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Com os preços dos imóveis e taxas de juro tão elevadas, encontrar a casa ideal dentro do orçamento familiar torna-se uma missão cada vez mais difícil para a maioria dos portugueses.
Uma alternativa utilizada por muitas famílias é a compra de um terreno para construir a sua própria casa através de um crédito construção.
Neste artigo, vamos explicar como funciona um crédito construção, as diferenças comparativamente com um crédito habitação tradicional e como conseguir o melhor financiamento possível para a construção da sua casa.
Como Funciona Um Crédito Construção?
Um crédito construção é um empréstimo hipotecário que tem como objetivo o financiamento da construção de um imóvel.
Apesar do seu funcionamento ter semelhanças com um crédito habitação tradicional, esta solução mais burocrática apresenta diferenças relativas a garantias, documentação e a financiamento que deve estar a par antes de avançar.
Garantias do Crédito Construção
Uma das principais diferenças entre um crédito habitação e um empréstimo para construção é a forma como são fornecidas as garantias.
Na compra de uma casa a garantia é sobre o próprio imóvel. No entanto, num crédito construção, como não existe imóvel, é o próprio terreno e tudo que nele possa ser construído que é utilizado com garantia.
O valor de avaliação ou o custo estimado de obras e construção é sempre calculado por avaliadores contratados pelo banco e certificados pela CMVM.
A entidade financeira tem de avaliar a tipologia, o terreno e a construção do imóvel. Por isso, aconselhamos a obter a aprovação da licença de construção do terreno junto da Câmara Municipal antes de pedir o empréstimo para construção.
Financiamento do Crédito Construção
Tal como num crédito habitação, a banca empresta até um máximo de 90% da avaliação do projeto (alguns bancos têm terrenos com financiamento até 100%).
Contudo, ao contrário do que acontece na compra para aquisição, o financiamento não é disponibilizado na totalidade no início do contrato.
Como forma de garantia, o valor é concedido entre 3 a 6 tranches ao longo das obras e após aprovação do banco com base em vistorias (com um custo associado).
Outra característica desta solução é o financiamento flexível. Uma vez que recebe o montante por tranches, poderá solicitar ao banco 200.000 € e só gastar 180.000 €.
Período de Carência do Crédito Construção
A construção do imóvel pode demorar várias meses ou anos. Por isso, a banca costuma oferecer um período de carência de até 36 meses onde o cliente somente paga o valor dos juros do seu crédito.
Esta medida permite aliviar os encargos mensais numa altura que o cliente não usufrui do imóvel. Contudo, num crédito a percentagem do pagamento dos juros na mensalidade no início do contrato é maior, logo a redução acaba por ser menor.
Por exemplo, numa prestação mensal de 699,24 € ficaria a pagar 619,13€.
Já a duração dos empréstimos é igual um crédito habitação tradicional.
- Até 40 anos para titulares com idade inferior ou igual a 30 anos;
- Até 37 anos para titulares com idade entre os 30 anos e os 35 anos;
- Até 35 anos para titulares com idade superior a 35 anos;
- Limite de idade no final de contrato: 75 anos.
Qual o Melhor Crédito Para Construção?
| Entidade | Spread | Periodo de Carência | Construção + Terreno |
|---|---|---|---|
| BancoCTT | Desde 0,7% | 24 Meses | Sem Informação |
| Santander | Desde 0,8% | 24 Meses | Sem Informação |
| Novobanco | Desde 0,9% | 24 Meses | Opcional |
| Crédito Agricola | Desde 1,3% | 24 Meses | Sem Informação |
| CGD | Desde 1,55% | 24 Meses | Sem Informação |
A maioria das financeiras disponibiliza crédito construção. No entanto poucas são aquelas que comunicam abertamente as características e vantagens desta solução nos seus websites.
Bancos como o Novobanco, Santander, CA e Caixa Geral de Depósitos estão entre os melhores para a aquisição de um crédito para construção.
Contudo, o Novobanco é o único que permite que os clientes simulem online um crédito com e sem juntar os custos de construção e de aquisição do terreno num único contrato.
Crédito Terreno e Construção
Ter de início um terreno com viabilidade para construção é meio caminho para acelerar o processo de financiamento.
Além disso, e uma vez que o terreno é também utilizado como forma de garantia no crédito para construir o imóvel, obter uma aprovação quando ainda não se tem o terreno pode ser algo mais complicado.
Contudo, sendo essa uma realidade de alguns, certos bancos disponibilizam soluções que permitem juntar o financiamento para o terreno com o crédito para construção.
Já tem um imóvel e procura financiamento para realizar obras? Saiba já como funciona um crédito para obras em Portugal.
Como Escolher o Melhor Banco Para Crédito Construção?
Para obter um bom crédito, independentemente da tipologia de financiamento, deve solicitar propostas a vários bancos e comparar alguns pontos como:
- Spread: é a margem de lucro dos bancos e o principal ponto de neogciação. Quanto mais baixo for o spread, maior a probabilidade de pagar menos;
- TAEG (Taxa Anual Efetiva Global): esta sigla em forma de percentagem representa o custo anual de todas as despesas associadas ao crédito;
- MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor): representa o montante total que tem de pagar pelo empréstimo. Quanto mais baixo for, mais barato será o crédito.
