Escritura de Imóvel: Quanto Custa e Como Funciona em 2026

A escritura de imóvel é o ato que formaliza a transmissão de propriedade entre vendedor e comprador. Sem escritura, não há transferência legal — mesmo que o preço esteja pago. É também o momento em que se acumulam vários encargos: IMT, imposto de selo, registo predial e honorários do notário, solicitador ou conservatória.

Neste guia explicamos quanto custa fazer uma escritura em Portugal, onde a pode realizar (cartório, solicitador ou Casa Pronta), quem paga o quê, e que documentos são obrigatórios — incluindo o distrate quando o vendedor tem crédito por liquidar.

O Que é Uma Escritura de Imóvel?

A escritura é o documento autêntico que formaliza a compra e venda do imóvel. Pode ser celebrada num cartório notarial, num escritório de solicitador ou no balcão Casa Pronta das Conservatórias do Registo Predial. Tem efeito imediato: assinada e paga a parte fiscal, o comprador passa a ser o novo proprietário, e o registo predial deve ser actualizado para tornar a transmissão oponível a terceiros.

Antes da escritura, o processo passa habitualmente por um contrato de promessa de compra e venda (CPCV), com sinal pago pelo comprador. A escritura é o momento final desse processo.

Onde Fazer a Escritura: Cartório, Solicitador ou Casa Pronta

Em Portugal existem três caminhos para celebrar a escritura, com diferenças em flexibilidade, custo e tempo.

Cartório Notarial

O caminho tradicional. O notário valida a documentação, redige a escritura e celebra o acto. Custo dos honorários é livre, pelo que vale a pena pedir orçamento a mais do que um cartório. Mais flexibilidade para casos atípicos (escrituras com cláusulas especiais, partilhas, doações).

Solicitador (Autenticação por Solicitador)

Desde 2008, os solicitadores podem autenticar contratos de compra e venda de imóveis com efeito de escritura pública. É uma alternativa habitualmente mais económica face ao cartório notarial, com a mesma validade legal. O solicitador trata da documentação, autentica o acto e pode também tratar do registo predial subsequente.

Casa Pronta

Serviço integrado das Conservatórias do Registo Predial. Permite tratar de toda a transmissão num só balcão — escritura, pagamento de impostos e registo predial. Custo público fixo, definido por tabela, sem honorários livres. Tempo de marcação pode ser maior em zonas com elevada procura.

Quanto Custa a Escritura de Um Imóvel?

O custo total de uma escritura é a soma de quatro componentes principais:

• IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas: o maior peso na maioria dos casos. Calculado por escalões progressivos sobre o valor de aquisição (ou VPT, o maior). Habitação própria permanente tem escalões mais favoráveis até €92.407 (em muitas situações isenção até este valor); habitação secundária paga IMT desde o primeiro euro
• Imposto de Selo: 0,8% sobre o valor de aquisição
• Registo predial: emolumento da Conservatória do Registo Predial (cerca de €225 no balcão público, com variações)
• Honorários: do cartório, solicitador ou Casa Pronta. No Casa Pronta o valor é fixo por tabela pública; no cartório e solicitador depende do profissional

A estimativa geral, sem incluir IMT, situa-se habitualmente entre €600 e €1.500 em encargos administrativos. Já o IMT pode oscilar entre zero (habitação própria permanente até ao limite isento) e dezenas de milhares de euros (imóveis de alto valor).

Antes de avançar, vale também confirmar se está enquadrado em alguma isenção de IMI após a compra e, no caso de revenda futura, em situações de isenção de mais-valias.

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Quanto Custa Uma Escritura de Um Terreno

A escritura de um terreno (rústico ou urbano para construção) segue a mesma lógica — IMT, imposto de selo, registo e honorários — mas com diferenças nos escalões:

• Terreno para construção: IMT a 6,5% sobre o valor de aquisição
• Prédios rústicos: IMT a 5%
• Imposto de selo: 0,8% como nos prédios urbanos

Para terrenos destinados a construção de habitação própria permanente, vale verificar regimes específicos que podem reduzir o IMT.

Quem Paga o Valor da Escritura?

Por regra, todos os encargos da escritura — IMT, imposto de selo, registo e honorários — são suportados pelo comprador. O vendedor pode ter encargos paralelos:

• Distrate da hipoteca: se o imóvel ainda tem crédito habitação, o vendedor tem de liquidar o capital em dívida e pagar o distrate (cancelamento do registo de hipoteca). Tipicamente este custo fica integrado na fluxo da escritura — o banco do vendedor recebe directamente o valor em dívida do montante de venda
• Mais-valias: a diferença entre valor de venda e valor de aquisição pode estar sujeita a IRS. Em algumas situações há isenção de mais-valias
• Certificado energético, ficha técnica: documentos obrigatórios cujo custo é do vendedor

As partes podem acordar uma distribuição diferente nos termos do CPCV, mas a regra geral é a indicada.

Documentos Necessários para a Escritura

Do Imóvel

• Caderneta predial actualizada (do Portal das Finanças)
• Certidão de teor da Conservatória do Registo Predial
• Certificado energético em vigor
• Ficha técnica da habitação (para imóveis construídos após 2004)
• Licença de utilização emitida pela Câmara Municipal

Do Comprador e do Vendedor

• Documento de identificação (Cartão de Cidadão)
• Comprovativo de NIF
• Comprovativo de pagamento do IMT e Imposto de Selo (DUC já liquidado)

Se Houver Crédito Habitação

• Minuta do contrato de crédito do banco (entregue pelo banco do comprador)
• Distrate de hipoteca emitido pelo banco do vendedor, se aplicável
• Avaliação bancária válida

Antes de fechar o crédito, vale comparar bancos — veja o nosso guia de crédito habitação.

Conclusão

O custo de uma escritura é dominado pelo IMT, que pode variar de zero a dezenas de milhares de euros consoante o valor do imóvel e a finalidade. Os restantes encargos — imposto de selo, registo e honorários — somam tipicamente entre €600 e €1.500. A escolha entre cartório, solicitador e Casa Pronta determina a fatia dos honorários e o tempo do processo.

Comparar opções de financiamento antes da escritura é essencial para evitar surpresas. Veja o nosso guia de crédito habitação e a informação sobre isenção de mais-valias se está a vender para comprar uma nova casa.