Comprar uma casa requer um investimento avultado, logo o processo de análise deve ser feita com muito rigor e ponderação.
Se está à procura de mais informação para estar munido de todas as ferramentas para conseguir o melhor crédito habitação possível, então está no sítio certo!
Neste artigo, vamos-lhe dizer que tipos e que finalidades existem, que requisitos precisa de preencher, os custos que deve ter em conta, assim como dicas para conseguir poupar milhares de euros no seu empréstimo.
O Que é Um Crédito Habitação?
Visto que, grande parte da população dificilmente terá 150.000 € para adquirir um imóvel a pronto, um empréstimo bancário costuma ser a solução imediata.
A pessoa paga um valor de entrada inicial e durante 10 a 40 anos paga uma prestação mensal até saldar a sua dívida.
Porém, as entidades financeiras têm de ganhar algo em troca.
Por isso, cobram o spread, assim como outras taxas, comissões e seguros para puderem ter lucro no empréstimo.
Para Que Serve Um Crédito Habitação?
Um crédito à habitação tem por base uma premissa básica: ser proprietário de um imóvel
Já a finalidade do crédito habitação é que poderá variar de pessoa para pessoa.
Assim, para cada finalidade existem contratos e benefícios diferentes:
- Habitação Própria permanente (HPP): para quem pretende ser proprietário de um imóvel – fazer do imóvel o seu local permanente de habitação;
- Habitação Própria Secundária (HPS): inclui o uso da habitação como ocasional — para férias, por exemplo;
- Habitação para Investimento (HI): como o nome indica, visa o investimento — mercado de arrendamento, por exemplo.
Compensa Comprar Casa em 2023?
Nos últimos anos assistimos a uma grande evolução dos preços das casas em Portugal e nem a pandemia conseguiu abalar este crescimento.
Mas será que iremos manter a tendência?
Vamos a dados:
- Preços da habitação aumentaram 9,4% em 2021 face a 2020 (INE);
- Valores das rendas aumentaram 2,4% em abril de 2022 face a 2021 (INE);
- Preços de construção e mão de obra: +14,3% em abril de 2022 face a 2021 (INE);
- Taxas Euribor atingiram máximos de 10 anos em junho 2022 (Euribor Rates);
- Taxa de Inflação em maio de 2022 chegou aos 8,1% (Banco de Portugal).
Assim, por um lado temos um grande aumento dos preços da construção e da procura por habitação.
Por outro lado, existe um aumento das taxas de juro e uma diminuição do rendimento disponível das famílias portuguesas devido à inflação elevada – o que pode tornar o acesso ao crédito habitação mais difícil.
Assim, e acrescentando a incerteza da guerra na Ucrânia, a verdade é que estamos numa fase de grande vulnerabilidade do mercado imobiliário.
Que Tipo de Crédito à Habitação Posso Pedir?
- Aquisição
- Aquisição e Obras
- Construção
- Terreno e Construção
Apesar de as entidades financeiras poderem criar outras soluções, estas formas de crédito habitação são as mais recorrentes:
- Aquisição: é o empréstimo habitação mais comum e visa financiar imóveis prontos para habitar;
- Aquisição + Obras: é a solução ótima para quem compra uma habitação usada e a quer renovar à sua medida;
- Construção: visa financiar os custos de construção do imóvel. Realçamos que, o valor do é entregue por parcelas ao longo do desenvolvimento da obra;
- Terreno e Construção: engloba a tipologia de construção, mas inclui o financiamento para adquirir o terreno.
Quais os Requisitos Para Um Empréstimo Habitação?
Os requisitos não são lineares entre entidades financeiras.
No entanto, existem requisitos mínimos obrigatórios que terá de cumprir para poder pedir crédito e vê-lo aprovado.
