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Contratar um crédito habitação não é sinónimo de estar vinculado ao mesmo banco até ao final do contrato.
Logo, se sente que a sua prestação está demasiado elevada, deverá avaliar a possibilidade de fazer uma transferência de crédito habitação gratuita para outro banco com condições mais vantajosas.
Explicamos como funciona esta solução, qual a documentação a enviar e claro, qual o melhor banco para transferir crédito habitação em 2024.
Caso, pretenda saber agora qual a poupança conseguida no seu caso, utilize o simulador para receber uma resposta gratuita e imediata.
Como Funciona Uma Transferência de Crédito Habitação?
Uma transferência de crédito habitação significa mudar o contrato de uma entidade financeira para outra com melhores condições de financiamento.
Quando pede um crédito à habitação não é obrigado a manter o contrato até ao final do prazo de pagamento acordado. Se encontrar um banco que lhe permita baixar a sua prestação pode ser benéfico solicitar a transferência.
E isto aplica-se mesmo que tenha pedido um crédito habitação ao abrigo da garantia pública para compra de casa estabelecida pelo Governo.
Poderá baixar o spread, reduzir o custo com o seguro de vida, alargar os prazos de pagamento, alterar o tipo de taxa, entre outras opções.
Para o fazer tem de acordar as condições com a nova instituição e posteriormente comunicar ao banco atual a sua intenção.
No final, a nova entidade liquida a dívida na financeira antiga cobrando depois a si o pagamento do valor do empréstimo ainda em falta.
Até 31 de dezembro de 2024, numa transferência de crédito está isento do pagamento da taxa de amortização – Decreto-Lei n.º 80-A/2022.
Qual o Melhor Banco Para Transferir Crédito Habitação?
| Banco | Spread | TAEG | Encargos |
|---|---|---|---|
| Santander | Desde 0,50% | Desde 4,14% | Isento |
| Banco CTT | Desde 0,70% | Desde 5,9% | Isento Acima de 75.000 € |
| BPI | Desde 0,75% | Desde 4,3% | Isento |
| Millennium BCP | Desde 0,75% | Desde 5,3% | Isento |
| Banco Montepio | Desde 0,80% | Desde 5,2% | Isento |
| Activobank | Desde 0,80% | Desde 4,6% | Isento |
| Novobanco | Desde 0,90% | Desde 4,7% | Isento |
| CGD | Desde 1,35% | Desde 4,9% | Isento Acima de 50.000 € |
Atualmente existem bancos que, além da transferência gratuita, permitem uma redução do spread durante os primeiros 2 a 3 anos de contrato.
Activobank e Millennium BCP, por exemplo, oferecem um spread de 0% durante os primeiros 2 anos.
Como as propostas variam conforme o perfil do cliente e características do crédito, encontrar o melhor banco para transferir crédito habitação implica fazer várias simulações e comparar a mensalidade e o MTIC de cada uma.
Esta “guerra de spreads” nas transferências existe porque os bancos procuram angariar clientes numa fase em que as vendas das casas e os pedidos de crédito habitação têm caído de forma considerável.
Segundo o Instituto Nacional de Estatística, em 2023, transacionaram-se 136.499 habitações, correspondendo a uma redução homóloga de 18,7%
Qual a Poupança Com Uma Transferência de Crédito?
A poupança conseguida com a transferência de crédito em 2024 vai sempre depender do contrato atual do cliente, das garantias que disponibilizar e de saber escolher o melhor banco para transferir crédito habitação.
Por exemplo, se tiver um contrato antigo com taxa fixa, dificilmente uma transferência será uma boa ideia. Já se tiver uma taxa variável e um spread superior a 1%, existe uma grande probabilidade de conseguir uma poupança significativa na prestação.
Peguemos num casal que tenha contratado um crédito com hipoteca de imóvel há alguns anos com as seguintes características:
- Valor em Dívida: 120.000 €
- Spread: 2%
- Taxa: Variável
- Prestações a Pagar: 300 Meses (25 anos)
- Mensalidade: 508,63 €
Qual será a poupança mensal obtida se o casal baixar o spread para 0,7% numa transferência de crédito habitação?
- Antiga Mensalidade: 508,63 €
- Nova Mensalidade: 436,14 €
- Poupança Mensal: 71,93 €
Somente com a redução de spread, este casal consegue poupar todos os meses 71,93 €. Isto significa uma poupança de 863,16 € ao ano (dependendo das oscilações da Euribor).
Relembramos que, pode também alterar os seguros de vida para poupar algumas dezenas de euros todos os meses, diminuir ou aumentar o número de produtos subscritos e ajustar o prazo de pagamento para que a prestação da casa desça de forma mais significativa.
Uma análise a fundo ao mercado e a solicitação de várias propostas é algo essencial para saber qual é o melhor banco para transferir crédito habitação.
