Todos os artigos
Comprar casa é um investimento elevado que deve ser analisado com rigor e ponderação.
Além de encontrarem um imóvel que tenha as características e o preço mais indicado, os portugueses devem investir tempo a compreender que custos iniciais vão ter, qual o melhor banco para crédito habitação e quais os requisitos para obter uma aprovação.
Um bom processo de análise inicial pode significar uma poupança de dezenas de milhares de euros em juros e comissões.
Neste sentido, para o ajudar, neste artigo vamos analisar os principais fatores a ter em consideração para contratar o melhor crédito habitação possível em 2023.
Qual o Melhor Banco Para Crédito Habitação?
| Entidade | Melhor Taxa Fixa | Melhor Taxa Variável |
|---|---|---|
| BPI | Desde 4,7% | Desde 5,5% |
| ActivoBank | Desde 4,9% | Desde 5,6% |
| Banco CTT | Desde 5,0% | Desde 5,2% |
| Millennium BCP | – | Desde 5,6% |
| Santander Totta | Desde 5,2% | Desde 5,4% |
| Novobanco | Desde 5,3% | Desde 5,5% |
| Montepio | Desde 5,7% | Desde 5,7% |
| CGD | Desde 5,8% | Desde 6,3% |
O crédito habitação é um empréstimo com diversos critérios de análise e variáveis que condicionam a proposta apresentada ao cliente.
Deste modo, o facto do BPI apresentar uma TAEG fixa a partir dos 4,7% não é sinónimo que as propostas deste banco sejam sempre mais baratas que, por exemplo, um crédito habitação no Santander.
Além disso, como a Euribor está a provocar um enorme crescimento nas taxas de juro, as entidades bancárias estão atualmente com constantes campanhas de redução da TAEG e de ofertas do spread nos primeiros tempos para atraírem novos clientes – o que torna ainda mais difícil indicar qual o melhor crédito habitação em Portugal.
A TAEG mínima apresentada pressupõe a contratação de produtos como a domiciliação de vencimentos, seguro de vida e multirrisco e cartão de crédito.
Assim, aconselhamos a fazer simulações em várias entidades para compreender que ofertas poderão ser mais atrativas para si.
Já tem um crédito habitação e procura baixar a sua mensalidade? Leia o nosso artigo sobre o melhor banco para transferir crédito habitação em 2023.
Como Escolher o Melhor Crédito Habitação?
- Negociar Spread
- Avaliar Taxa Variável ou Fixa
- Analisar Seguros
- Oferecer Garantias
- Baixar Taxa de Esforço
- Procurar Várias Propostas
Comprar um imóvel a pronto infelizmente não é a realidade da grande maioria dos portugueses, por isso a contratação de um crédito habitação com taxas de juro acessíveis é algo fundamental.
Contudo, para conseguir obter o melhor crédito habitação, os portugueses devem ter em conta na sua análise diversos fatores:
Negociar Spread
O spread é uma das componentes da taxa de juro aplicada pelos bancos no seu crédito habitação e que pode influenciar bastante a prestação do imóvel.
O spread é a taxa que os portugueses podem melhor negociar com os bancos.
Isto acontece, pois, ao contrário da Euribor que é fixada a nível europeu, o spread é afixado de forma individual pelas entidades financeiras.
Apesar de, quanto maior o risco de incumprimento, maior o spread aplicado ao seu crédito, as entidades costumam baixar esta taxa se subscrever a produtos bancários específicos (seguros de vida, cartões de crédito, domiciliação do salário, entre outros).
Avaliar Taxa Variável ou Taxa Fixa
Com uma taxa fixa irá pagar o mesmo valor de prestação mensal até ao final do empréstimo, o que lhe permite uma maior segurança e estabilidade. Porém, a taxa de juro aplicada costuma ser maior.
Por outro lado, com uma taxa de juro variável estará sempre dependente dos valores da Euribor, pelo que a sua prestação pode sofrer oscilações ao longo dos anos.
