Melhor Crédito Habitação 2023: Como Escolher?

O Que é Um Crédito Habitação?

Visto que, grande parte da população dificilmente terá 150.000 € para adquirir um imóvel a pronto, um empréstimo bancário costuma ser a solução imediata.

Porém, as entidades financeiras têm de ganhar algo em troca.

Por isso, cobram o spread, assim como outras taxas, comissões e seguros para puderem ter lucro no empréstimo.

Para Que Serve Um Crédito Habitação?

Um crédito à habitação tem por base uma premissa básica: ser proprietário de um imóvel

Já a finalidade do crédito habitação é que poderá variar de pessoa para pessoa.

Assim, para cada finalidade existem contratos e benefícios diferentes:

• Habitação Própria permanente (HPP): para quem pretende ser proprietário de um imóvel – fazer do imóvel o seu local permanente de habitação;

• Habitação Própria Secundária (HPS): inclui o uso da habitação como ocasional — para férias, por exemplo;

• Habitação para Investimento (HI): como o nome indica, visa o investimento — mercado de arrendamento, por exemplo.

Compensa Comprar Casa em 2023?

Nos últimos anos assistimos a uma grande evolução dos preços das casas em Portugal e nem a pandemia conseguiu abalar este crescimento.

Mas será que iremos manter a tendência?

Vamos a dados:

• Preços da habitação aumentaram 9,4% em 2021 face a 2020 (INE);
• Valores das rendas aumentaram 2,4% em abril de 2022 face a 2021 (INE);
• Preços de construção e mão de obra: +14,3% em abril de 2022 face a 2021 (INE);
• Taxas Euribor atingiram máximos de 10 anos em junho 2022 (Euribor Rates);
• Taxa de Inflação em maio de 2022 chegou aos 8,1% (Banco de Portugal).

Assim, por um lado temos um grande aumento dos preços da construção e da procura por habitação.

Por outro lado, existe um aumento das taxas de juro e uma diminuição do rendimento disponível das famílias portuguesas devido à inflação elevada – o que pode tornar o acesso ao crédito habitação mais difícil.

Assim, e acrescentando a incerteza da guerra na Ucrânia, a verdade é que estamos numa fase de grande vulnerabilidade do mercado imobiliário.

Que Tipo de Crédito à Habitação Posso Pedir?

Apesar de as entidades financeiras poderem criar outras soluções, estas formas de crédito habitação são as mais recorrentes:

• Aquisição: é o empréstimo habitação mais comum e visa financiar imóveis prontos para habitar;

• Aquisição + Obras: é a solução ótima para quem compra uma habitação usada e a quer renovar à sua medida;

• Construção: visa financiar os custos de construção do imóvel. Realçamos que, o valor do é entregue por parcelas ao longo do desenvolvimento da obra;

• Terreno e Construção: engloba a tipologia de construção, mas inclui o financiamento para adquirir o terreno.

Quais os Requisitos Para Um Empréstimo Habitação?

Os requisitos não são lineares entre entidades financeiras.

No entanto, existem requisitos mínimos obrigatórios que terá de cumprir para poder pedir crédito e vê-lo aprovado.

• Idade Obrigatória: tem de ter mais de 18 anos. Já a idade máxima dos titulares no termo do contrato não poderá exceder os 75 anos;

• Taxa de Esforço: é a relação entre os seus rendimentos líquidos e as suas despesas mensais. Hoje, se quiser ter o seu crédito aprovado não deverá ter uma taxa de esforço mensal acima dos 35% (calcular a sua aqui);

• Entrada Mínima Obrigatória: hoje em dia a entrada mínima estabelecida é de 10% do valor do imóvel. Contudo, já existem muitas entidades a pedirem 20% para disponibilizarem o empréstimo;

• Dívidas Pendentes: não poderá ser devedor, ou ter incumprimento de prestações em alguma entidade financeira. Para as entidades saberem, terão de consultar o seu Mapa de Responsabilidades;

• Estabilidade Financeira: arranjar um crédito habitação sem ter uma estabilidade financeira é mais difícil. Daí, ter um contrato efetivo de trabalho é sempre um bom começo. Caso seja trabalhador independente, terá de ter atividade aberta há mais de 2 anos.