- Idade Obrigatória: tem de ter mais de 18 anos. Já a idade máxima dos titulares no termo do contrato não poderá exceder os 75 anos;
- Taxa de Esforço: é a relação entre os seus rendimentos líquidos e as suas despesas mensais. Hoje, se quiser ter o seu crédito aprovado não deverá ter uma taxa de esforço mensal acima dos 35% (calcular a sua aqui);
- Entrada Mínima Obrigatória: hoje em dia a entrada mínima estabelecida é de 10% do valor do imóvel. Contudo, já existem muitas entidades a pedirem 20% para disponibilizarem o empréstimo;
- Dívidas Pendentes: não poderá ser devedor, ou ter incumprimento de prestações em alguma entidade financeira. Para as entidades saberem, terão de consultar o seu Mapa de Responsabilidades;
- Estabilidade Financeira: arranjar um crédito habitação sem ter uma estabilidade financeira é mais difícil. Daí, ter um contrato efetivo de trabalho é sempre um bom começo. Caso seja trabalhador independente, terá de ter atividade aberta há mais de 2 anos.
Já em documentação necessitará:
- Cartão de Cidadão;
- Comprovativo de Morada Fiscal;
- Últimos 3 Recibos de Vencimentos;
- Último Modelo de IRS;
- Extratos bancários dos últimos 3 meses;
Acrescentar caderneta predial; - Mapa de Responsabilidades.
Poderá pedir o seu mapa através deste site.
Quais os prazos de Pagamento de Um Empréstimo de Habitação?
Em relação aos prazos de pagamento, para que a taxa de esforço mensal das famílias não seja demasiado elevada, estes costumam ser bastante alargados.
Segundo o Banco de Portugal Em 2020, 46,7% dos contratos de crédito habitação tinham um prazo de pagamento entre 35 e 40 anos.
Ora, o Banco de Portugal por forma a reduzir o risco de incumprimento na concessão de crédito, mudou os prazos de pagamento máximos (desde 1 de abril de 2022).
Idade | Prazos de Pagamento Máximos |
---|---|
Igual ou Inferior a 30 Anos | 40 Anos |
Entre 30 e 35 Anos | 37 Anos |
Mais de 35 Anos | 35 Anos |
Na prática, as pessoas com mais de 30 anos, que fizerem novos contratos, terão menos tempo para pagar o seu crédito habitação.
Tem menos de 35 anos e quer fazer um crédito habitação? Leia o nosso artigo “Crédito Habitação Jovem 2023 – Onde e Como Obter?“.
Qual o Tempo de Aprovação de Um Crédito Habitação?
A aprovação de créditos em geral está cada vez mais rápida. O que pode ser algo positivo para quem necessita de um crédito urgente.
Contudo, um crédito à habitação é algo mais complexo que requer mais burocracias.
Em primeiro lugar, terá de preencher os requisitos mínimos e enviar a documentação anteriormente descrita no nosso artigo.
Com esta informação, se o seu perfil for pré-aprovado, então aí a entidade irá avançar para a avaliação do imóvel – para determinar o montante máximo que irá financiar (custo suportado pelo cliente).
Apenas, estando estes passos concluídos é que o seu crédito poderá ser aprovado.
Logo, conte com um processo demorado de vários dias.
Qual o Montante de Entrada Num Crédito à Habitação?
Desde 2018, devido aos elevados riscos de incumprimento por parte dos clientes, o Banco de Portugal definiu um montante máximo de financiamento praticado pelas entidades financeiras de 90%.
Porém, não fique surpreso se apenas disponibilizarem 80% de financiamento máximo — uma prática cada vez mais comum.
Crédito Habitação Financiamento 100% é Possível?
Conseguir um financiamento a 100% só poderá acontecer em casos excecionais, como na compra de um imóvel disponibilizado pela própria banca.
