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João Fins
Revisto por João Fins
João Fins

Licenciado em Economia e com experiência em finanças pessoais. Como redator no Portal do Crédito, tenho a missão de ajudar esclarecer as dúvidas mais comuns dos nossos leitores, no que aos diferentes tipos de crédito diz respeito.

Melhor Crédito Habitação 2022: Como Escolher?

Artigo de Crédito Habitação

Comprar uma casa requer um investimento avultado, logo o processo de análise deve ser feita com muito rigor e ponderação.

Se está à procura de mais informação para estar munido de todas as ferramentas para conseguir o melhor crédito habitação possível, então está no sítio certo!

Neste artigo, vamos-lhe dizer que tipos e que finalidades existem, que requisitos precisa de preencher, os custos que deve ter em conta, assim como dicas para conseguir poupar milhares de euros no seu empréstimo.


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Visto que, grande parte da população dificilmente terá 150.000 € para adquirir um imóvel a pronto, um empréstimo bancário costuma ser a solução imediata.

A pessoa paga um valor de entrada inicial e durante 10 a 40 anos paga uma prestação mensal até saldar a sua dívida.

Porém, as entidades financeiras têm de ganhar algo em troca.

Por isso, cobram o spread, assim como outras taxas, comissões e seguros para puderem ter lucro no empréstimo.

Um crédito à habitação tem por base uma premissa básica: ser proprietário de um imóvel

Já a finalidade do crédito habitação é que poderá variar de pessoa para pessoa.

Assim, para cada finalidade existem contratos e benefícios diferentes:

  • Habitação Própria permanente (HPP): para quem pretende ser proprietário de um imóvel – fazer do imóvel o seu local permanente de habitação;
  • Habitação Própria Secundária (HPS): inclui o uso da habitação como ocasional — para férias, por exemplo;
  • Habitação para Investimento (HI): como o nome indica, visa o investimento — mercado de arrendamento, por exemplo.
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Fonte: INE – Índice de Preço da Habitação (base 2015) 4.º Trimestre

Nos últimos anos assistimos a uma grande evolução dos preços das casas em Portugal e nem a pandemia conseguiu abalar este crescimento.

Mas será que iremos manter a tendência?

Vamos a dados:

  • Preços da habitação aumentaram 9,4% em 2021 face a 2020 (INE);
  • Valores das rendas aumentaram 2,4% em abril de 2022 face a 2021 (INE);
  • Preços de construção e mão de obra: +14,3% em abril de 2022 face a 2021 (INE);
  • Taxas Euribor atingiram máximos de 10 anos em junho 2022 (Euribor Rates);
  • Taxa de Inflação em maio de 2022 chegou aos 8,1% (Banco de Portugal).

Assim, por um lado temos um grande aumento dos preços da construção e da procura por habitação.

Por outro lado, existe um aumento das taxas de juro e uma diminuição do rendimento disponível das famílias portuguesas devido à inflação elevada – o que pode tornar o acesso ao crédito habitação mais difícil.

Assim, e acrescentando a incerteza da guerra na Ucrânia, a verdade é que estamos numa fase de grande vulnerabilidade do mercado imobiliário.

  • Aquisição
  • Aquisição e Obras
  • Construção
  • Terreno e Construção

Apesar de as entidades financeiras poderem criar outras soluções, estas formas de crédito habitação são as mais recorrentes:

  • Aquisição: é o empréstimo habitação mais comum e visa financiar imóveis prontos para habitar;
  • Aquisição + Obras: é a solução ótima para quem compra uma habitação usada e a quer renovar à sua medida;
  • Construção: visa financiar os custos de construção do imóvel. Realçamos que, o valor do é entregue por parcelas ao longo do desenvolvimento da obra;

Os requisitos não são lineares entre entidades financeiras.

No entanto, existem requisitos mínimos obrigatórios que terá de cumprir para poder pedir crédito e vê-lo aprovado.

  • Idade Obrigatória: tem de ter mais de 18 anos. Já a idade máxima dos titulares no termo do contrato não poderá exceder os 75 anos;
  • Taxa de Esforço: é a relação entre os seus rendimentos líquidos e as suas despesas mensais. Hoje, se quiser ter o seu crédito aprovado não deverá ter uma taxa de esforço mensal acima dos 35% (calcular a sua aqui);
  • Entrada Mínima Obrigatória: hoje em dia a entrada mínima estabelecida é de 10% do valor do imóvel. Contudo, já existem muitas entidades a pedirem 20% para disponibilizarem o empréstimo;
  • Dívidas Pendentes: não poderá ser devedor, ou ter incumprimento de prestações em alguma entidade financeira. Para as entidades saberem, terão de consultar o seu Mapa de Responsabilidades;
  • Estabilidade Financeira: arranjar um crédito habitação sem ter uma estabilidade financeira é mais difícil. Daí, ter um contrato efetivo de trabalho é sempre um bom começo. Caso seja trabalhador independente, terá de ter atividade aberta há mais de 2 anos.