Já em documentação necessitará:

• Cartão de Cidadão;
• Comprovativo de Morada Fiscal;
• Últimos 3 Recibos de Vencimentos;
• Último Modelo de IRS;
• Extratos bancários dos últimos 3 meses;
  Acrescentar caderneta predial;
• Mapa de Responsabilidades.

Poderá pedir o seu mapa através deste site.

Quais os prazos de Pagamento de Um Empréstimo de Habitação?

Em relação aos prazos de pagamento, para que a taxa de esforço mensal das famílias não seja demasiado elevada, estes costumam ser bastante alargados.

Ora, o Banco de Portugal por forma a reduzir o risco de incumprimento na concessão de crédito, mudou os prazos de pagamento máximos (desde 1 de abril de 2022).

Na prática, as pessoas com mais de 30 anos, que fizerem novos contratos, terão menos tempo para pagar o seu crédito habitação.

Qual o Tempo de Aprovação de Um Crédito Habitação?

A aprovação de créditos em geral está cada vez mais rápida. O que pode ser algo positivo para quem necessita de um crédito urgente.

Contudo, um crédito à habitação é algo mais complexo que requer mais burocracias.

Em primeiro lugar, terá de preencher os requisitos mínimos e enviar a documentação anteriormente descrita no nosso artigo.

Com esta informação, se o seu perfil for pré-aprovado, então aí a entidade irá avançar para a avaliação do imóvel – para determinar o montante máximo que irá financiar (custo suportado pelo cliente).

Apenas, estando estes passos concluídos é que o seu crédito poderá ser aprovado.

Logo, conte com um processo demorado de vários dias.

Qual o Montante de Entrada Num Crédito à Habitação?

Desde 2018, devido aos elevados riscos de incumprimento por parte dos clientes, o Banco de Portugal definiu um montante máximo de financiamento praticado pelas entidades financeiras de 90%.

Porém, não fique surpreso se apenas disponibilizarem 80% de financiamento máximo — uma prática cada vez mais comum.

Crédito Habitação Financiamento 100% é Possível?

Conseguir um financiamento a 100% só poderá acontecer em casos excecionais, como na compra de um imóvel disponibilizado pela própria banca.

Curioso? Veja aqui:

• Santander – Ver imóveis
• Montepio – Ver imóveis
• Millennium BCP – Ver imóveis
• BPI – Ver imóveis
• Caixa Geral Depósitos – Ver imóveis
• UCI – Ver imóveis
• Crédito Agrícola – Ver imóveis
• Bankinter – Ver imóveis

Crédito Habitação: Quanto Posso Pedir?

Se estamos à procura de casa, convém sabermos de antemão qual o valor máximo que podemos pagar por ela.

Mas como é definido o valor máximo?

É com o perfil de risco que a entidade financeira irá definir o máximo de financiamento que cada um de nós poderá solicitar à banca.

Ora, este valor terá como base a sua taxa de esforço com os seguintes fatores:

• Rendimentos Líquidos: quantos mais rendimentos um agregado familiar tiver, maior será a probabilidade de aceder a crédito.

• Encargos com outros créditos: quantos mais encargos tiver, maior será a sua taxa de esforço e mais dificuldades terá em pagar o crédito à habitação;

• Encargos com filhos: cada banco faz a sua ponderação, sendo que uns aplicam o custo médio padrão sobre número de filhos e outros um maior custo nos primeiros dois;

• Idade do titular: quanto mais velho for, menor será o seu prazo de pagamento, logo, maior será a taxa de esforço mensal para pagar o seu imóvel.

Por forma a saber valor máximo que pode solicitar de empréstimo, aconselhamos a que fale com o seu gestor de conta e solicite uma avaliação.

Custos Com o Crédito Habitação

O custo com um empréstimo habitação não se cinge apenas à prestação mensal do imóvel. Longe disso.

Para adquirir o financiamento poderá ter os seguintes custos:

• Comissão de Abertura do Processo;
• Comissão de Avaliação do Imóvel;
• Comissão de Formalização (escritura);
• Comissão de Solicitadoria;
• Imposto de Selo (IS);
• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI);
• Imposto Municipal sobre Transações Onerosas de Imóveis (IMT).

