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Nos últimos anos, a dificuldade em reunir condições para que se possam emancipar tem levado muitos a adiar uma nova fase da sua vida. O problema já não é novo. Por isso, tem havido um reforço de medidas que permitam inverter o cenário.
A entrada do atual Governo trouxe notícias neste capítulo. A grande novidade promete ser o crédito habitação jovem 100% financiamento, uma medida prevista no Programa de Governo, promulgada pelo Presidente da República, e já em vigor.
Explicamos-lhe agora como funciona este tipo de empréstimo, a que bonificações pode ter direito e como o pode simular e solicitar.
Medidas de Apoio ao Crédito Habitação Jovem
As dificuldades no acesso à habitação começam logo no início do processo. Depois de encontrada a casa, os impostos e o valor da entrada – sempre pouco convidativos – são a primeira dor de cabeça.
Para reduzir esses impactos, o governo quer apoiar jovens até aos 35 anos na compra da primeira casa para habitação própria e permanente. Pretende fazê-lo através do IMT, Imposto de Selo e financiamento bancário a 100%.
Crédito Habitação Jovem 100% Financiamento Através de Garantia Pública
Até recentemente, salvo raras exceções – que explicaremos mais à frente -, o financiamento para a compra de um imóvel estava limitado a um máximo de 90%. Com a implementação desta medida, os jovens passam a ter acesso à totalidade do financiamento.
O protocolo, que está em vigor desde 28 de setembro de 2024, coloca-se caso não existam poupanças que permitam dar o valor da entrada. De facto, a garantia pública do Estado incidirá sobre 15% do valor da transação do imóvel.
A medida será aplicada através de uma garantia pública, na qual o Estado assumirá a figura de fiador do crédito, sendo que não terá direitos sobre o imóvel. Em caso de incumprimento, cabe ao Estado “entrar em ação”.
Eliminar o IMT
IMT é a sigla para Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. É o primeiro de dois impostos eliminados com as novas medidas.
A isenção de IMT é aplicada a imóveis que não ultrapassem os 316.772 €, o limite máximo do 4º escalão deste imposto.
Pelos valores máximos que pode atingir, o IMT é o mais pesado dos impostos aqui envolvidos.
Trata-se de um pagamento sempre que existe a transmissão financeira de compra e venda de um imóvel e, regra geral, representa um valor elevado. O IMT varia conforme quatro fatores: valor do imóvel, finalidade, localização e taxa a aplicar.
Vamos a um exemplo para perceber de quanto pode ser a poupança.
Supondo que um casal quer comprar um imóvel no valor de 190.500 €, antes desta medida teria de ter, pelo menos, 26.695,52 € em capitais próprios para entrada, custos com o crédito e encargos com a compra. Destes, 3.789,82 € dizem respeito ao IMT.
Assim, a isenção de pagamento de IMT representa uma poupança de quase 4.000 €.
Extinguir o Imposto de Selo
O segundo imposto eliminado. Trata-se de um imposto sobre o consumo aplicado a compras que não estão abrangidas pelo IVA, pelo que não são acumuláveis. É cobrado aquando da escritura da casa e da disponibilização do crédito na conta à ordem.
Os seus valores variam em cada um dos momentos:
- Compra do imóvel – 0,8% sobre o valor da escritura;
- Receção do valor na conta à ordem – 0,50% num crédito até 5 anos; 0,60% num crédito acima de 5 anos.
Estes valores são aplicados numa situação de necessidade de crédito habitação. Portanto, a mais comum.
A isenção do pagamento de Imposto de Selo no âmbito das medidas do Governo aplica-se apenas ao imposto sobre a compra do imóvel.
Quanto Posso Poupar Com Estas Medidas?
| Encargos | Valores Atuais | Valores Com Novas Medidas |
|---|---|---|
| Valor do Imóvel | 200.000,00€ | 200.000,00€ |
| IMT | 3.978,00€ | 0€ |
| Imposto de Selo Sobre a Compra | 1.600,00€ | 0€ |
| Total | 205.578,00€ | 200.000,00€ |
Analisadas as principais alterações no apoio ao crédito habitação jovem, importa quantificar o impacto que tem a sua aplicação.
Neste exemplo está em causa a compra de um imóvel para habitação permanente, em Portugal continental, no valor de 200.000,00€.
Perante esta simulação, percebemos que a eliminação do IMT e do Imposto de Selo, permitiria uma poupança de 5.578,00€.
O crédito habitação jovem 100% financiamento não tem qualquer peso neste outro exercício. A sua valia não está na poupança, mas sim na facilitação no acesso ao crédito aos mais jovens.
Até então, poderiam até ficar excluídos da hipótese de financiamento por não ter o valor necessário para a entrada.
Quem Pode Pedir Crédito Habitação Jovem?
Existe um conjunto de fatores que devem ser considerados para beneficiar deste apoio à compra de habitação jovem. A maioria deles são comuns a qualquer outro crédito habitação. Destacam-se:
- Existência de um contrato efetivo que garanta maior estabilidade profissional e financeira;
- Não ter dívidas registadas no Banco de Portugal, já que qualquer incumprimento registado no Mapa de Responsabilidades dificultará a aprovação do financiamento;
- Taxa de esforço equilibrada que não seja superior a 35%-40% dos rendimentos.
Em simultâneo, e considerando os destinatários deste apoio, o crédito habitação jovem impõe um limite de idade de 35 anos para o seu usufruto.
Quando Posso Aderir aos Benefícios de Um Crédito Habitação Jovem 100% Financiamento?
As medidas referentes à isenção do IMT e do Imposto de Selo entraram em vigor em agosto de 2024, pelo que, quem tem até 35 anos e cumpre todos os requisitos já pode usufruir dos benefícios desde essa altura.
