Banco de Portugal deteta 72 falhas nos modelos usados pelos bancos para calcular o crédito habitação

Uma auditoria do Banco de Portugal identificou dezenas de deficiências nos modelos de cálculo do preço do crédito habitação utilizados pelos bancos.

O supervisor alerta que algumas instituições poderão não estar a refletir corretamente todos os custos e riscos associados aos empréstimos, num contexto de spreads em mínimos históricos e forte concorrência no mercado.

O Banco de Portugal identificou 72 deficiências nos modelos de pricing utilizados por nove bancos nacionais para calcular o preço do crédito habitação.

A auditoria incidiu sobre instituições que representam mais de 70% do mercado e surge numa altura em que os spreads continuam próximos de mínimos históricos devido à forte concorrência entre bancos, ao aumento da procura por financiamento e ao recurso crescente a intermediários de crédito.

Auditoria encontrou falhas nos modelos de cálculo

Segundo o supervisor, algumas instituições não incorporam de forma adequada todos os custos associados à concessão de crédito.

Entre as principais falhas estão a incorporação incompleta do custo do capital, dos encargos com intermediários de crédito e a utilização de parâmetros que necessitam de atualização técnica.

O Banco de Portugal considera que estas limitações podem comprometer a correta avaliação da rentabilidade e do risco das operações, sobretudo quando os bancos definem spreads muito reduzidos para captar novos clientes.

Na prática, isto significa que algumas propostas de financiamento podem estar a ser apresentadas com margens demasiado apertadas, sem refletir de forma rigorosa o custo real da operação para a instituição.

Processos internos também foram criticados

Além das falhas técnicas, a auditoria identificou problemas ao nível da governação dos modelos de pricing.

O regulador aponta a dispersão da informação por várias áreas, a ausência de responsabilidades claramente definidas e a inexistência de regras formais para campanhas promocionais e práticas de cross-selling.

Também foram detetadas insuficiências no acompanhamento de operações aprovadas abaixo dos custos mínimos definidos pelas próprias instituições.

Para o Banco de Portugal, estas fragilidades mostram que o problema não está apenas nos modelos matemáticos usados para calcular o preço do crédito, mas também na forma como os bancos organizam internamente o processo de decisão comercial.

Em alguns casos, a falta de controlo pode levar a decisões pouco consistentes entre equipas, produtos ou canais de venda, o que aumenta o risco de erros na definição das condições oferecidas aos clientes.

Concorrência tem pressionado os spreads

O Banco de Portugal associa a forte redução dos spreads à elevada concorrência existente no mercado do crédito habitação.

Em março de 2026, o spread médio dos novos contratos situava-se nos 0,75 pontos percentuais, cerca de um terço do valor registado há dez anos.

Segundo o supervisor, esta compressão das margens poderá resultar de uma insuficiente diferenciação dos clientes em função do respetivo perfil de risco.

Ou seja, os bancos estarão a competir de forma tão intensa entre si que, em alguns casos, acabam por reduzir demasiado o preço do financiamento, sem distinguir devidamente os mutuários com maior ou menor probabilidade de incumprimento.

O Banco de Portugal já tinha sinalizado esta tendência no Relatório de Estabilidade Financeira, onde referia que o nível de cumprimento das instituições era apenas moderado no que toca à incorporação de todos os custos relevantes nas ferramentas de pricing.

Falhas podem ter impacto nos bancos

Das 72 deficiências identificadas, mais de metade foi classificada com impacto moderado, enquanto cerca de 18% apresentaram impacto elevado.

O Banco de Portugal garante que irá acompanhar a implementação dos planos de correção apresentados pelas instituições.

As conclusões da auditoria serão igualmente consideradas no processo anual de supervisão, podendo influenciar os requisitos adicionais de capital exigidos a cada banco.

Isto significa que as falhas detetadas não ficam apenas registadas como observações técnicas. Podem ter consequências concretas na avaliação prudencial feita pelo supervisor, com impacto na forma como cada banco é analisado em função do risco que apresenta.

Num contexto de maior pressão sobre as margens, esta supervisão ganha ainda mais relevância, porque uma política comercial demasiado agressiva pode afetar a rendibilidade futura das instituições e, em última instância, a sua capacidade de absorver perdas.

O que significa para quem procura crédito?

Para os consumidores, esta auditoria não altera diretamente as condições dos contratos já existentes.

No entanto, poderá levar os bancos a rever a forma como calculam o preço do crédito habitação, do crédito pessoal e do crédito consolidado, tornando a definição dos spreads mais rigorosa e ajustada ao risco de cada cliente.

Quem pretende contratar financiamento deverá continuar a comparar propostas entre diferentes instituições, uma vez que pequenas diferenças no spread podem traduzir-se em poupanças significativas ao longo do empréstimo.

Além disso, a pressão regulatória pode levar alguns bancos a serem mais seletivos na aprovação de novos contratos ou a ajustarem campanhas promocionais que, até agora, ajudavam a reduzir artificialmente o custo inicial do crédito.

Para as famílias, isto reforça a importância de analisar não apenas o valor da prestação mensal, mas também o custo total do empréstimo, incluindo comissões, seguros e eventuais encargos associados à contratação.

Num mercado em que o crédito habitação continua a ser uma das principais formas de financiamento das famílias portuguesas, a transparência na formação do preço torna-se essencial para garantir decisões mais informadas e contratos mais equilibrados.