Crise na habitação em Portugal exige mudanças estruturais no mercado

A crise da habitação em Portugal continua a agravar-se e, segundo um novo estudo da CBRE, o problema vai muito além da falta de casas disponíveis.

A consultora defende que o país enfrenta um desequilíbrio estrutural entre oferta, rendimentos e procura, o que está a dificultar o acesso à compra e ao arrendamento, sobretudo nos grandes centros urbanos.

O relatório “Oikos – The Long Game for the Portuguese Residential Sector” conclui que o aumento da construção, por si só, não será suficiente para resolver o problema.

A pressão demográfica, a imigração, os baixos salários e a rigidez do mercado de arrendamento continuam a criar obstáculos ao acesso à habitação, numa altura em que muitas famílias já enfrentam dificuldades para conseguir financiamento bancário ou manter uma taxa de esforço equilibrada.

Imigração aumenta pressão sobre o mercado residencial

Segundo o estudo da CBRE, a imigração foi o principal motor de crescimento populacional em Portugal na última década. Apesar dos benefícios económicos associados à entrada de trabalhadores estrangeiros, este aumento da população gerou uma procura imediata por habitação que o mercado não conseguiu acompanhar.

O problema torna-se mais evidente nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, onde a procura por casas para compra e arrendamento aumentou de forma significativa nos últimos anos. Ao mesmo tempo, a oferta disponível continua limitada, pressionando os preços das rendas e dos imóveis.

A consultora destaca ainda que Portugal tem um dos maiores parques habitacionais por agregado familiar do mundo, mas uma parte relevante das casas não está disponível para residência permanente. Muitos imóveis continuam a ser usados como a segunda habitação, alojamento local ou investimento, reduzindo a oferta efetiva para famílias.

Este contexto ajuda a explicar porque tantas pessoas recorrem atualmente a soluções de reorganização financeira, como renegociação de contratos ou análise do mapa de responsabilidades para tentarem equilibrar o orçamento mensal.

Salários continuam longe dos preços das casas

Outro dos fatores identificados no estudo é o crescente afastamento entre salários e preços da habitação. Em 2024, o salário médio líquido em Portugal rondava os 1.266 euros mensais, enquanto a avaliação bancária mediana das casas atingia os 1.721 euros por metro quadrado.

Em Lisboa, os valores são ainda mais elevados. Segundo a CBRE, seriam necessários cerca de 90 meses de salário médio para comprar um apartamento de apenas 50 metros quadrados na capital. Em 2011, eram precisos cerca de 61 meses.

Esta diferença entre rendimento e preço das casas continua a dificultar o acesso ao crédito habitação, sobretudo numa fase em que os bancos mantêm critérios mais apertados na análise da taxa de esforço e da capacidade financeira das famílias.

Com prestações mais elevadas e custos de vida ainda pressionados pela inflação, muitos consumidores recorrem também a cartão de crédito para despesas correntes, aumentando o peso dos encargos mensais e reduzindo a margem disponível para poupança ou aquisição de casa própria.

Construção continua abaixo das necessidades do mercado

O estudo mostra igualmente que a construção nova continua insuficiente para responder à procura. Em 2024 foram construídas apenas 27 mil casas em Portugal, enquanto o número de transações imobiliárias ultrapassou as 170 mil.

A diferença é significativa quando comparada com o início dos anos 2000. Em 2000, foram construídas cerca de 113 mil habitações no país.

A consultora aponta o baixo licenciamento, a burocracia e a lentidão dos processos administrativos como alguns dos principais entraves ao aumento da oferta. A falta de agilidade acaba por limitar novos projetos residenciais e atrasar a entrada de mais imóveis no mercado.

Reforma do arrendamento e estabilidade fiscal entre as soluções

Para responder à crise habitacional, a CBRE defende mudanças estruturais no mercado. Entre as propostas apresentadas estão a simplificação dos processos de licenciamento, maior estabilidade fiscal no arrendamento e um enquadramento regulatório que devolva confiança aos proprietários e investidores.

A consultora considera ainda que o mercado precisa de se adaptar às novas realidades demográficas. Atualmente, cerca de 25% dos agregados familiares em Portugal são compostos apenas por uma pessoa, mas grande parte da oferta habitacional continua concentrada em tipologias maiores e menos ajustadas à procura atual.

Além disso, a pressão sobre o orçamento familiar está a levar muitas pessoas a reverem despesas fixas, procurarem alternativas de financiamento e simularem soluções como crédito para obras, transferência de crédito habitação ou reorganização de dívidas existentes.

Segundo o estudo, sem uma resposta estrutural mais profunda, Portugal continuará a enfrentar dificuldades no acesso à habitação, mesmo que a construção aumente nos próximos anos.