No que se refere ao crédito habitação jovem 100% financiamento, assente numa garantia pública, só em setembro de 2024 foram definidos e implementados os moldes de aplicação. Neste momento, a medida está em vigor e os bancos têm 30 dias para aderir.
As medidas aqui apresentadas estão estabelecidas no Decreto-Lei n.º 44/2024.
Dicas Para Obter Um Crédito Habitação Jovem Mais Barato
Além das medidas estatais desenvolvidas no apoio à compra de habitação jovem, há muitos outros fatores aos quais se deve estar atento. Analisar cada um deles é determinante para minimizar os impactos financeiros de um crédito habitação.
Reunimos um conjunto de dicas que é importante considerar no momento de avançar com esta decisão.
- Crédito Com Dois Titulares
Não existe uma obrigatoriedade de formalizar um crédito habitação com dois titulares. No entanto, a existência de um segundo titular garante melhores condições, uma vez que, para o banco, significa maior segurança.
Comprar casa é um investimento e não tem necessariamente de ser para a vida toda. Pode sempre vender ou recorrer a uma solução de crédito habitação para trocar de casa.
Um crédito habitação a dois duplica as fontes de rendimento e a garantia de que será pago conforme definido contratualmente.
Caso compre casa a dois, não se esqueça de que ambos devem assinar o CPCV.
- Contratação de Produtos Financeiros
A subscrição de produtos financeiros associados aos créditos habitação é bastante comum. Para torná-los mais apetecíveis, os bancos oferecem como mais-valias a redução do spread.
Falamos essencialmente de seguros de vida e multiriscos, de saúde, domiciliação do ordenado numa conta à ordem ou a subscrição de um cartão de crédito.
É importante fazer uma análise cuidada à inclusão destes serviços. Isto porque, por vezes, os custos a eles associados acabam por absorver o que representaria a redução do spread.
Deve comparar os cenários com e sem subscrição. Garantindo que neste exercício estão garantidas exatamente as mesmas condições para que não haja erros de avaliação.
- Tipo de Taxa de Juro
São três os tipo de taxa de juro que pode encontrar no mercado: fixa, mista e variável. Cada uma tem as suas especificidades, vantagens e desvantagens.
A sua análise de acordo com o contexto do momento é determinante para perceber qual a mais vantajosa.
- Avalie o MTIC do Crédito
No crédito habitação jovem, a bonificação do spread é, provavelmente, a medida mais vezes anunciada.
Porém, a melhor proposta é a que tiver o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) mais baixo face ao prazo de pagamento disposto a ter.
Um crédito jovem pode trazer de facto inúmeras vantagens, mas não deixe de avaliar outras propostas fora desta tipologia.
- Tenha fiadores
Ter um fiador (pessoa que se compromete a assumir a responsabilidade de pagamento de dívida em caso de incumprimento) é visto como uma garantia importantíssima.
Irá permitir baixar o risco de incumprimento e conseguir um crédito mais saudável para a sua carteira.
Existem Alternativas Para Ter Crédito Habitação 100% Financimento?
Se não cumpre com os requisitos de idade ou a alternativa apresentada pelo Governo não lhe parecer conveniente, existe uma alternativa para conseguir um empréstimo a 100%: comprar o imóvel ao banco.
Se procura uma habitação própria permanente em que não tenha de garantir o valor da entrada, esta é a alternativa que o mercado lhe oferece.
Poderá valer a pena analisar a oferta de casas penhoradas e perceber se existe um negócio vantajoso.
São casas que passaram para os bancos fruto de incumprimento. Por forma a recuperarem o valor emprestado, são disponibilizadas a preços mais baixos e, regra geral, com crédito habitação 100% financiamento.
Conclusão
É inegável a ajuda que representam as novas medidas do governo para os jovens portugueses.
O acesso à compra de casa por parte de jovens, que antes enfrentavam entraves financeiros, passa agora a estar muito mais facilitado e abre novas oportunidades.
Neste momento, já é possível usufruir das vantagens trazidas pela isenção do Imposto de Selo e do IMT.
No caso do financiamento a 100%, será necessário aguardar até que os bancos adiram à medida e que passe o período de ajuste ao protocolo.
Não obstante, isso não significa que não deva procurar e analisar outras propostas fora desta tipologia.
Isto porque reduções de spread associadas a subscrições de produtos da instituição, garantias de pagamento e a escolha entre taxas de juro fixas ou varáveis, são ainda fatores cruciais na escolha de um bom crédito à habitação.
Perguntas e Respostas
O Programa Porta 65 também se aplica a compra de casa?
Não. O Programa Porta 65 é um sistema de apoio financeiro ao arrendamento para jovens com idade igual ou superior a 18 anos e inferior a 35 anos.
Pedir um credito habitação jovem compensa?
Apesar de os apoios serem cada vez menores, os mesmos ainda são bastante positivos para os jovens com menos de 35 anos.
Porém, aconselhamos sempre a que solicite diversas simulações a diversas entidades antes de optar por qualquer tipo de solução.
Como escolher o melhor crédito habitação jovem?
As soluções apresentadas por cada entidade vão sempre depender do perfil de risco de cada cliente. Deste modo, é impossível afirmar qual o melhor empréstimo para si.
Independentemente da idade e da tipologia, aconselhamos sempre que analise o MTIC (montante total imputado ao consumidor), que representa o montante total que terá de pagar pelo empréstimo solicitado, e os prazos de pagamento.
Lembre-se: quanto maior o prazo de pagamento, menor será a despesa mensal. Porém, maior será o valor total de empréstimo.
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