Todavia, apenas alguns destes custos são considerados comissões iniciais.

Falamos da comissão de abertura de processo, avaliação de imóvel, formalização e solicitadoria.

Qual o custo das comissões iniciais por entidade?

Nota: em recentes campanhas de atração de clientes, alguns custos aqui enumerados poderão não ser cobrados pelas entidades.

Realçamos, contudo que, apesar de os custos poderem ser substancialmente superiores numa entidade em relação a outra, os juros serão sempre o principal fator de impacto no seu crédito à habitação.

Além dos custos anteriormente apontados, terá também de suportar o seguro de vida e seguro multirrisco – pagos mensalmente (encargo já incluído no crédito habitação).

Por fim, lembrar que, caso durante a vigência do contrato pretenda fazer amortizações de crédito, a sua entidade poderá cobrar uma comissão.

Se tiver uma taxa variável, a comissão é de até 0,5%. No caso de uma taxa fixa, poderá chegar aos 2%.

Qual o Melhor Crédito Habitação?

O melhor crédito habitação será sempre aquele que, com base no seu perfil e na finalidade do empréstimo, tiver menos custos totais.

Ou seja, será aquele que permitir obter um Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC) inferior.

Porém, dentro do MTIC existem análises importantes a terem em consideração, como a prestação mensal, as comissões iniciais, seguros alocados e a decisão de escolher taxa fixa ou taxa variável.

Vamos a um exemplo?

A Inês, com 32 anos decidiu comprar um apartamento a 185.000 € para habitação própria permanente.

• Prazo Pagamento: 37 Anos
• Valor do Empréstimo: 166.500 €
• Entrada: 18.500 €
• Subscrição de Produtos Bancários: Sim
• Spread: 0.95%
• Taxa: Variável

Apesar de usada, a casa não necessita de obras de relevo, logo não irá adquirir um crédito aquisição + obras.

Quanto é que lhe irá custar o empréstimo habitação?

Como podemos observar, os custos vão além da entrada inicial e da prestação mensal.

Grande parte das despesas de contratação estão alocadas ao IMT, onde terá de pagar 3.862.81 €.

A isso acrescentamos o Imposto de Selo 1.480.00 € e a escritura 700 €.

Em suma, tendo por base a Taxa Euribor atual, a Inês iria pagar no total 229.271.75 € de empréstimo.

Logo é impossível saber quanto custará o crédito à habitação no final do contrato.

Ora, hoje as taxas Euribor que influenciam o seu spread e a sua prestação mensal estão a atingir máximos de 10 anos.

Por isso, o provável é que estes valores deixem de ser “tão simpáticos” em breve.

E se a Inês pedisse uma taxa fixa?

Nesse caso, a Inês teria uma taxa anual efetiva global (TAEG) superior, o que significaria uma prestação mensal e um custo total mais alto.

Porém, saberia ao final do mês quanto iria pagar durante a vigência de todo o contrato.

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Mas afinal quais são os fatores que contribuem para uma variação do MTIC?

• Valor do Empréstimo;
• Taxa de Spread Aplicado;
• Valor das Garantias;
• Custos Iniciais Alocados;
• Valor de Entrada;
• Prazo de Pagamento;
• Taxa Variável ou Fixa.

Por isso, devido a tanto fator, é impossível afirmar qual o melhor crédito habitação para si.

Terá de pedir várias simulações e comparar entre elas para descobrir qual o melhor crédito habitação.

Podemos, porém, dar algumas dicas que poderão fazer toda a diferença!

Vamos lá?

Dicas Para Obter o Melhor Crédito Habitação

Valor do Empréstimo

Quanto maior for o empréstimo maiores serão os juros a serem pagos.

Logo o MTIC será superior.

Caso esteja à procura de casa, uma forma de poupar algum é adquirir um imóvel usado que esteja a precisar de obras, solicitando assim um crédito habitação e obras.

