Novo pacote fiscal da habitação: as datas e medidas que vão mudar o mercado

O novo pacote fiscal para a habitação já começou a produzir efeitos e vai trazer mudanças relevantes para compradores, senhorios, investidores e promotores imobiliários ao longo dos próximos anos.

As medidas aprovadas pelo Governo distribuem-se por diferentes fases até 2032 e incluem benefícios em IRS, IMT, IVA e arrendamento acessível.

O objetivo passa por aliviar a crise da habitação em Portugal, numa altura em que os preços das casas continuam elevados, a oferta permanece limitada e o acesso ao crédito habitação está mais exigente.

Ainda assim, o verdadeiro impacto dependerá da capacidade destas medidas aumentarem efetivamente a oferta no mercado imobiliário.

IMT muda já em maio

As primeiras alterações entraram em vigor a 25 de maio de 2026. A partir dessa data, os compradores passaram a ter 30 dias para pagar o IMT após a liquidação do imposto, deixando de existir a pressão para efetuar o pagamento praticamente no momento da escritura.

O pacote introduziu ainda uma isenção de IMT na compra da primeira habitação de custos controlados até 330.539 euros. Acima desse valor, mantém-se tributação sobre o montante excedente.

O benefício aplica-se apenas a habitação própria e permanente e depende de aprovação por parte de cada município.

Também os compradores não residentes passam a enfrentar novas regras fiscais. Foi criada uma taxa fixa de 7,5% de IMT, embora exista possibilidade de devolução parcial caso o comprador se torne residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes ou coloque o imóvel no mercado de arrendamento com renda moderada.

Benefícios fiscais com efeitos retroativos

Apesar de o diploma só ter sido publicado em maio, várias medidas fiscais produzem efeitos desde 1 de janeiro de 2026. Entre elas está o aumento da dedução à coleta para despesas com rendas, que sobe para 900 euros este ano e deverá atingir 1.000 euros em 2027.

Os senhorios que pratiquem rendas moderadas até 2.300 euros mensais passam igualmente a beneficiar de uma taxa reduzida de 10% em IRS. Em paralelo, empresas com contabilidade organizada passam a aplicar retenções na fonte mais baixas neste tipo de contratos.

Outra das novidades relevantes diz respeito às mais-valias imobiliárias. Quem vender uma casa e reinvestir o valor obtido num imóvel destinado ao arrendamento moderado poderá beneficiar de isenção fiscal, desde que cumpra os prazos definidos pela legislação.

Além disso, senhorios com atividade enquadrada em IRC ou contabilidade organizada poderão excluir de tributação metade dos rendimentos obtidos através de rendas moderadas, reforçando os incentivos ao aumento da oferta habitacional.

IVA reduzido na construção

A partir de 1 de julho entra em vigor a taxa reduzida de IVA de 6% para construção e reabilitação de habitação própria permanente ou imóveis destinados ao arrendamento moderado. A medida aplica-se a casas até 660.982 euros e poderá reduzir significativamente os custos dos projetos imobiliários.

Na prática, o Governo procura estimular nova construção num momento em que a escassez de oferta continua a pressionar os preços das casas. O setor imobiliário acredita que esta medida poderá melhorar a viabilidade financeira de vários empreendimentos habitacionais.

O diploma prevê ainda que alguns projetos em desenvolvimento possam beneficiar antecipadamente desta taxa reduzida, desde que prestador e adquirente acordem aplicar o regime com efeitos desde janeiro de 2026.

Arrendamento acessível ganha novos incentivos

Em setembro entram em vigor dois dos mecanismos mais relevantes do pacote: o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) e os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA).

No caso do RSAA, os senhorios que pratiquem rendas iguais ou inferiores a 80% da mediana do respetivo concelho poderão beneficiar de isenção total de IRS e IRC. Os contratos terão de respeitar prazos mínimos e ser comunicados ao IHRU.

Já os CIA destinam-se sobretudo a investidores institucionais e promotores imobiliários. Os contratos podem durar até 25 anos e incluem benefícios como isenção de IMT, IMI e AIMI, além de taxa reduzida de IVA e devolução parcial de IVA em serviços técnicos.

Para aceder ao regime, pelo menos 70% da área construída terá de ser destinada a arrendamento habitacional com rendas moderadas, reforçando o foco na criação de oferta acessível no mercado.

IVA na autoconstrução pode ser devolvido

Outra das medidas mais aguardadas entra em vigor a 1 de outubro de 2026. Os particulares que estejam a construir habitação própria poderão pedir devolução parcial do IVA pago nas empreitadas.

O reembolso corresponde à diferença entre a taxa normal de 23% e a taxa reduzida de 6%, permitindo uma poupança significativa nos custos de construção. Para beneficiar do apoio será necessário apresentar contratos de empreitada, faturas, comprovativos do imóvel e título de utilização.

Os pedidos terão de ser submetidos através do Portal das Finanças e a casa deverá permanecer como habitação própria permanente durante pelo menos 12 meses após a alteração da morada fiscal.

Grande parte dos benefícios fiscais previstos no pacote termina em dezembro de 2029. Já os apoios relacionados com IVA na autoconstrução poderão prolongar-se até 2032, dando maior margem temporal a projetos habitacionais ainda em fase de licenciamento ou desenvolvimento.