Spreads no crédito habitação recuaram 70% na última década

O spread no crédito habitação diminuiu drasticamente na última década em Portugal. Em 2014, os bancos aplicavam uma margem média de 2,98 pontos percentuais nos novos contratos da casa. Em 2024, esse valor desceu para apenas 0,89 pontos, o que representa uma queda de cerca de 70%, segundo o Banco de Portugal (BdP).

Na prática, isto significa que a margem de lucro dos bancos no crédito habitação ficou muito mais reduzida. Hoje, a maioria dos novos empréstimos da casa já é contratada com spreads inferiores a 1%, algo que há dez anos era praticamente inexistente.

Os dados constam do Relatório de Estabilidade Financeira do BdP, publicado a 27 de maio, numa altura em que o regulador quer reforçar a monitorização das políticas comerciais aplicadas pelos bancos no financiamento imobiliário.

Quase 90% dos novos créditos da casa têm spread abaixo de 1%

O retrato do mercado mudou profundamente. Nos novos contratos de crédito habitação a taxa variável ou mista assinados no primeiro semestre de 2024, cerca de 90% do montante concedido teve spreads inferiores a 1%.

A larga maioria ficou mesmo concentrada entre os 0,5% e 1%. Apenas 2,1% dos novos empréstimos para comprar casa apresentavam spreads acima de 1,5%.

Segundo o BdP, esta descida dos spreads aconteceu num contexto de forte concorrência entre bancos, excesso de liquidez no sistema financeiro e maior pressão comercial no mercado do crédito habitação.

Além disso, também aumentou o recurso a intermediários de crédito, o que intensificou a comparação entre propostas bancárias e reduziu a margem para spreads elevados.

Crédito habitação mudou muito na última década

O Banco de Portugal explica ainda que a própria estrutura do crédito habitação mudou significativamente nos últimos anos.

Em 2014, praticamente todos os novos empréstimos da casa eram feitos com taxa variável indexada à Euribor. Hoje, o cenário é diferente: os contratos com taxa mista passaram a dominar o mercado.

Em 2024, apenas 12% dos novos créditos habitação tinham taxa variável pura. Já os contratos com taxa mista representavam 68% das novas operações, sobretudo com períodos iniciais de taxa fixa entre dois e cinco anos.

Esta mudança ajudou os bancos a ajustarem estratégias comerciais e a reduzirem spreads para captar clientes num mercado imobiliário cada vez mais competitivo.

Banco de Portugal encontra falhas nas políticas de preços

Apesar da descida dos spreads, o BdP identificou várias fragilidades nas políticas internas dos bancos para definir preços no crédito habitação.

O regulador realizou auditorias especiais a nove instituições financeiras, responsáveis por cerca de 74% do mercado de crédito da casa em junho de 2024.

O resultado revelou “níveis moderados de cumprimento” das orientações aplicáveis, sobretudo na documentação das práticas comerciais, nos modelos de governação e na incorporação de todos os custos e riscos associados aos empréstimos.

Ao todo, os auditores identificaram 72 deficiências, numa média de oito problemas por instituição bancária.

Bancos terão de corrigir falhas até ao final de 2026

As instituições financeiras já apresentaram planos de ação ao supervisor para corrigir as fragilidades detetadas no crédito habitação.

O Banco de Portugal quer que essas correções estejam concluídas até ao final de 2026, acompanhando de perto a implementação das medidas.

Para o regulador liderado por Álvaro Santos Pereira, é essencial que os spreads reflitam corretamente o risco dos clientes, os custos de financiamento e a sustentabilidade do negócio bancário.

O BdP avisa ainda que as conclusões destas auditorias vão influenciar o processo de avaliação prudencial dos bancos em 2026, aumentando a pressão sobre o setor financeiro numa fase em que o crédito habitação continua no centro do mercado imobiliário português.