Crédito habitação: Banco de Portugal aperta regras e reduz taxa de esforço para 45%

O Banco de Portugal atualizou a Recomendação Macroprudencial aplicável ao crédito habitação e ao crédito ao consumo. A partir de 1 de agosto, a taxa de esforço recomendada baixa para 45% e entram em vigor novas regras para os prazos máximos dos empréstimos.

As novas orientações aplicam-se às avaliações de solvabilidade realizadas a partir de 1 de agosto de 2026 e procuram reforçar a prudência na concessão de crédito, numa altura em que o mercado continua a registar forte procura e preços elevados da habitação.

Taxa de esforço passa para 45%

A principal alteração incide sobre a taxa de esforço, indicador que mede a percentagem do rendimento mensal destinada ao pagamento de empréstimos.

Com a nova recomendação, o limite passa de 50% para 45%, tornando mais exigente a avaliação da capacidade financeira dos consumidores.

O BdP simplificou ainda o regime de exceções. As instituições financeiras apenas poderão conceder até 10% do montante total de novos créditos, em cada semestre, com uma taxa de esforço superior ao limite recomendado.

Novos prazos máximos consoante a idade

O regulador alterou também as regras relativas à maturidade dos empréstimos.

Os mutuários com idade igual ou inferior a 35 anos passam a poder contratar empréstimos com prazo máximo de 40 anos.

Já para quem tenha mais de 35 anos, o limite passa a ser de 35 anos.

Desaparece igualmente a recomendação que estabelecia uma maturidade média de 30 anos para a carteira de novos contratos, mantendo-se apenas os limites máximos definidos pela idade dos clientes.

Fim do regime especial para imóveis dos bancos

Outra das alterações passa pela eliminação do limite de 100% do rácio LTV aplicável aos imóveis detidos pelas próprias instituições financeiras.

Estes financiamentos passam agora a seguir as mesmas regras aplicáveis às restantes operações de crédito habitação.

O Banco de Portugal retirou ainda a locação financeira imobiliária do âmbito da recomendação, considerando que este tipo de financiamento apresenta características distintas e uma expressão reduzida no mercado.

Mercado continua a justificar prudência

Segundo o BdP, estas alterações surgem num contexto marcado pela aceleração dos preços das casas, pelo crescimento do crédito às famílias e pelo aumento do montante médio dos novos empréstimos.

O regulador destaca ainda a forte concorrência entre bancos, o aumento da procura por parte de compradores mais jovens e o recurso crescente ao financiamento para aquisição de habitação.

Este conjunto de fatores contribui para níveis mais elevados de endividamento, justificando uma revisão das recomendações macroprudenciais.

Recomendações continuam sem caráter vinculativo

Apesar das alterações agora anunciadas, a Recomendação Macroprudencial continua sem caráter obrigatório.

As instituições financeiras podem ultrapassar os limites definidos, desde que justifiquem essas decisões perante o Banco de Portugal.

Ainda assim, o governador Álvaro Santos Pereira já defendeu que estas regras deverão passar a ser vinculativas, à semelhança do que acontece em vários países europeus.

O que muda para quem pretende pedir crédito?

Para quem pretende contratar um crédito habitação, as novas regras poderão reduzir o montante máximo que alguns agregados conseguem financiar, sobretudo nos casos em que a taxa de esforço se aproximava dos 50%.

Por outro lado, os compradores até aos 35 anos beneficiam de maior flexibilidade nos prazos dos empréstimos, o que poderá ajudar a reduzir o valor da prestação mensal e compensar parcialmente o novo limite imposto pelo regulador.