Já em documentação necessitará:

  • Cartão de Cidadão;
  • Comprovativo de Morada Fiscal;
  • Últimos 3 Recibos de Vencimentos;
  • Último Modelo de IRS;
  • Comprovativo de IBAN;
  • Mapa de Responsabilidades.

Poderá pedir o seu mapa através deste site.

Em relação aos prazos de pagamento, para que a taxa de esforço mensal das famílias não seja demasiado elevada, estes costumam ser bastante alargados.

Segundo o Banco de Portugal Em 2020, 46,7% dos contratos de crédito habitação tinham um prazo de pagamento entre 35 e 40 anos.

Ora, o Banco de Portugal por forma a reduzir o risco de incumprimento na concessão de crédito, mudou os prazos de pagamento máximos (desde 1 de abril de 2022).

Idade Prazos de Pagamento Máximos
Igual ou Inferior a 30 Anos 40 Anos
Entre 30 e 35 Anos 37 Anos
Mais de 35 Anos 35 Anos

Na prática, as pessoas com mais de 30 anos, que fizerem novos contratos, terão menos tempo para pagar o seu crédito habitação.

Tem menos de 35 anos e quer fazer um crédito habitação? Leia o nosso artigo “Crédito Habitação Jovem 2022 – Onde e Como Obter?“.

A aprovação de créditos em geral está cada vez mais rápida. O que pode ser algo positivo para quem necessita de um crédito urgente.

Contudo, um crédito à habitação é algo mais complexo que requer mais burocracias.

Em primeiro lugar, terá de preencher os requisitos mínimos e enviar a documentação anteriormente descrita no nosso artigo.

Com esta informação, se o seu perfil for pré-aprovado, então aí a entidade irá avançar para a avaliação do imóvel – para determinar o montante máximo que irá financiar (custo suportado pelo cliente).

Apenas, estando estes passos concluídos é que o seu crédito poderá ser aprovado.

Logo, conte com um processo demorado de vários dias.

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Desde 2018, devido aos elevados riscos de incumprimento por parte dos clientes, o Banco de Portugal definiu um montante máximo de financiamento praticado pelas entidades financeiras de 90%.

Porém, não fique surpreso se apenas disponibilizarem 80% de financiamento máximo — uma prática cada vez mais comum.

Conseguir um financiamento a 100% só poderá acontecer em casos excecionais, como na compra de um imóvel disponibilizado pela própria banca.

Curioso? Veja aqui:

Se estamos à procura de casa, convém sabermos de antemão qual o valor máximo que podemos pagar por ela.

Mas como é definido o valor máximo?

É com o perfil de risco que a entidade financeira irá definir o máximo de financiamento que cada um de nós poderá solicitar à banca.

Ora, este valor terá como base a sua taxa de esforço com os seguintes fatores:

  • Rendimentos Líquidos: quantos mais rendimentos um agregado familiar tiver, maior será a probabilidade de aceder a crédito.
  • Encargos com outros créditos: quantos mais encargos tiver, maior será a sua taxa de esforço e mais dificuldades terá em pagar o crédito à habitação;
  • Encargos com filhos: cada banco faz a sua ponderação, sendo que uns aplicam o custo médio padrão sobre número de filhos e outros um maior custo nos primeiros dois;
  • Idade do titular: quanto mais velho for, menor será o seu prazo de pagamento, logo, maior será a taxa de esforço mensal para pagar o seu imóvel.

Por forma a saber valor máximo que pode solicitar de empréstimo, aconselhamos a que fale com o seu gestor de conta e solicite uma avaliação.

O custo com um empréstimo habitação não se cinge apenas à prestação mensal do imóvel. Longe disso.

Para adquirir o financiamento poderá ter os seguintes custos:

  • Comissão de Abertura do Processo;
  • Comissão de Avaliação do Imóvel;
  • Comissão de Formalização (escritura);
  • Comissão de Solicitadoria;
  • Imposto de Selo (IS);
  • Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI);
  • Imposto Municipal sobre Transações Onerosas de Imóveis (IMT).

Todavia, apenas alguns destes custos são considerados comissões iniciais.

Falamos da comissão de abertura de processo, avaliação de imóvel, formalização e solicitadoria.

Qual o custo das comissões iniciais por entidade?

