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Inês Pereira
Revisto por Inês Pereira
Inês Pereira

Licenciada em Jornalismo e com experiência em temas sobre finanças pessoais. Como redatora no Portal do Crédito, utilizo a minha experiência nesta área para ajudar esclarecer as dúvidas dos leitores no que ao crédito diz respeito. O meu objetivo é que encontrem sempre as melhores soluções.

Crédito Consolidado Com Hipoteca: Onde Pedir?

banner de artigo de crédito consolidado com hipoteca

Um crédito consolidado com hipoteca implica juntar os seus créditos num só contrato, ficando a pagar menos por mês. Ou seja, tendo créditos ao consumo, estaria a juntar crédito pessoal a crédito habitação.

Será esta uma boa solução?

Dando esta garantia, o credor poderá baixar a taxa de juro, emprestar mais dinheiro e, sobretudo, diminuir os encargos mensais atuais. Em alguns casos poderá conseguir uma redução de mais de 50%.

Para acabar com quaisquer dúvidas, explicamos como funciona esta solução, quais os requisitos, cuidados a ter e de que forma poderá consolidar crédito habitação com pessoal.

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Um crédito consolidado permite juntar todas as dívidas do cliente num único contrato com uma única prestação.

Como? Em termos práticos, a instituição financeira à qual o consumidor pede um crédito consolidado compra todas as dívidas deste aos credores para depois fazer um contrato com o valor total da dívida.

Deste modo, é possível aumentar os prazos de pagamento para que a nova prestação mensal seja inferior àquela que o cliente paga atualmente.

Ora, um crédito consolidado com hipoteca funciona da mesma forma. Porém, o cliente dá como garantia de cumprimento do contrato um imóvel.

Um crédito consolidado com hipoteca poderá chegar a ter prazos de pagamento até 40 anos – dependendo da idade do consumidor e dos créditos a consolidar.

Neste tipo de situações o cliente tem duas possibilidades:

  • Se ainda está a pagar o crédito habitação: o cliente pode fazer um novo contrato com o valor da dívida que tem sobre a sua habitação, reforçar este valor com mais liquidez e ainda juntar as dívidas de créditos pessoais, cartões de crédito e crédito automóvel;
  • Se já pagou o crédito habitação: se o cliente já pagou a sua habitação e pretende obter liquidez adicional ou consolidar outras dívidas atuais num único contrato, pode, em alternativa, dar como garantia o seu próprio imóvel ou de um familiar para obter melhores condições.

No caso da primeira situação, o cliente terá de decidir se pretende transferir o crédito para uma nova entidade financeira ou manter o contrato de crédito na mesma instituição bancária.

Antes de tomar uma decisão sobre como contratar este crédito, aconselhamos a solicitar simulações em diversas instituições para poder comparar ofertas.

Sabendo como funciona o crédito consolidado com hipoteca, interessa agora perceber qual o potencial de poupança desta solução. Só assim saberá se vale ou não a pena juntar crédito pessoal a crédito habitação.

Damos-lhe um exemplo real para que seja percetível. Além do crédito à habitação, o Filipe e a Joana tinham também crédito automóvel, créditos pessoais e cartões de crédito.

No total, as suas dívidas em financiamentos chegavam aos 190.000€ e, em conjunto, as mensalidades totalizavam 2.138€.

Perante este cenário, contactaram um intermediário de crédito e decidiram consolidar consolidar o crédito habitação com o pessoal e os restantes de modo a reduzir as prestações. Eis o resultado:

  • Mensalidade inicial: 2.138€
  • Mensalidade após consolidação com hipoteca: 905€

Este casal conseguiu uma poupança mensal de 1.233€.

Um intermediário de crédito consegue comparar as propostas existentes no mercado e apresentar-lhe aquela que tiver maior potencial de poupança.

A maioria das entidades financeira não comunica explicitamente esta solução de crédito, o que obriga os clientes a entrar em contacto com os bancos para obter mais informações e propostas benéficas para a sua situação.

Isto porque falamos de uma solução que implica a hipoteca do imóvel, o que se traduz num processo mais complexo.