Curioso? Veja aqui:
- Santander – Ver imóveis
- Montepio – Ver imóveis
- Millennium BCP – Ver imóveis
- BPI – Ver imóveis
- Caixa Geral Depósitos – Ver imóveis
- UCI – Ver imóveis
- Crédito Agrícola – Ver imóveis
- Bankinter – Ver imóveis
Crédito Habitação: Quanto Posso Pedir?
Se estamos à procura de casa, convém sabermos de antemão qual o valor máximo que podemos pagar por ela.
Mas como é definido o valor máximo?
É com o perfil de risco que a entidade financeira irá definir o máximo de financiamento que cada um de nós poderá solicitar à banca.
Ora, este valor terá como base a sua taxa de esforço com os seguintes fatores:
- Rendimentos Líquidos: quantos mais rendimentos um agregado familiar tiver, maior será a probabilidade de aceder a crédito.
- Encargos com outros créditos: quantos mais encargos tiver, maior será a sua taxa de esforço e mais dificuldades terá em pagar o crédito à habitação;
- Encargos com filhos: cada banco faz a sua ponderação, sendo que uns aplicam o custo médio padrão sobre número de filhos e outros um maior custo nos primeiros dois;
- Idade do titular: quanto mais velho for, menor será o seu prazo de pagamento, logo, maior será a taxa de esforço mensal para pagar o seu imóvel.
Por forma a saber valor máximo que pode solicitar de empréstimo, aconselhamos a que fale com o seu gestor de conta e solicite uma avaliação.
Custos Com o Crédito Habitação
O custo com um empréstimo habitação não se cinge apenas à prestação mensal do imóvel. Longe disso.
Para adquirir o financiamento poderá ter os seguintes custos:
- Comissão de Abertura do Processo;
- Comissão de Avaliação do Imóvel;
- Comissão de Formalização (escritura);
- Comissão de Solicitadoria;
- Imposto de Selo (IS);
- Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI);
- Imposto Municipal sobre Transações Onerosas de Imóveis (IMT).
Todavia, apenas alguns destes custos são considerados comissões iniciais.
Falamos da comissão de abertura de processo, avaliação de imóvel, formalização e solicitadoria.
Qual o custo das comissões iniciais por entidade?
Entidade | Comissões Iniciais |
---|---|
Banco CTT | 696,80 € |
Montepio | 707,20 € |
BPI | 738,40 € |
Millenium | 748,80 € |
Santander | 763,36 € |
Novobanco | 847,60 € |
CGD | 940,40 € |
Bankinter | 1.033,40 € |
Nota: em recentes campanhas de atração de clientes, alguns custos aqui enumerados poderão não ser cobrados pelas entidades.
A comissão de abertura do processo e avaliação do imóvel são um custo que costuma ser pago mesmo que o contrato não avance.
Realçamos, contudo que, apesar de os custos poderem ser substancialmente superiores numa entidade em relação a outra, os juros serão sempre o principal fator de impacto no seu crédito à habitação.
Se a finalidade da casa for habitação própria e permanente, terá isenção de IMT até aos 92.407 €. Nas Regiões Autónomas a isenção sobe até 115.509 €
Além dos custos anteriormente apontados, terá também de suportar o seguro de vida e seguro multirrisco – pagos mensalmente (encargo já incluído no crédito habitação).
Por fim, lembrar que, caso durante a vigência do contrato pretenda fazer amortizações de crédito, a sua entidade poderá cobrar uma comissão.
Se tiver uma taxa variável, a comissão é de até 0,5%. No caso de uma taxa fixa, poderá chegar aos 2%.
Qual o Melhor Crédito Habitação?
O melhor crédito habitação será sempre aquele que, com base no seu perfil e na finalidade do empréstimo, tiver menos custos totais.
Ou seja, será aquele que permitir obter um Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC) inferior.
Porém, dentro do MTIC existem análises importantes a terem em consideração, como a prestação mensal, as comissões iniciais, seguros alocados e a decisão de escolher taxa fixa ou taxa variável.
Vamos a um exemplo?