Entidade Comissões Iniciais
Banco CTT 696,80 €
Montepio 707,20 €
BPI 738,40 €
Millenium 748,80 €
Santander 763,36 €
Novobanco 847,60 €
CGD 940,40 €
Bankinter 1.033,40 €
Dados da Deco referentes a 2021

Nota: em recentes campanhas de atração de clientes, alguns custos aqui enumerados poderão não ser cobrados pelas entidades.

A comissão de abertura do processo e avaliação do imóvel são um custo que costuma ser pago mesmo que o contrato não avance.

Realçamos, contudo que, apesar de os custos poderem ser substancialmente superiores numa entidade em relação a outra, os juros serão sempre o principal fator de impacto no seu crédito à habitação.

Se a finalidade da casa for habitação própria e permanente, terá isenção de IMT até aos 92.407 €. Nas Regiões Autónomas a isenção sobe até 115.509 €

Além dos custos anteriormente apontados, terá também de suportar o seguro de vida e seguro multirrisco – pagos mensalmente (encargo já incluído no crédito habitação).

Por fim, lembrar que, caso durante a vigência do contrato pretenda fazer amortizações de crédito, a sua entidade poderá cobrar uma comissão.

Se tiver uma taxa variável, a comissão é de até 0,5%. No caso de uma taxa fixa, poderá chegar aos 2%.

O melhor crédito habitação será sempre aquele que, com base no seu perfil e na finalidade do empréstimo, tiver menos custos totais.

Ou seja, será aquele que permitir obter um Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC) inferior.

Porém, dentro do MTIC existem análises importantes a terem em consideração, como a prestação mensal, as comissões iniciais, seguros alocados e a decisão de escolher taxa fixa ou taxa variável.

Vamos a um exemplo?

A Inês, com 32 anos decidiu comprar um apartamento a 185.000 € para habitação própria permanente.

  • Prazo Pagamento: 37 Anos
  • Valor do Empréstimo: 166.500 €
  • Entrada: 18.500 €
  • Subscrição de Produtos Bancários: Sim
  • Spread: 0.95%
  • Taxa: Variável

Apesar de usada, a casa não necessita de obras de relevo, logo não irá adquirir um crédito aquisição + obras.

Quanto é que lhe irá custar o empréstimo habitação?

Prestação (variável) 419,38 €
TAEG 1,5%
Seguro Multirrisco 233,10 €
Seguro Vida 1º Ano 262,99 €
Comissões Iniciais 1.033,40 €
Despesas Contratação 7.061,81 €
MTIC 229.271,75 €

Como podemos observar, os custos vão além da entrada inicial e da prestação mensal.

Grande parte das despesas de contratação estão alocadas ao IMT, onde terá de pagar 3.862.81 €.

A isso acrescentamos o Imposto de Selo 1.480.00 € e a escritura 700 €.

Em suma, tendo por base a Taxa Euribor atual, a Inês iria pagar no total 229.271.75 € de empréstimo.

Num contrato de crédito habitação com taxa variável o MTIC tende a oscilar.

Logo é impossível saber quanto custará o crédito à habitação no final do contrato.

Ora, hoje as taxas Euribor que influenciam o seu spread e a sua prestação mensal estão a atingir máximos de 10 anos.

Por isso, o provável é que estes valores deixem de ser “tão simpáticos” em breve.

E se a Inês pedisse uma taxa fixa?

Nesse caso, a Inês teria uma taxa anual efetiva global (TAEG) superior, o que significaria uma prestação mensal e um custo total mais alto.

Porém, saberia ao final do mês quanto iria pagar durante a vigência de todo o contrato.


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Mas afinal quais são os fatores que contribuem para uma variação do MTIC?

  • Valor do Empréstimo;
  • Taxa de Spread Aplicado;
  • Valor das Garantias;
  • Custos Iniciais Alocados;
  • Valor de Entrada;
  • Prazo de Pagamento;
  • Taxa Variável ou Fixa.

Por isso, devido a tanto fator, é impossível afirmar qual o melhor crédito habitação para si.

Terá de pedir várias simulações e comparar entre elas para descobrir qual o melhor crédito habitação.

Podemos, porém, dar algumas dicas que poderão fazer toda a diferença!

Vamos lá?

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Quanto maior for o empréstimo maiores serão os juros a serem pagos.

Logo o MTIC será superior.

Mais de 1/3 dos contratos de crédito habitação são superiores a 120.000 €.

Caso esteja à procura de casa, uma forma de poupar algum é adquirir um imóvel usado que esteja a precisar de obras, solicitando assim um crédito habitação e obras.