Por fim, existe a taxa mista, que permite obter uma taxa fixa nos primeiros anos de contrato, passando posteriormente a uma taxa variável.
Segundo o Banco de Portugal, em 2020, 82,3% dos portugueses decidiram optar por uma taxa variável, 5,7% pela taxa fixa e 12% pela taxa mista.
Analisar Seguros de Vida e Multirriscos
Os seguros de vida e de multirriscos de um crédito habitação são um fator com grande peso na prestação mensal e por isso devem ser analisados com cuidado.
Ao contrário do que se possa por vezes pensar, estes seguros não são obrigatórios de serem celebrados na mesma credora que solicita o seu crédito habitação.
Por outro lado, as entidades costumam oferecer bonificações de spread a quem contrata estes mesmos seguros na sua entidade. Por isso, o importante é estar atento e analisar todas as alternativas possíveis.
Contratar um seguro de vida fora da entidade bancária pode representar poupanças na ordem dos 40%.
Garantias e Taxa de Esforço
As entidades bancárias para aceitarem e oferecerem boas propostas têm de analisar o perfil de cada cliente: rendimentos, taxa de esforço, profissão, garantias, idade, entre outros.
Como é expectável, quanto maior o risco de incumprimento, maior a probabilidade de o crédito ser recusado ou ser apresentada uma proposta menos atrativa.
Neste sentido, garanta que o seu crédito habitação tenha dois titulares e se ambos tiverem contratos de trabalho efetivo, melhor ainda. Além disso, conseguir colocar um fiador pode ser um bom indicador.
Procure prazos de pagamento mais alargados para a sua taxa de esforço ser inferior a 40% – 50%. Se apresentar valores acima existe uma grande probabilidade do crédito ser recusado.
Fazer Diversas Simulações
Se estamos a falar de um contrato que poderá acompanhá-lo durante vários anos e que vai representar uma fatia importante dos seus encargos mensais, faz todo o sentido investir um pouco de tempo a solicitar simulações de crédito habitação online.
Quanto mais propostas obtiver, maior será a probabilidade de encontrar um empréstimo para a sua habitação mais em conta.
Neste sentido, as intermediárias podem ser uma boa ajuda neste processo. Estas entidades procuram no mercado várias propostas de crédito habitação – muitas vezes com propostas mais baixas do que quando o cliente entra em contacto diretamente com o banco.
Além disso, vão analisar consigo todos os pontos anteriormente referidos para poder maximizar as hipóteses de obter um bom crédito.
Prazo de Pagamento Máximo de Um Crédito Habitação
Em relação aos prazos de pagamento, para que a taxa de esforço mensal das famílias não seja demasiado elevada, estes costumam ser bastante alargados.
Segundo o Banco de Portugal, em 2020, 46,7% dos contratos de crédito habitação tinham um prazo de pagamento entre 35 e 40 anos.
Ora, o Banco de Portugal por forma a reduzir o risco de incumprimento na concessão de crédito, mudou os prazos de pagamento máximos (desde 1 de abril de 2022).
| Idade | Prazos de Pagamento Máximos |
|---|---|
| Igual ou Inferior a 30 Anos | 40 Anos |
| Entre 30 e 35 Anos | 37 Anos |
| Mais de 35 Anos | 35 Anos |
Na prática, as pessoas com mais de 30 anos, que fizerem novos contratos, terão menos tempo para pagar o seu crédito habitação.
Tem menos de 35 anos e quer fazer um crédito habitação? Leia o nosso artigo “Crédito Habitação Jovem 2023 – Onde e Como Obter?“.
Qual o Tempo de Aprovação de Um Crédito Habitação?
Um crédito habitação pode demorar várias semanas a ter uma aprovação final por parte da credora.
Isto acontece, pois este género de empréstimos tem valores associados bastante elevados, o que requer uma análise mais detalhada a toda a documentação.