A Inês, com 32 anos decidiu comprar um apartamento a 185.000 € para habitação própria permanente.
- Prazo Pagamento: 37 Anos
- Valor do Empréstimo: 166.500 €
- Entrada: 18.500 €
- Subscrição de Produtos Bancários: Sim
- Spread: 0.95%
- Taxa: Variável
Apesar de usada, a casa não necessita de obras de relevo, logo não irá adquirir um crédito aquisição + obras.
Quanto é que lhe irá custar o empréstimo habitação?
Prestação (variável) | 419,38 € |
TAEG | 1,5% |
Seguro Multirrisco | 233,10 € |
Seguro Vida 1º Ano | 262,99 € |
Comissões Iniciais | 1.033,40 € |
Despesas Contratação | 7.061,81 € |
MTIC | 229.271,75 € |
Como podemos observar, os custos vão além da entrada inicial e da prestação mensal.
Grande parte das despesas de contratação estão alocadas ao IMT, onde terá de pagar 3.862.81 €.
A isso acrescentamos o Imposto de Selo 1.480.00 € e a escritura 700 €.
Em suma, tendo por base a Taxa Euribor atual, a Inês iria pagar no total 229.271.75 € de empréstimo.
Num contrato de crédito habitação com taxa variável o MTIC tende a oscilar.
Logo é impossível saber quanto custará o crédito à habitação no final do contrato.
Ora, hoje as taxas Euribor que influenciam o seu spread e a sua prestação mensal estão a atingir máximos de 10 anos.
Por isso, o provável é que estes valores deixem de ser “tão simpáticos” em breve.
E se a Inês pedisse uma taxa fixa?
Nesse caso, a Inês teria uma taxa anual efetiva global (TAEG) superior, o que significaria uma prestação mensal e um custo total mais alto.
Porém, saberia ao final do mês quanto iria pagar durante a vigência de todo o contrato.
Mas afinal quais são os fatores que contribuem para uma variação do MTIC?
- Valor do Empréstimo;
- Taxa de Spread Aplicado;
- Valor das Garantias;
- Custos Iniciais Alocados;
- Valor de Entrada;
- Prazo de Pagamento;
- Taxa Variável ou Fixa.
Por isso, devido a tanto fator, é impossível afirmar qual o melhor crédito habitação para si.
Terá de pedir várias simulações e comparar entre elas para descobrir qual o melhor crédito habitação.
Podemos, porém, dar algumas dicas que poderão fazer toda a diferença!
Vamos lá?
Dicas Para Obter o Melhor Crédito Habitação
Valor do Empréstimo
Quanto maior for o empréstimo maiores serão os juros a serem pagos.
Logo o MTIC será superior.
Mais de 1/3 dos contratos de crédito habitação são superiores a 120.000 €.
Caso esteja à procura de casa, uma forma de poupar algum é adquirir um imóvel usado que esteja a precisar de obras, solicitando assim um crédito habitação e obras.
Mesmo fazendo obras de renovação mais a fundo, o provável é acabar por gastar menos do que com um imóvel novo e ainda conseguir pôr a casa ao seu gosto mais facilmente.
Taxa de Spread
A taxa de spread, é dos principais fatores que poderão fazer baixar consideravelmente a sua prestação mensal.
Apesar de, quanto maior o risco de incumprimento maior o spread aplicado ao seu crédito, as entidades costumam baixar esta taxa se subscrever a produtos bancários específicos (seguros de vida, cartões de crédito, domiciliação do salário entre outros).
Se comprar um imóvel do próprio banco, ou aumentar o valor das garantias poderá também ter direito a bonificações de spread consideráveis.
Para mais dicas de como baixar o spread, aconselhamos a leitura do nosso artigo Spread Mais Baixo em 2023.
Valor da Entrada
Com um crédito para habitação permanente poderá conseguir um financiamento até 90%.