Por isso, nem sempre é fácil simular online a poupança que pode conseguir com um crédito consolidado com hipoteca.

Ainda assim, existem exceções. É o caso do BNI Europa e do Millennium BCP, que apresentam páginas dedicadas a esta solução.

Isto não significa, porém, que não haja mais ofertas. Muitas financeiras têm soluções de crédito multifunções, o que, na prática, permite igualmente juntar crédito pessoal a crédito habitação.

O mais prático e benéfico será entrar em contacto com uma intermediária de crédito registada para perceber qual a alternativa adequada.

Além de aconselhar e tentar encontrar a melhor solução no mercado para a situação do cliente, a entidade vai estar sempre ao seu lado na contratação do crédito.

Um apoio fundamental para que o cliente se sinta seguro, informado e consciente de todo o processo.

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O processo de financiamento pode variar conforme as entidades e o género de crédito pretendido.

Ainda assim, é possível descrever, em linhas gerais, o processo habitual:

1. Simulação online: cliente entra em contacto com a instituição referindo alguns dados como o valor estimado do imóvel que pretende dar como garantia, que créditos pretende liquidar, prazos de pagamento pretendidos, entre outras informações;

Ao enviar esta informação, a instituição poderá avaliar o pedido de crédito do cliente.

2. Análise do pedido: a entidade avança com a análise da informação fornecida pelo cliente e avalia a viabilidade do pedido de crédito consolidado com hipoteca. Regra geral, a resposta demora entre 48 e 72 horas;

3. Proposta: caso o processo seja aprovado pelo banco, o cliente recebe uma proposta de financiamento. Adicionalmente, será solicitada mais alguma documentação para que seja possível prosseguir. Nesta fase, será também aberta uma conta na entidade bancária, caso a consolidação seja feita num banco diferente daquele onde o cliente tem conta;

4. Avaliação do imóvel: depois da receção da documentação pedida e da validação da conta bancária, é marcada a avaliação do imóvel. Este processo acontece sempre que o cliente dá como garantia um determinado imóvel. Na prática, alguém vai avaliar a habitação para confirmar o valor da garantia dada à instituição;

Caso o valor da casa difira do inicialmente apresentado pelo cliente, as condições apresentadas na proposta de crédito poderão ser alteradas.

5. Assinar cartas de aprovação: estando o processo enquadrado no LTV (relação entre o valor a financiar e a avaliação do imóvel), são geradas cartas de aprovação finais do processo. Será agendada uma data para o cliente se dirigir ao balcão, ler a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) e assinar estas cartas;

6. Assinar escritura: se todo o seu processo correr dentro dos conformes, cerca de 11 dias após assinar as cartas de aprovação poderá ser agendada a escritura e só terá de a assinar.

Estando a escritura assinada, o processo fica finalizado no próprio dia.

Quando pretende consolidar crédito habitação com pessoal, o seu principal objetivo será naturalmente diminuir os encargos mensais.

Por isso, ao avançar com uma solução deste género, passará a ter maior liquidez mensal, o que faz diminuir a probabilidade de entrar em incumprimento por não suportar as despesas.

Todavia, se entrar em incumprimento para com o credor, correrá sério risco de perder o imóvel que deu como garantia.

Portanto, antes de recorrer a um crédito consolidado com hipoteca, certifique-se de que tem condições para saldar a dívida.

Para pedir um crédito consolidado com hipoteca não poderá estar em incumprimento ou com incidentes registados no Mapa de Responsabilidades de Crédito e ter domicílio fiscal em Portugal.

Se estiver numa situação de incumprimento inferior a 3 meses, poderá ser legível em algumas entidades financeiras.

Além disso, é importante que, antes de avançar, o consumidor saiba o valor de mercado da casa e, bem como o do crédito ainda em dívida.

Se o valor em dívida for superior ao valor da casa, dificilmente o banco aprovará um crédito consolidado com hipoteca.

Outro ponto importante, por se tratar de um crédito hipotecário, é o envio de documentação mais técnica.