Neste sentido, apesar de nos últimos anos com a digitalização da banca os pedidos de créditos se terem tornado mais simples e menos burocráticos, entre o processo de aprovação e o dia da escritura do imóvel poderão passar quase 2 meses.
Que Tipo de Crédito à Habitação Posso Pedir?
- Aquisição
- Aquisição e Obras
- Construção
- Terreno e Construção
- Casas Modulares
Apesar de as entidades financeiras poderem criar outras soluções, estas formas de crédito habitação são as mais recorrentes:
- Aquisição: é o empréstimo habitação mais comum e visa financiar imóveis prontos para habitar;
- Aquisição + Obras: é a solução ideal para quem compra uma habitação usada e a quer renovar à sua medida;
- Construção: visa financiar os custos de construção do imóvel. O valor é entregue por parcelas ao longo do desenvolvimento da obra;
- Terreno e Construção: engloba a tipologia de construção, mas inclui o financiamento para adquirir o terreno.
Além disso, poderá em algumas financeiras solicitar um crédito para casas modulares.
Esta solução tem algumas vantagens e face aos preços da habitação em Portugal, é uma alternativa que tem tido alguma procura e que pode permitir financiamento a 100%.
Quais os Requisitos Para Um Empréstimo Habitação?
Os requisitos não são lineares entre entidades financeiras. No entanto, existem requisitos mínimos obrigatórios que tem de cumprir para poder pedir crédito e vê-lo aprovado.
- Idade Obrigatória: tem de ter mais de 18 anos. Já a idade máxima dos titulares no termo do contrato não poderá exceder os 75 anos;
- Taxa de Esforço: é a relação entre os seus rendimentos líquidos e as suas despesas mensais. Se quiser ter o seu crédito habitação aprovado, não deve ter uma taxa de esforço mensal acima dos 50% (calcular a sua aqui);
- Entrada Mínima Obrigatória: hoje em dia a entrada mínima estabelecida é de 10% do valor do imóvel. Contudo, muitas entidades já solicitam 20% para disponibilizarem o empréstimo;
- Dívidas Pendentes: não pode ser devedor, ou ter incumprimento de prestações em alguma entidade financeira. As entidades vão consultar o seu Mapa de Responsabilidades;
- Estabilidade Financeira: arranjar um crédito habitação sem ter uma estabilidade financeira é mais difícil. Daí, ter um contrato efetivo de trabalho é sempre um bom começo. Caso seja trabalhador independente, terá de ter atividade aberta há mais de 2 anos.
Custos Com o Crédito Habitação
O custo com um crédito habitação não se cinge apenas à prestação mensal do imóvel. Longe disso.
Em primeiro lugar, na maioria das situações em Portugal, o cliente é obrigado a pagar pelo menos 10% do valor do financiamento pretendido. Ou seja, se o imóvel custar 200.000 € terá de pagar 20.000 € de entrada.
Apesar de esse ser o principal custo a reter, o cliente pode ser obrigado a pagar à credora diversas comissões iniciais como:
- Comissão de Abertura do Processo;
- Comissão de Avaliação do Imóvel;
- Comissão de Formalização e Escritura;
- Comissão de Solicitadoria.
As comissões poderão ter nomes e custos diferentes dependendo do banco.
Comissões Bancárias De Um Crédito Habitação Por Banco
| Entidade | Comissões Iniciais |
|---|---|
| BPI | Grátis |
| CGD | 668,20 € |
| ActivoBank | 720,00 € |
| Montepio | 790,40 € |
| Novobanco | 858,61 € |
| Banco CTT | 900,00 € |
| Santander Totta | 993,00 € |
| Bankinter | 1.033,40 € |
Nota: em recentes campanhas de atração de clientes, alguns custos aqui enumerados poderão não ser cobrados pelas entidades.