Por outro lado, num empréstimo para habitação secundária ou investimento, o valor chega apenas a um máximo de 80%.
Todavia, quanto maior for o valor da entrada do seu crédito habitação menor será o LTV (Loan-to-Value). Ou seja, menor será o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel.
Este é um dos principais parâmetros que irão definir as taxas de juros que irá pagar. Por isso, quanto menor for o rácio menor será o perfil de risco do seu crédito.
Valor das Garantias
Quanto mais cobertura em garantias (hipoteca de imóveis e fiadores) o banco tiver sobre o seu imóvel, mais facilmente conseguirá negociar um spread mais baixo.
Isto porque, quanto mais garantias menor risco para a entidade financeira.
Prazo de Pagamento e Amortizações
Se tiver rendimentos e conseguir manter uma taxa de esforço saudável, é preferível pagar mais mensalmente.
Assim, o prazo de pagamento será menor. O que significa um empréstimo mais barato para a sua carteira.
Ou seja:
O objetivo nem sempre é pedir o prazo de pagamento máximo.
Se essa opção não é viável para si, poderá tentar fazer poupanças e com o valor guardado amortizar a sua dívida.
Desta forma poderá diminuir a prestação mensal ou o prazo de pagamento em vigor.
Taxa Variável ou Fixa
Quando vamos pedir um crédito habitação, das primeiras decisões importantes a tomar é se queremos uma taxa fixa ou uma taxa variável.
Mas afinal qual a diferença?
Com uma taxa fixa irá pagar o mesmo de prestação mensal até ao final do empréstimo, o que lhe permite uma maior segurança. Porém, a taxa de juro aplicada ao seu crédito será maior.
Por outro lado, com uma taxa de juro variável estará dependente das taxas de juro aplicadas no mercado, pelo que a sua prestação mensal irá sofrer oscilações ao longo dos anos.
Por fim, existe a taxa mista, que permite obter uma taxa fixa nos primeiros anos de contrato, passando posteriormente a uma taxa variável.
O que os portugueses costumam escolher?
Segundo o Banco de Portugal, em 2020, 82,3% dos portugueses decidiram optar por uma taxa variável. 5,7% pela taxa fixa e 12% pela taxa mista.
Apesar de ser algo pouco discutido, apenas gostaríamos de realçar que, existindo inflação da economia, o valor do dinheiro hoje será seguramente menor do que daqui a 20 anos.
Logo, se hoje a prestação da casa sair-lhe mais cara com a taxa fixa, lembre-se que daqui a 20 anos poderá estar a pagar “pouco” em relação aos valores praticados no mercado.
Conclusão
Como vimos, solicitar um crédito habitação, ao contrário de um crédito pessoal, é um processo com muitas burocracias e custos associados, que vão muito além do valor do imóvel.
Para agravar essa situação, que para muitos pode ser o suficiente para não avançar com um compromisso deste género, as dificuldades para comprar casa têm aumentado.
Segundo o Banco de Portugal, em 2013 valor médio por contrato era de 78.000 €.
Em 2020 esse valor chegava aos 120.000 €.
Todavia, se estiver na dúvida entre comprar uma casa e arrendar uma, não se esqueça que ao comprar está a investir em algo que é seu!
Além disso, arrendar uma casa é cada vez mais caro, por isso a prestação de um crédito habitação acaba facilmente por ser menos pesado para um orçamento familiar.
Caso avance para um crédito à habitação, não arrisque e evite pedir empréstimos a agiotas. Peça sempre o seu crédito em instituições financeiras certificadas pelo Banco de Portugal!
Se tiver dúvidas sobre quais são consulte aqui a lista.
Faça diversas simulações em diversas entidades para descobrir qual o melhor crédito habitação para si!
Por fim, caso precise de ajuda, pode sempre entrar em contacto com uma intermediária de crédito, que lhe vai ajudar a encontrar o seu empréstimo ideal e sem custos associados.