Numa fase inicial, é necessário enviar para a análise:

  • Cartão de cidadão;
  • Comprovativo de morada;
  • Último Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal;
  • Últimos 3 recibos de vencimento;
  • Modelo 3 do IRS;
  • Nota de liquidação do IRS;
  • Últimos 3 extratos bancários;
  • Caderneta predial;
  • Escritura acompanhada do documento complementar.

Para aceder ao Mapa de Responsabilidades terá de clicar em “Central de Responsabilidades de Crédito” no website do Banco de Portugal e seguir os passos indicados.

Após aprovação do processo, será necessário enviar:

  • Certidão permanente do imóvel;
  • Licença de utilização;
  • Planta do imóvel (caso estejamos a falar de uma moradia).

Além disso, terá de enviar as declarações ou extratos com o valor da dívida atual com o respetivo procedimento para a liquidação dos créditos a consolidar.

Um crédito consolidado ao consumo, como é um processo menos burocrático, permite, em alguns casos, obter aprovações em 24 horas úteis. Porém, um crédito com hipoteca é um processo mais complexo que pode demorar várias semanas.

Parece um processo complicado e com muita burocracia?

Se quer ter a certeza de que esta é a melhor opção para as suas finanças, pode sempre entrar em contacto com uma intermediária de crédito para ter todo o apoio necessário ao longo do processo.

A principal vantagem de recorrer à consolidação de créditos é, sem dúvida alguma, poupar dinheiro. E o mesmo se aplica a consolidar crédito habitação com pessoal.

Isto porque ao agregar todos os créditos que possui num só, passa a ter apenas um crédito com condições mais competitivas.

Isto acontece por via da redução da taxa de juro e pelo aumento do prazo de pagamento.

Porém, este género de crédito hipotecário tem outras vantagens:

  • Prazos de pagamento alargados: um crédito consolidado ao consumo está habitualmente limitado a 84 meses (existem algumas exceções onde poderá pedir um crédito consolidado 120 meses). No entanto, num crédito consolidado com hipoteca o consumidor pode aumentar o prazo até a um máximo de 40 anos – se cumprir com alguns requisitos;
  • Liquidar diversos créditos: um crédito consolidado hipotecário permite liquidar as dívidas dos consumidores relativos a cartões de crédito, créditos pessoais e crédito automóvel, não se limitando a um tipo de empréstimo. Além disso, enquanto a consolidação normal está limitada a 75.000 €, esta solução permite chegar ao valor do imóvel;
  • Diminuir a probabilidade de incumprimento: ao juntar toda a sua dívida num único contrato e com prazos tão alargados, os seus encargos diminuem o que, além de permitir fazer uma melhor gestão do orçamento mensal, diminui a probabilidade de falhar com pagamentos;
  • Baixar as taxas de juro atuais: de modo geral, as taxas de juro deste tipo de crédito são mais baixas que as aplicadas, por exemplo, num cartão de crédito. Além disso, ao dar como garantia hipotecária um imóvel, as taxas descem ainda mais, permitindo uma poupança maior;
  • Simplificar gestão dos encargos: ter várias prestações dispersas por diversos dias do mês poderá ser um fator decisivo para a total falta de controlo da sua conta bancária. Se juntar créditos fica a pagar apenas uma prestação num dia fixo, o que poderá contribuir para uma melhor organização financeira;
  • Acesso a financiamento extra: ao recorrer a um crédito consolidado com hipoteca tem sempre a possibilidade de solicitar uma liquidez adicional para, por exemplo, fazer face a outras despesas. Contudo, é fundamental que pondere bem e peça crédito de forma responsável, mesmo ao juntar crédito pessoal a crédito habitação.

Se pretende pagar menos pela sua prestação da casa para poupar, mas não quer juntar crédito pessoal a habitação, então talvez seja pertinente ponderar outras opções.

Neste caso, tem como alternativa a transferência de crédito habitação. Trata-se de uma solução que também permite reorganizar as finanças e, principalmente, poupar.

Estará a transferir o seu financiamento para uma nova entidade que não aquela onde contratou o empréstimo habitação inicialmente.

O objetivo será escolher um banco que lhe dê melhores condições contratuais, como um spread mais baixo, e, por isso, um crédito mais barato.