Além desses custos, no dia da escritura existem mais despesas associadas a formalizações e pagamento de impostos que vão variar conforme o valor do imóvel e do financiamento contratado com a entidade bancária:
- Declaração de Direito de Preferência;
- Cópia Certificada do Contrato Crédito Habitação;
- DPA (Depósito do Documento Particular Autenticado);
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis);
- Imposto de Selo Sobre a Compra;
- Imposto de Selo do Crédito Habitação.
Por exemplo, se pretender adquirir um imóvel por 200.000 € e procura obter um financiamento de 180.000 €, o total de despesas a pagar no dia da escritura vai com certeza ser superior aos 8.000 €.
Documentação Necessária Num Crédito Habitação
Existem várias fazes de documentação que um cliente tem de passar até ao dia da escritura.
A primeira fase é a da pré-aprovação do empréstimo, onde pode ser solicitado:
- Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade dos proponentes e fiadores (se existirem);
- IRS – última nota liquidação (Repartição Finanças);
- Recibos de Vencimento dos últimos 3 meses (Entidade Patronal);
- Declaração sobre situação profissional (Entidade Patronal) ou comprovativo de inscrição de atividade nas Finanças (em caso de trabalhador independente);
- Mapa de Responsabilidades: fazer download na Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal.
Caso o pedido seja ao abrigo do Regime Bonificado a Pessoa com Deficiência, será necessário o atestado médico de incapacidade multiusos.
Além disso, serão solicitados documentos relativos ao imóvel:
- Contrato de Promessa de Compra e Venda do Imóvel;
- Certidão de Teor;
- Caderneta Predial;
- Certificado Energético e de Infraestruturas;
- Licença de Utilização e Ficha Técnica de Habitação.
Conclusão
Solicitar um crédito habitação, ao contrário de um crédito pessoal, é um processo com muitas burocracias e custos associados que vão muito além do valor do imóvel.
Além disso, encontrar os melhores bancos em Portugal para crédito habitação pode ser uma tarefa complicada devido às inúmeras variáveis que fazem alterar as taxas de juro.
Neste sentido, o melhor que os portugueses podem fazer é solicitar várias simulações até encontrarem o banco com melhor taxa fixa ou variável para o seu perfil de crédito.
Em alternativa podem sempre entrar em contacto com uma intermediária de crédito.
Perguntas e Respostas
Onde posso fazer uma simulação de crédito habitação?
Os portugueses podem fazer simulações online de forma gratuita em poucos minutos na maioria das entidades bancárias em Portugal. Todavia, para terem uma proposta mais personalizada terão de enviar diversa documentação sobre o seu perfil de crédito e imóvel em questão.
Qual a idade máxima permitida num contrato de crédito habitação?
A idade máxima permitida num contrato de crédito habitação é de 75 anos no final da vigência do mesmo. Se tiver, por exemplo, 50 anos, somente pode contratar um empréstimo até 25 anos de maturidade.
É melhor pedir taxa fixa ou variável num crédito habitação?
Um contrato com taxa variável é sinónimo de maior vulnerabilidade face a oscilações na Euribor. Ou seja, a mensalidade a cada 6 meses ou de ano a ano pode sofrer alterações.
Um contrato de taxa fixa permite que o cliente possa pagar a mesma mensalidade todos os meses e evitar assim este tipo de preocupações. Porém, muitas das vezes significa uma mensalidade mais alta no momento da contratação do crédito.
Como obter um crédito habitação barato?
Para obter um crédito habitação barato, o cliente deve explorar a contratação dos produtos financeiros das entidades bancárias como a domiciliação de vencimento e seguros de vida e multirrisco para conseguir baixar o spread contratado. Além disso, apresentar um fiador, bons rendimentos e uma boa entrada são fatores também a ter em conta.
Como posso comparar propostas de crédito habitação?
A melhor forma de conseguir comparar propostas é entrando em contacto com uma intermediária de crédito. Estas entidades vão analisar a oferta do mercado e apresentam a(s) melhor(es) alternativa(s) para cada cliente sem custos associados.
WhatsApp
220 931 950
geral@gestlifes.com