Aconselhamos a entrar em contacto com uma intermediária de crédito. Sem custos ou compromissos, estas entidades procuram o melhor contrato para a sua situação.
Desta forma, poupa tempo e tem garantias de uma boa resposta.
Quais os Custos de Uma Transferência de Crédito Habitação?
| Comissões e Impostos | Custo em 2024 |
|---|---|
| Comissão de Avaliação Imóvel | Isento |
| Comissão de Formalização | Isento |
| Cópia Certificada do Contrato Atual | Isento |
| Registo da Hipoteca Sobre o Imóvel | Isento |
| DPA (Documento Particular Autenticado) | Isento |
| Imposto de Selo | Isento |
| IMT | Isento |
| Taxa de Amortização | Isento* |
*A isenção de taxa de amortização aplica-se apenas a contratos com taxa de juro variável à data da transferência.
Na maioria das instituições de crédito em Portugal, até final de 2024 as transferências de contrato estão isentas de custos.
Para poder transferir o crédito habitação para outro banco, por norma o cliente é obrigado a pagar as seguintes comissões:
- Comissão de Reembolso Antecipado: 0,5% do valor em dívida caso o contrato seja de taxa variável e 2% em caso de taxa fixa;
- Comissão de Formalização de Contrato: varia de entidade para entidade e pode chegar aos 500 €;
- Custos de Escritura: uma nova escritura pode ascender aos 200 €;
- Comissão de Avaliação do Imóvel: poderão variar entre os 210 € e os 310 €, dependendo da entidade financeira em questão.
Apesar dos custos variarem conforme a dívida em causa e a instituição selecionada, normalmente o cliente suportava cerca de 2.000 € para avançar com o processo.
Contudo, hoje em dia a maioria das instituições financeiras em Portugal cobrem todos os custos associados a uma transferência de crédito.
Como Simular Uma Transferência de Crédito Habitação?
Atualmente as instituições bancárias disponibilizam simuladores em tempo real para diversos produtos financeiros. Contudo, fazer uma simulação de um empréstimo urgente para hoje não é o mesmo que simular uma transferência de crédito habitação.
Um crédito habitação é um empréstimo complexo, em que as instituições têm de avaliar diversos fatores para poderem apresentar uma simulação realista.
Além da identificação pessoal, têm de esclarecer:
- Valor em dívida atual;
- Ano da contratação do crédito atual;
- Prazo de pagamento remanescente;
- Taxa atualmente contratada (fixa, mista ou variável);
- Spread contratado;
- Nº de titulares do contrato;
- Valor estimado da avaliação atual do imóvel;
- Entre outros fatores.
Para simplificar o processo e não ter que enviar os seus dados várias vezes até encontrar o melhor banco para transferir crédito habitação, pode simular numa intermediária de crédito.
Numa intermediária só tem de fornecer a informação uma vez para obter várias propostas de transferência de crédito habitação gratuita. Além disso, este serviço não tem custos nem compromissos.
Quando Posso Mudar o Crédito Para Outro Banco?
Independentemente da data da celebração do contrato, pode a qualquer momento fazer uma transferência do seu crédito habitação para outro banco desde que a sua dívida seja inferior a 90% do valor do seu imóvel.
Ou seja, se deu 200.000 € pelo seu imóvel e sua dívida atual é 185.000 € então, como o valor é superior a 90%, não vai ser elegível para fazer a transferência.
Neste sentido, transferir crédito habitação com menos de 2 anos nem sempre é possível porque, regra geral, ainda não terá pago os 10% obrigatórios para a viabilidade do processo.
Realçamos também que, se o seu contrato tiver mais de 2 anos, o banco vai utilizar como base de calculo o valor da avaliação do imóvel e não o da aquisição.
Como Pedir Uma Transferência de Crédito Habitação?
Para transferir gratuitamente o seu empréstimo tem de saber escolher o melhor banco para transferir crédito habitação.
Ou seja, um banco que tenha uma campanha promocional de isenção de custos de transferência, bem como as melhores condições para o seu caso.
Após escolher o banco com a melhor proposta vai ter de repetir grande parte dos processos de aprovação e financiamento que antecederam o primeiro contrato.
1º Passo: Aprovação da Transferência de Crédito
Em primeiro lugar terá de enviar a maioria da documentação que lhe foi solicitada no momento da contratação do crédito habitação atual, tais como:
- Documento de Identificação: cartão de cidadão dos titulares;
- Comprovativo de Morada Fiscal: por exemplo, a última fatura da luz ou água;
- Extratos Bancários (últimos 3 meses);
- 3 Últimos Recibos de Vencimento: caso seja trabalhador por conta de outrem;
- Declaração da Entidade Patronal: com indicação do vínculo laboral;
- Mapa de Responsabilidades de Crédito: clicar em “Central de Responsabilidades de Crédito” no website do Banco de Portugal.
