Cedência de posição contratual pode antecipar o pagamento de IMT

A cedência de posição contratual num contrato-promessa pode obrigar ao pagamento de IMT antes da escritura. Existem situações em que o imposto é devido e outras que pode ser evitado.

No caso de imóveis em planta ou ainda em construção, quem decide transmitir a sua posição a outra pessoa pode ser chamado a pagar o imposto antes da escritura definitiva.

Cedência de posição contratual pode antecipar o IMT

A legislação portuguesa prevê que determinadas cedências de posição contratual sejam equiparadas a transmissões onerosas de imóveis, fazendo nascer a obrigação de pagar imposto mesmo sem existir ainda transferência da propriedade.

Num mercado imobiliário cada vez mais dinâmico, é frequente investidores adquirirem imóveis nas primeiras fases de comercialização para, mais tarde, venderem a sua posição contratual com uma valorização. É precisamente nestas situações que surgem as principais implicações fiscais.

Porque pode haver IMT antes da escritura?

O Código do IMT considera que, em determinados casos, existe uma transmissão económica do imóvel antes da escritura.

Ou seja, mesmo que juridicamente a propriedade continue a pertencer ao vendedor, o Fisco entende que a posição contratual passou a ter um valor económico autónomo e, por isso, pode existir lugar ao pagamento de imposto.

A tributação depende da forma como o contrato-promessa foi celebrado e da existência, ou não, de uma cedência da posição contratual.

Quando a cláusula de livre cedência obriga ao pagamento de IMT

O primeiro cenário ocorre quando o contrato-promessa inclui uma cláusula que permite ao comprador ceder livremente a sua posição a outra pessoa.

Mesmo que essa cedência nunca venha a acontecer e seja o comprador inicial a realizar a escritura, a simples existência dessa cláusula pode desencadear o pagamento de IMT.

Nestes casos, o sujeito passivo é o promitente comprador inicial e o imposto incide sobre o valor entregue a título de sinal ou princípio de pagamento, sendo a taxa calculada com base no valor total do negócio prometido.

Cedência efetiva gera novo momento de tributação

Se existir uma cláusula de livre cedência e o comprador decidir transmitir efetivamente a sua posição a um terceiro, nasce um novo facto tributário.

Neste caso, quem passa a pagar IMT é o adquirente da posição contratual, ou seja, o cessionário.

Posteriormente, quando for realizada a escritura, o imposto apenas incide sobre a diferença entre o valor global da compra e o montante que já foi tributado durante a cedência, evitando uma dupla tributação integral.

Quando não existe cláusula de cedência

Também pode existir tributação quando o contrato-promessa não prevê qualquer possibilidade de cedência, mas o comprador acaba por ser substituído por outra pessoa com o consentimento do vendedor.

Aqui, a cedência não gera imposto de imediato.

Contudo, no momento da escritura podem existir duas liquidações distintas de IMT: uma relativa ao comprador inicial, tratado fiscalmente como se tivesse adquirido e revendido o imóvel, e outra referente ao comprador final.

Em que casos o IMT pode não ser devido?

A lei prevê algumas situações em que o comprador inicial pode ficar dispensado de pagar IMT.

Isso acontece, por exemplo, quando apenas recupera o valor que entregou ao vendedor, sem qualquer ganho económico.

Também pode haver exclusão quando o imóvel é adquirido desde o início para uma sociedade em constituição ou quando o comprador final já está identificado no próprio contrato-promessa.

Existe ainda a figura do contrato para pessoa a nomear, desde que a identidade do adquirente seja comunicada à Autoridade Tributária dentro do prazo legal.

Estrutura do contrato pode fazer toda a diferença

A forma como o contrato-promessa é redigido pode ter um impacto fiscal muito relevante.

A inclusão de uma cláusula de livre cedência, um aditamento posterior ou a substituição do comprador são elementos que podem antecipar o pagamento de IMT muito antes da escritura.

Por isso, quem pretende investir através da cedência de posição contratual deve analisar previamente o enquadramento fiscal da operação, evitando custos inesperados e garantindo que a estrutura escolhida é a mais adequada.

Que impacto pode ter no financiamento?

Estas operações podem também influenciar o acesso ao crédito habitação, sobretudo quando a instituição financeira exige que a situação fiscal do imóvel esteja totalmente regularizada antes da escritura.

Caso exista IMT devido numa cedência contratual, esse encargo deverá ser considerado no planeamento financeiro da compra, uma vez que poderá aumentar o montante de capitais próprios necessários para concluir o negócio.