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Com o aumento da inflação, perda de poder de compra por parte dos portugueses e aumento brutal da Euribor, é normal que as famílias fiquem com mais dificuldades em pagar todos os seus encargos mensais.

Dificuldades que são ainda maiores para quem tem um crédito habitação com taxas de juro variáveis.

Sabia Que:

Segundo o Gabinete de Estratégia e Estudos do Governo, em julho de 2023 o endividamento dos particulares em Portugal aumentou atingiu os 151,6 mil milhões de euros.

Por isso, recorrer a um crédito consolidado com hipoteca, que permite juntar crédito pessoal a crédito habitação, pode ser uma solução muito válida para muitas pessoas.

Porém, convém ter consciência de que, ao alargar os prazos, o custo total do crédito será maior.

Além disso, é importante que o consumidor, antes de avançar para uma solução destas, tenha na sua posse os seguintes elementos:

Isto porque, como referido anteriormente, se o valor em dívida for superior ao valor da casa, dificilmente o banco aprovará um crédito consolidado com hipoteca.

Por fim, lembre-se de que não deve descurar as simulações.

Faça uma pesquisa exaustiva de mercado para encontrar a instituição financeira que lhe oferece melhores condições para consolidar crédito habitação com pessoal e responder às suas necessidades específicas.

Perguntas Frequentes

O que é um crédito consolidado com hipoteca?

Um crédito consolidado com hipoteca é uma solução de crédito que permite juntar todas as dívidas atuais de um cliente num único contrato com prazos de pagamento mais alargados. Esta consolidação é acompanhada com uma garantia de pagamento de um dado imóvel em nome do cliente.

No fundo, é uma solução que permite juntar crédito pessoal a crédito habitação e poupar.

Qual a diferença entre um crédito consolidado com e sem hipoteca?

Um crédito consolidado sem hipoteca é um crédito que permite juntar num único contrato vários créditos ao consumo. Ou seja, é ideal para quem tem dívidas com cartões de crédito, crédito automóvel ou algum outro crédito pessoal e pretenda diminuir os encargos mensais atuais. Nestes casos a consolidação pode chegar até aos 120 meses.

Um crédito consolidado com hipoteca funciona da mesma forma, mas o cliente pode dar como garantia de pagamento um imóvel que tenha no seu nome. Deste modo, vai conseguir taxas de juro mais em conta e diminuir ainda mais as prestações mensais. Nestes casos a consolidação pode chegar até aos 40 anos.

Devo hipotecar a casa para fazer um crédito consolidado?

Ao hipotecar a casa com um crédito consolidado vai conseguir contratos muito mais vantajosos que se irão traduzir em prestações mensais mais baixas. Contudo, só deve hipotecar a casa se estiver seguro de que irá conseguir cumprir com as suas obrigações contratuais com a instituição financeira.

É seguro consolidar crédito habitação com pessoal?

Consolidar crédito habitação com pessoal é seguro desde que o consumidor saiba que consegue cumprir com o pagamento da prestação mensal acordada com a instituição financeira. Isto porque, havendo falhas no contrato, e caso o consumidor entre em incumprimento com a entidade, se não regularizar rapidamente a sua situação, poderá ficar sem o imóvel.

Quanto posso poupar com um crédito consolidado com hipoteca?

Um crédito consolidado com hipoteca permite aos consumidores diminuírem até a um máximo de 60% os seus encargos mensais com créditos. Isto acontece porque a entidade financeira vai liquidar todas as dívidas antigas e fazer um único contrato com prazos de pagamento mais alargados até a um máximo de 40 anos, permitindo assim baixar as prestações.

Quais os custos de um crédito consolidado com hipoteca?

Contratualizar um crédito consolidado com hipoteca requer o pagamento de algumas comissões e encargos.

Como dá como garantia um imóvel, a instituição financeira é obrigada a avaliar o imóvel e por isso terá um custo extra. Além disso, terá de fazer uma nova escritura de contrato e pagar os impostos de selo normalmente associados a abertura de um contrato de crédito habitação normal.