Mesmo fazendo obras de renovação mais a fundo, o provável é acabar por gastar menos do que com um imóvel novo e ainda conseguir pôr a casa ao seu gosto mais facilmente.

Taxa de Spread

A taxa de spread, é dos principais fatores que poderão fazer baixar consideravelmente a sua prestação mensal.

Apesar de, quanto maior o risco de incumprimento maior o spread aplicado ao seu crédito, as entidades costumam baixar esta taxa se subscrever a produtos bancários específicos (seguros de vida, cartões de crédito, domiciliação do salário entre outros).

Se comprar um imóvel do próprio banco, ou aumentar o valor das garantias poderá também ter direito a bonificações de spread consideráveis.

Valor da Entrada

Com um crédito para habitação permanente poderá conseguir um financiamento até 90%.

Por outro lado, num empréstimo para habitação secundária ou investimento, o valor chega apenas a um máximo de 80%.

Todavia, quanto maior for o valor da entrada do seu crédito habitação menor será o LTV (Loan-to-Value). Ou seja, menor será o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel.

Este é um dos principais parâmetros que irão definir as taxas de juros que irá pagar. Por isso, quanto menor for o rácio menor será o perfil de risco do seu crédito.

Valor das Garantias

Quanto mais cobertura em garantias (hipoteca de imóveis e fiadores) o banco tiver sobre o seu imóvel, mais facilmente conseguirá negociar um spread mais baixo.

Isto porque, quanto mais garantias menor risco para a entidade financeira.

Prazo de Pagamento e Amortizações

Se tiver rendimentos e conseguir manter uma taxa de esforço saudável, é preferível pagar mais mensalmente.

Assim, o prazo de pagamento será menor. O que significa um empréstimo mais barato para a sua carteira.

Ou seja:

Se essa opção não é viável para si, poderá tentar fazer poupanças e com o valor guardado amortizar a sua dívida.

Desta forma poderá diminuir a prestação mensal ou o prazo de pagamento em vigor.

Taxa Variável ou Fixa

Quando vamos pedir um crédito habitação, das primeiras decisões importantes a tomar é se queremos uma taxa fixa ou uma taxa variável.

Mas afinal qual a diferença?

Com uma taxa fixa irá pagar o mesmo de prestação mensal até ao final do empréstimo, o que lhe permite uma maior segurança. Porém, a taxa de juro aplicada ao seu crédito será maior.

Por outro lado, com uma taxa de juro variável estará dependente das taxas de juro aplicadas no mercado, pelo que a sua prestação mensal irá sofrer oscilações ao longo dos anos.

Por fim, existe a taxa mista, que permite obter uma taxa fixa nos primeiros anos de contrato, passando posteriormente a uma taxa variável.

O que os portugueses costumam escolher?

Apesar de ser algo pouco discutido, apenas gostaríamos de realçar que, existindo inflação da economia, o valor do dinheiro hoje será seguramente menor do que daqui a 20 anos.

Logo, se hoje a prestação da casa sair-lhe mais cara com a taxa fixa, lembre-se que daqui a 20 anos poderá estar a pagar “pouco” em relação aos valores praticados no mercado.

Conclusão

Como vimos, solicitar um crédito habitação, ao contrário de um crédito pessoal, é um processo com muitas burocracias e custos associados, que vão muito além do valor do imóvel.

Para agravar essa situação, que para muitos pode ser o suficiente para não avançar com um compromisso deste género, as dificuldades para comprar casa têm aumentado.

Todavia, se estiver na dúvida entre comprar uma casa e arrendar uma, não se esqueça que ao comprar está a investir em algo que é seu!

Além disso, arrendar uma casa é cada vez mais caro, por isso a prestação de um crédito habitação acaba facilmente por ser menos pesado para um orçamento familiar.

Caso avance para um crédito à habitação, não arrisque e evite pedir empréstimos a agiotas. Peça sempre o seu crédito em instituições financeiras certificadas pelo Banco de Portugal!

Se tiver dúvidas sobre quais são consulte aqui a lista.

Por fim, caso precise de ajuda, pode sempre entrar em contacto com uma intermediária de crédito, que lhe vai ajudar a encontrar o seu empréstimo ideal e sem custos associados.