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João Fins
Revisto por João Fins
João Fins

Licenciado em Economia e com experiência em finanças pessoais. Como redator no Portal do Crédito, tenho a missão de ajudar esclarecer as dúvidas mais comuns dos nossos leitores, no que aos diferentes tipos de crédito diz respeito.

Financiamento Casas Modulares: Onde e Como Obter Crédito?

A construção modular é uma abordagem única no setor imobiliário e tem se enquadrado como uma alternativa para quem está a criar o seu lar de raiz.

Mas quando chega a altura de pedir crédito banco, levantam-se questões: como funciona o financiamento casas modulares? Posso pedir financiamento a 100%?

Um crédito casas modulares é considerado como um “crédito habitação para construção”, mas destaca-se pelas suas particularidades, desde a classificação do imóvel até aos requisitos específicos para aprovação. 

Neste contexto, o Portal do Crédito, explora o funcionamento deste crédito, as ofertas dos bancos e os custos associados ao processo de construir uma casa pré-fabricada.

O crédito para casas modulares é enquadrado como crédito habitação para construção e o financiamento é destinado à aquisição e construção de casas modulares ou pré-fabricadas. 

Este tipo de crédito acaba por ter algumas particularidades se compararmos com crédito habitação convencional. Logo, deixamos aqui alguns pontos-chave sobre como é analisado um crédito para construções modulares:

  • Crédito Habitação para Construção: as casas modulares são frequentemente tratadas como construções, e os bancos muitas vezes classificam o financiamento para essas casas como “crédito habitação para construção”. Isto ocorre porque as casas modulares envolvem um processo de construção, mesmo que seja diferente da tradicional;
  • Construção Menos Convencional: a construção modular pode envolver diferentes etapas, incluindo a fabricação das peças modulares, o transporte e a montagem no local. Isto significa que alguns bancos ainda não têm a real percepção da avaliação do imóvel. Logo, como salvaguarda, o dinheiro do banco acaba por ser distribuído por tranches;
  • Garantias sobre a Casa Modular: sendo este um crédito hipotecário, existe a necessidade da banca obter garantias sobre o financiamento para a casa modular. Neste sentido, a garantia fica sobre o terreno e tudo que possa ser construído nele, ou seja, a futura casa modular;
  • Documentação Específica: pode ser necessário fornecer documentação relacionada à construção modular, como contratos com fabricantes, empreiteiros e outros profissionais envolvidos no processo.
Sabia Que:

Segundo o INE, desde Junho de 2023, construir uma casa “convencional” ficou 2,9% mais caro.

Estas são algumas das particularidades, mas quais são os requisitos pedidos pelos bancos? Vamos conhecer.

Para que o crédito habitação para casas modulares seja aceite, os bancos obrigam ao cumprimento de alguns requisitos.

Além dos requisitos comuns, como taxa de esforço, rendimentos estáveis e histórico de crédito saudável, há também alguns específicos relacionados à natureza da construção modular. 

  • Estrutura Assente em Base de Betão: As instituições financeiras vão exigir que a estrutura da casa modular esteja assente numa base ou laje de betão. Sendo que é apenas desta forma, que será considerada para a aprovação do crédito habitação;
  • Projeto de Arquitetura Aprovado: A apresentação de um projeto de arquitetura aprovado é um requisito. Vai ser necessário incluir planos detalhados da casa modular, demonstrando que a construção atende aos padrões de segurança e conformidade com os regulamentos locais;
  • Licença de Construção e Utilização: A licença de construção é emitida pelo município e confirma que o projeto atende a todos os requisitos legais e normativos. Além desta, pode ser necessário a apresentação de uma licença de utilização após a conclusão da obra. Isto certifica que a casa modular está em conformidade com todas as normas e regulamentos e pode ser habitada;
  • Registo na Matriz e Conservatória do Registo Predial (CRP): O imóvel, incluindo a casa modular, geralmente precisa ser registado na matriz, que é o registo predial da área onde está localizado. Além disso, a descrição detalhada da propriedade deve ser registada na Conservatória do Registo Predial (CRP), garantindo a sua legalidade e identificação clara.

Esses requisitos adicionais visam assegurar que a construção modular atenda a todas as regulamentações e normas, proporcionando segurança tanto para o titular quanto para a instituição financeira que concede o crédito. 

Por isso, é natural que neste caso o banco possa sugerir alguma documentação extra, como requisito obrigatório para avançar com o processo. 

Documentos para Construção Modular

  • Orçamento da Empresa (que recorre para a construção modular);
  • Projeto de Arquitetura Aprovado;
  • Licença de Construção e Utilização:
  • Registo na Matriz e Conservatória do Registo Predial (CRP).

Documentos Pessoais e Financeiros

  • Cartão de Cidadão;
  • Comprovativo de Morada Fiscal;
  • Comprovativo de IBAN;
  • Últimos 3 Recibos de Vencimento;
  • Último Modelo 3 do IRS;
  • Mapa de Responsabilidades.

Certificar-se de que todos esses requisitos são atendidos desde o início do processo pode facilitar a aprovação do crédito habitação para casas modulares.

InstituiçãoPrazo PagamentoFinanciamento
UCIAté 35 AnosAté 100%
BPIAté 40 AnosAté 90%
NovobancoAté 40 AnosAté 90%
Crédito AgrícolaAté 40 AnosAté 90%
CGDAté 25 AnosAté 90%
Atualizado em novembro de 2023

No mercado não existe muita oferta especifica para esta solução. Logo, as instituições acabam por englobar esta solução no crédito para construção.