Mesmo fazendo obras de renovação mais a fundo, o provável é acabar por gastar menos do que com um imóvel novo e ainda conseguir pôr a casa ao seu gosto mais facilmente.

A taxa de spread, é dos principais fatores que poderão fazer baixar consideravelmente a sua prestação mensal.

Apesar de, quanto maior o risco de incumprimento maior o spread aplicado ao seu crédito, as entidades costumam baixar esta taxa se subscrever a produtos bancários específicos (seguros de vida, cartões de crédito, domiciliação do salário entre outros).

Se comprar um imóvel do próprio banco, ou aumentar o valor das garantias poderá também ter direito a bonificações de spread consideráveis.

Para mais dicas de como baixar o spread, aconselhamos a leitura do nosso artigo Spread Mais Baixo em 2022 – Como Obter?.

Com um crédito para habitação permanente poderá conseguir um financiamento até 90%.

Por outro lado, num empréstimo para habitação secundária ou investimento, o valor chega apenas a um máximo de 80%.

Todavia, quanto maior for o valor da entrada do seu crédito habitação menor será o LTV (Loan-to-Value). Ou seja, menor será o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel.

Este é um dos principais parâmetros que irão definir as taxas de juros que irá pagar. Por isso, quanto menor for o rácio menor será o perfil de risco do seu crédito.

Quanto mais cobertura em garantias (hipoteca de imóveis e fiadores) o banco tiver sobre o seu imóvel, mais facilmente conseguirá negociar um spread mais baixo.

Isto porque, quanto mais garantias menor risco para a entidade financeira.

Se tiver rendimentos e conseguir manter uma taxa de esforço saudável, é preferível pagar mais mensalmente.

Assim, o prazo de pagamento será menor. O que significa um empréstimo mais barato para a sua carteira.

Ou seja:

O objetivo nem sempre é pedir o prazo de pagamento máximo.

Se essa opção não é viável para si, poderá tentar fazer poupanças e com o valor guardado amortizar a sua dívida.

Desta forma poderá diminuir a prestação mensal ou o prazo de pagamento em vigor.

Quando vamos pedir um crédito habitação, das primeiras decisões importantes a tomar é se queremos uma taxa fixa ou uma taxa variável.

Mas afinal qual a diferença?

Com uma taxa fixa irá pagar o mesmo de prestação mensal até ao final do empréstimo, o que lhe permite uma maior segurança. Porém, a taxa de juro aplicada ao seu crédito será maior.

Por outro lado, com uma taxa de juro variável estará dependente das taxas de juro aplicadas no mercado, pelo que a sua prestação mensal irá sofrer oscilações ao longo dos anos.

Por fim, existe a taxa mista, que permite obter uma taxa fixa nos primeiros anos de contrato, passando posteriormente a uma taxa variável.

O que os portugueses costumam escolher?

Segundo o Banco de Portugal, em 2020, 82,3% dos portugueses decidiram optar por uma taxa variável. 5,7% pela taxa fixa e 12% pela taxa mista.

Apesar de ser algo pouco discutido, apenas gostaríamos de realçar que, existindo inflação da economia, o valor do dinheiro hoje será seguramente menor do que daqui a 20 anos.

Logo, se hoje a prestação da casa sair-lhe mais cara com a taxa fixa, lembre-se que daqui a 20 anos poderá estar a pagar “pouco” em relação aos valores praticados no mercado.

Como vimos, solicitar um crédito habitação, ao contrário de um crédito pessoal, é um processo com muitas burocracias e custos associados, que vão muito além do valor do imóvel.

Para agravar essa situação, que para muitos pode ser o suficiente para não avançar com um compromisso deste género, as dificuldades para comprar casa têm aumentado.

Segundo o Banco de Portugal, em 2013 valor médio por contrato era de 78.000 €.

Em 2020 esse valor chegava aos 120.000 €.

Todavia, se estiver na dúvida entre comprar uma casa e arrendar uma, não se esqueça que ao comprar está a investir em algo que é seu!

Além disso, arrendar uma casa é cada vez mais caro, por isso a prestação de um crédito habitação acaba facilmente por ser menos pesado para um orçamento familiar.

Caso avance para um crédito à habitação, não arrisque e evite pedir empréstimos a agiotas. Peça sempre o seu crédito em instituições financeiras certificadas pelo Banco de Portugal!

Se tiver dúvidas sobre quais são consulte aqui a lista.

Faça diversas simulações em diversas entidades para descobrir qual o melhor crédito habitação para si!

Por fim, caso precise de ajuda, pode sempre entrar em contacto com uma intermediária de crédito, que lhe vai ajudar a encontrar o seu empréstimo ideal e sem custos associados.