Este é um empréstimo bastante burocrático e com diversas nuances dependo das características da construção, garantias, perfil do cliente, entre outros.
Neste sentido, aconselhamos a entrar em contacto com um intermediário de crédito como a Gestlifes. Com base nas suas necessidades e perfil, irão procurar o melhor crédito construção para si e para a sua carteira (sem custos ou compromissos).
Documentos Necessários Para Pedir Crédito Construção
Para pedir um crédito construção, e tal como com qualquer financiamento, existe alguma documentação obrigatória.
Deve, por isso, reunir:
- Cartão de Cidadão;
- Comprovativo de morada;
- Comprovativo de IBAN;
- 3 Recibos de vencimento;
- Declaração de IRS;
- Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal.
Além desta documentação deve também ter:
- Um terreno com viabilidade de construção (com projeto aprovado melhor);
- Orçamentos detalhados e licenças camarárias;
- O montante de entrada mínimo de 10% do valor total do financiamento;
- Projeto de construção aprovado;
- Licença de construção;
- Certidão predial do prédio já registado;
- Ter uma taxa de esforço saudável.
Vantagens e Desvantagens de Um Crédito Para Construção
- Financiamento Flexível
- Isento de IMT
- Período Carência Até 36 Meses
- Análise e Aprovação Complexa
- Financiamento Por Tranches
- Pagamento de Vistorias
É normal que comprar um terreno e construir uma casa seja a opção mais viável para muitos portugueses.
Esta solução permite que o custo do imóvel fique mais em conta do que os valores atualmente praticados no mercado. Esta é também a solução de financiamento normalmente utilizada para quem procura obter um crédito habitação para casa modular.
No entanto, este é um crédito complexo. Além das análises normais que são exigidas num crédito habitação, a banca tem de avaliar a viabilidade da construção, a emissão das licenças e com base no orçamento de despesas da construção obter uma avaliação do imóvel.
Além disso, como a banca somente concede o financiamento por tranches depois de uma vistoria às obras, o cliente pode acabar por ter alguns custos extras que são inexistentes num crédito hipotecário normal.
Um crédito para construção não paga IMT. Como não tem uma casa, mas sim um contrato para construção, irá somente pagar o imposto sobre o terreno, que tem naturalmente um valor inferior ao da avaliação da construção.
Compensa Construir Casa Em Portugal?
O preço de venda dos imóveis tem crescido em Portugal e esse acaba por ser um dos grandes fatores que faz com que as pessoas optem pela construção.
De acordo com o INE, só no segundo trimestre de 2023, o preço das casas subiu 8,7% face ao período homólogo.
Porém, temos de realçar que a subida dos valores das casas não é uniforme por todo o território. Por exemplo, em 2023 o preço por m2 (moradias) em Santarém subiu 17% face a 2022 e em Castelo Branco desceu 7%.
Por isso, mais importante que os dados a nível nacional, é estarmos atentos ao contexto local e à oportunidade de negócio que surgir no momento.
Além disso o custo de construir casa também tem aumentado significativamente nos últimos anos.
Todavia, mesmo com estes aumentos, que afetam tanto quem compra como quem constrói, construir casa pode ser um bom investimento.
Uma boa localização, as devidas licenças de construção e um construtor que cumpra com os prazos definidos poderão ser fatores cruciais para poupar dezenas de milhares de euros e obter um imóvel.
Além disso, pode construir com as dimensões e acabamentos que preferir e gerir a sua construção com base no seu orçamento.
Conclusão
Seja qual for o tipo de financiamento que pretende contratar, a base para a contratação de um bom crédito é estar bem informado sobre as ofertas e características do mercado.
Este ponto é ainda mais importante quando falamos de um crédito para construção ou crédito construção + terreno, por serem empréstimos com bastantes burocracias, custos associados e imprevistos na construção.
Caso, não queira esperar tanto tempo, ou prefira algo menos complexo, pode sempre adquirir uma casa usada e fazer um crédito habitação + obras.
Perguntas Frequentes
Posso pedir um financiamento terreno mais construção?
Sim! Pode pedir um financiamento terreno mais construção. Porém, nem todas as financeiras disponibilizam e/ou comunicam este tipo de crédito.
Quais as diferenças entre crédito habitação e obras e um crédito construção?
Um crédito construção é um empréstimo feito com base num projeto de construção a ser realizado num dado terreno e cujas garantias recaem sobre o terreno e tudo que será construido nele. Um crédito habitação + obras trata-se de um empréstimo que engloba o valor da compra da casa e das obras a realizar, tendo por norma como garantia a hipoteca do imóvel.
Que fatores tenho de avaliar na comparação de propostas de crédito construção?
Existem diversos fatores que deverá estar particularmente atento, tais como:
- MTIC: é o montante total que terá de pagar pelo empréstimo;
- Spread: quanto mais baixo for melhor será a sua TAEG e menos juros irá pagar;
- Produtos associados: associar certos produtos financeiros que as entidades sugerirem poderá ajudar a baixar o spread;
- Taxa Variável ou Fixa: normalmente a variável é mais barata, porém a sua prestação mensal irá sofrer oscilações ao longo dos anos;
- Comissões e outras taxas: esteja atento a taxas e comissões “escondidas”.
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