Esta documentação é essencial para que a nova entidade possa oferecer as melhores condições de empréstimo possíveis.
Caso esteja em incumprimento, deverá normalizar a sua situação com a instituição antes de efetuar o pedido.
2º Passo: Avaliação do Imóvel e Mudança de Banco
Aceitando a proposta do novo banco, deverá comunicar à sua entidade que pretende transferir o seu crédito habitação.
Após a nova entidade receber o pedido, existe um prazo de 10 dias para que o seu banco atual entregue a documentação necessária para a transferência (assim como o capital em dívida) à nova financeira.
Nesta fase existe mais documentação que terá de enviar:
- Cópia da Escritura: de compra e venda e mútuo com hipoteca;
- Documentos do Imóvel: planta, Caderneta Predial e Certidão Predial;
- Apólices do seguro: seguros de vida e multirriscos (caso pretenda manter os atuais);
- Distrate: o distrate de hipoteca comprova a anulação e liquidação do contrato quando a dívida é saldada;
- Declaração de Dívida do Banco Atual: comprova a rescisão da hipoteca do imóvel.
Realçamos que a documentação necessária e os tempos de pedido da mesma poderão variar de banco para banco.
Processo muito complexo? Não se preocupe, a sua nova entidade estará sempre ao seu lado a ajudá-lo.
Poderá também entrar em contacto com uma intermediária de crédito. Esta irá procurar e indicar qual o melhor banco para transferir crédito habitação para si e ajudar no processo, sem custos associados.
Cuidados a Ter ao Transferir Crédito Habitação
Antes de transferir o crédito habitação deve analisar detalhadamente as condições propostas pelo banco.
Que produtos bancários terá de contratar para obter uma redução do spread? Que custos mensais esses produtos vão ter? O seguro de vida e multiriscos vão ficar mais caros? Qual é a TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) proposta?
Estes são alguns dos pontos que deverá ter em consideração na análise da FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) antes de tomar qualquer decisão.
Além disso, tenha em consideração que, através de um crédito multiusos, poderá fazer uma transferência do seu crédito e adicionar um valor extra para utilizar como bem entender. Contudo, a contratualização desta solução terá lugar ao pagamento de impostos e comissões, que de outra maneira estaria isento.
Em suma:
- Evite olhar somente para o spread;
- Tenha em atenção à TAEG e ao MTIC;
- Verifique a necessidade de adquirir produtos bancários extra;
- Analise os seguros de vida e multirrisco.
Saiba qual será o valor da sua prestação mensal se a atualização fosse feita hoje através do nosso Simulador Euribor.
Conclusão
- Redução da Prestação
- Redução do Custo do Crédito
- Transferência Gratuita
- Condições Mais Vantajosas
Hoje em dia, vários bancos apresentam campanhas promocionais de redução de spreads e isenções de custos de transferência. Logo, se tem um crédito com taxa variável e um spread acima de 1% talvez esta seja uma excelente altura para ponderar uma mudança.
Porém, pode também avaliar a hipótese de renegociar o seu crédito com o seu banco atual. Perder um cliente não é do interesse de nenhuma entidade, por isso, fale com o seu gestor e averigue a possibilidade de melhorar o seu contrato.
Se a transferência for o caminho ideal para si e uma vez que encontrar o melhor banco para transferir crédito habitação pode não ser tarefa fácil, aconselhamos a entrar em contacto com uma intermediária de crédito como a Gestlifes.
Perguntas e Respostas
Quais são os custos com uma transferência de crédito habitação?
Uma transferência de crédito tem custos associados como a comissão de reembolso, avaliação de imóvel, abertura de processo e escritura. Todavia, as instituições bancárias em Portugal estão a isentar os clientes do pagamento destes custos.
Posso pedir financiamentro extra numa transferência de crédito habitação?
Sim! O consumidor pode solicitar um financiamento extra. Porém, terá de pagar comissões e impostos pelo valor adicional que podem ser superior a 2.000 €.
Posso transferir crédito habitação com menos de 2 anos?
Não é impossível transferir um crédito habitação com menos de 2 anos. Mas é difícil. Isto porque só pode fazer a transferência para outro banco se a sua dívida for inferior a 90% do valor do seu imóvel. Acontece que dificilmente saldará os 10% obrigatórios num período inferior a 2 anos.
Quanto tempo demora uma transferência de crédito habitação?
Entre a avaliação, aprovação e a data da escritura do novo contrato de crédito habitação, o consumidor deverá contar com, no mínimo, 30 dias úteis.
O que preciso de fazer para transferir o crédito habitação?
Após escolher o melhor banco para transferir crédito habitação, deverá entrar em contacto com o seu banco atual e comunicar a sua intenção de mudança para que num prazo de 10 dias este possa entregar a documentação necessária (assim como o capital em dívida) à nova financeira.
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