Dos bancos que permitem seguir por esta via destacamos o UCI pois permite obter até 100% financiamento para a casa modular e a CGD que apresenta uma oferta específica evidenciando a diversidade de opções disponíveis no mercado.

Todavia, a CGD limita o prazo de pagamento aos 25 anos, o que pode dificultar o acesso ao crédito para a maioria dos portugueses.

Exemplo Prático

Vamos tomar um exemplo prático tendo por base a CGD, o único que apresenta uma oferta específica de crédito para casas modulares. 

Tendo em conta que o montante solicitado é de 120.000,00 €, com hipoteca sobre o imóvel e o prazo de pagamento selecionado de 25 anos, o máximo permitido. 

Neste contexto, foram analisadas diferentes opções de crédito habitação, cada uma apresentando condições específicas de TAEG, prestação mensal e Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC). 

A seguir, detalhamos as características de cada tipo de taxa, oferecendo uma visão abrangente das opções disponíveis para o financiamento desejado:

Tipo de TaxaTAEGPrestaçãoMTIC
Variável6,8%785,31 €244.163,03 €
Mista6,7%754,93 € (60x) 780,62 € (240x)241.191,21 €
Fixa6,4%754,93 €234.974,38 €

Como qualquer crédito habitação, o crédito às casas modulares também apresenta diferenças se for cliente do banco ou pretender associar mais produtos do mesmo.

Se associar um cartão de crédito à caixa, associar o seguro multirriscos e domiciliar o ordenado, pode ter algumas vantagens:

Tipo de TaxaTAEGPrestaçãoMTIC
Variável com Benefícios6,4%748,78 €235.003,64 €
Mista com Benefícios6,2%719,10 € (60x) 744,06 € (240x)232.065,89 €
Fixa com Benefícios5,9%719,10 €226.024,38 €

Estas condições são estabelecidas pelo banco como parte das ofertas promocionais para clientes que desejam beneficiar-se de taxas de juro mais favoráveis ou outras vantagens associadas ao crédito habitação. 

Vale ressaltar que a elegibilidade para estes benefícios está sujeita à conformidade contínua com os requisitos específicos do banco e pode variar entre instituições financeiras.

Por fim, é sempre bom fazer contas e perceber se os custos dos produtos extra vs o que vai poupar na oferta, compensa.

No processo de financiamento para a construção de casas modulares, é crucial compreender os diversos custos associados a esse empreendimento – falamos do crédito e da própria construção. 

Construção da Casa ModularValor (€)
Custo da Casa Modular T3120.000,00 € + IVA
Transporte, Montagem e Acabamentos20.000,00€
Honorários e Taxas Municipais10.000,00€
Total177.600,00 €
Valores ilustrativos

Os valores podem variar conforme a localização geográfica, condições do terreno, acabamentos, tipologia do módulo, empresa de construção, entre outros.

A tabela a anterior oferece uma visão abrangente dos custos estimados para um projeto fictício, proporcionando uma referência útil para a avaliação financeira do empreendimento. 

  • Custo da Casa Modular: O preço da casa modular em si é um componente significativo. Esse custo pode variar dependendo do tamanho, design, materiais utilizados e das características específicas da casa modular;
  • Honorários e Taxas Municipais: Obter licenças de construção e outras autorizações necessárias junto às autoridades locais envolve por norma custos administrativos e taxas;
  • Transporte, Montagem e Acabamentos: Preparar o terreno para receber a casa modular, incluindo a criação da base de betão. Podem ainda existir custos associados à mão de obra para a construção da casa modular, incluindo a montagem no local e acabamentos dentro da casa.

Tudo isto faz variar o valor total, o que influencia o crédito e posteriormente os impostos cobrados.

Por isso, sugerimos que o planeamento seja feito ao detalhe antes de avançar para a construção. 

Despesas Iniciais do CréditoValor (€)
Entrada 10%17.760,00 €
Imposto Selo Sobre a utilização crédito959,04 €
DPA20,00 €
Registo Hipoteca225 €
Vistoria de construção400 €
Comissões Iniciais900 €
Total20.264,04 €
Valores ilustrativos

Os custos associados ao financiamento de casas modulares são, em grande parte, semelhantes aos custos de um processo de construção tradicional, tal como podemos confirmar no exemplo representativo. 

Um crédito para construção não paga IMT. Como não tem uma casa, mas sim um contrato para construção, irá somente pagar o imposto sobre o terreno, que tem naturalmente um valor inferior ao da avaliação da construção.

O financiamento para casas modulares surge como uma alternativa inovadora no cenário imobiliário, trazendo novas oportunidades de construção, mas também desafios. 

Desde os requisitos específicos até às ofertas distintas dos bancos, é evidente que os potenciais interessados devem considerar os custos antes de avançar para a melhor oferta de crédito habitação.

Idealmente deve sempre considerar várias ofertas dos bancos antes de tomar qualquer decisão sobre o seu crédito, garantindo que o seu projeto de casa modular não tem mais custos do que prevê. 

Perguntas e Respostas

Como pedir um crédito para casas modulares?

Um crédito para casas modulares pode ser solicitado nas instituições bancárias através da tipologia de “crédito habitação para construção”.

Existem requisitos especificos num crédito habitação?

Além da documentação relativa a licenças de construção e utilização, a casa modular tem de estar obrigatoriamente assente numa base ou laje de betão para poder ser considerada um imóvel.