saiba mais no nosso artigo sobre Crédito Habitação.

Visto que, o regime de benefícios para esta faixa etária deixou de existir há bastante tempo, cada vez são menos as instituições financeiras que disponibilizam estas vantagens.

Novobanco, ActivoBank são os únicos que dispõem condições especiais para os jovens.

A 31 de março de 2022 o Millenium bcp deixou cair esta tipologia.

Apoio Habitação Jovem Novo Banco
Crédito Habitação Jovem no Novobanco

No que concerne ao Novo Banco, existem as seguintes condições especiais:

  • Financiamento até 90% para Habitação Própria;
  • Bonificação spread de 0.1%;
  • Possibilidade de dar como garantia adicional o imóvel dos pais ou familiar próximo;
  • Os pais ou familiares próximos podem subscrever um Seguro de Vida a 50% para ambas as partes, estando isentos de comissões de avaliação, estudo, processo e formalização.

Para melhorar as conduções alocadas, o Novobanco permite também obter uma redução da sua TAEG de 2,2% para 1,2% (Taxa Variável). Porém, estas vantagens apenas estão disponíveis se subscrever alguns dos seus produtos:

  •  Domiciliação de ordenado
  •  Seguro Vida na Gamalife
  • Seguro multirriscos na Mudum
  •  Conta Pacote 360º

Realçamos que, as reduções por subscrição de produtos podem ser feitas tanto para a Taxa Variável como para a Taxa Mista ou Taxa Fixa.

Apoio Habitação Jovem ActivoBank
Crédito Habitação Jovem no ActivoBank

Com a solicitação de um empréstimo habitação jovem através do ActivoBank irá conseguir as seguintes vantagens:

  • Financiamento até 90% com base no valor da avaliação do imóvel dado em garantia;
  • 10% Desconto no Seguro de Vida;
  • Vinculação Simplificada;
  • Redução de Prestação de 10% a 30% no período de 6 a 24 meses.

Tal como noutras instituições, neste banco para reduzir mais a TAEG (1,1%), terá de subscrever alguns ativos:

  • Domiciliação de ordenado
  • Seguro Multirriscos associado ao Crédito na Ageas Portugal;
    Seguro vida associado ao Crédito na Ocidental Vida.

Visto que falamos de crédito habitação para jovens, temos obrigatoriamente de falar dos prazos de pagamento.

Idade Prazo Pagamento Máximo
Menos de 30 anos 40 anos
30 – 35 anos 37 anos
Mais de 35 anos 35 anos
Valores atualizados em março de 2022

Ora, num comunicado, o Banco de Portugal anunciou alterações com entrada em vigor em Abril de 2022. As grandes mudanças surgem, sobretudo, para quem tem mais de 30 anos, pois os prazos de pagamento a 40 anos deixaram agora de existir.

Lembre-se!

Quem tiver mais de 30 anos terá menos tempo para pagar e consequentemente uma prestação mensal mais elevada.

  • Avalie as vantagens da compra face ao arrendamento

Em jovens, arrendar uma casa, poderá oferecer a sensação de algo barato e com menos compromissos. Porém, os valores dos arrendamentos cada vez são maiores e as cauções podem chegar a vários meses.

Por isso, se tem liquidez suficiente para dar a entrada para um imóvel, comprar uma casa pode ser uma escolha financeiramente mais saudável.

Facilmente terá uma despesa mensal menor, e, no fundo, estará a investir em algo que é seu.

Comprar casa é um investimento e não tem necessariamente de ser para a vida toda. Pode sempre vender ou recorrer a uma solução de crédito habitação para trocar de casa

  • Avalie o MTIC do crédito

No crédito habitação jovem, algo que é fortemente comunicado é a bonificação do spread. Porém, a melhor proposta é a que tem o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) mais baixo face ao prazo de pagamento disposto a ter.

Um crédito jovem pode trazer de facto inúmeras vantagens, mas não deixe de avaliar outras propostas fora desta tipologia.

  • Analise a taxa de esforço

Numa fase inicial das nossas carreiras é normal não termos uma situação financeira tão estável.

Por isso, a sua taxa de esforço mensal para o pagamento da prestação do crédito da sua habitação é algo importante de se analisar.

Aliás, muitos bancos não aceitam créditos com taxas de esforço altas, pois o risco de incumprimento é elevado.

Recomendamos uma taxa de esforço inferior a 35%, com base no rendimento do agregado familiar, para uma situação financeira estável (calcule aqui a sua).

  • Tenha fiadores

Ter um fiador (pessoa que se compromete a assumir a responsabilidade de pagamento de dívida em caso de incumprimento) é visto como uma garantia quase obrigatória.

Irá permitir baixar o risco de incumprimento e arranjar um crédito mais saudável para a sua carteira.


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Simular Já

A estabilidade financeira de um jovem de 25 anos não é a mesma de uma pessoa de 40 anos, o que por si só já representa um desafio diário.

Quando a esta equação adicionamos a necessidade de compra de habitação, essas dificuldades aumentam fazendo com que, muitas das vezes, a opção do arrendamento seja a escolhida.

Sabia Que?

Em 2011 47,1% dos jovens até aos 29 anos era proprietária de um alojamento. Porém, em 2017, esse valor desceu para 23,5%.

Daí, os benéficos apresentados pelas poucas instituições financeiras poderem ter um papel central da decisão de um jovem adquirir a sua habitação.

Não obstante, isso não significa que não deva procurar e analisar outras propostas fora desta tipologia de benefícios.

Isto porque, reduções de spread associadas subscrições de produtos da instituição, garantias e a escolha entre taxas de juro fixas ou varáveis são ainda fatores cruciais na escolha de um bom crédito à habitação.

Perguntas e Respostas

O Programa Porta 65 também se aplica a compra de casa?

Não. O Programa Porta 65 é um sistema de apoio financeiro ao arrendamento para jovens com idade igual ou superior a 18 anos e inferior a 35 anos.

Pedir um credito habitação jovem compensa?

Apesar de os apoios serem cada vez menores, os mesmos ainda são bastante positivos para os jovens com menos de 35 anos.

Porém, aconselhamos sempre a que solicite diversas simulações a diversas entidades antes de optar por qualquer tipo de solução.

Como escolher o melhor crédito habitação jovem?

As soluções apresentadas por cada entidade vão sempre depender do perfil de risco de cada cliente. Deste modo, é impossível afirmar qual o melhor empréstimo para si.

Independentemente da idade e da tipologia, aconselhamos sempre que analise o MTIC (montante total imputado ao consumidor), que representa o montante total que terá de pagar pelo empréstimo solicitado e os prazos de pagamento dispostos a ter.

Lembre-se: quanto maior o prazo de pagamento, menor será a despesa mensal. Porém, maior será o valor total de empréstimo.