Novas regras para a habitação: pacote fiscal aprovado e impacto pode chegar aos preços

O Parlamento português aprovou na generalidade o pacote fiscal da habitação proposto pelo Governo, num esforço para responder à crise de acesso à casa própria e ao arrendamento no país. A votação decorreu a 9 de janeiro de 2026, com o apoio de partidos como PSD, CDS e Iniciativa Liberal, enquanto outras forças políticas se abstiveram ou votaram contra.

O pacote pretende reduzir custos fiscais associados à construção, incentivar o arrendamento e simplificar procedimentos urbanísticos, numa tentativa de aumentar a oferta de habitação e aliviar preços que continuam elevados em muitas regiões.

Principais mudanças fiscais para a habitação

Uma das medidas mais destacadas é a redução do IVA na construção de casas e reabilitação, que deverá passar de 23% para 6% em certas condições. Esta redução aplica-se a imóveis destinados ao arrendamento moderado ou com preço de venda abaixo de limites definidos pelo Governo.

O objetivo é reduzir o custo de construção, incentivando promotores e investidores a avançar com novos projetos, o que pode, a prazo, contribuir para aumentar a oferta de casas no mercado.

Outro ponto relevante é a redução do IRS sobre rendimentos de contratos de arrendamento considerados “moderados”, com a taxa a cair de 25% para 10% para rendas até um teto mensal definido, independentemente de serem contratos novos ou já existentes.

Incentivos ao arrendamento e à oferta

O pacote inclui ainda várias propostas para incentivar o arrendamento de habitações a preços “moderados”. Entre estas, a redução de impostos aos senhorios pretende tornar este segmento mais atrativo.

Medidas como a dedução no IRS para inquilinos também foram anunciadas em várias versões da proposta, aumentando o limite até o qual podem ser deduzidas despesas com renda, o que pode aliviar o orçamento familiar e apoiar a procura de arrendamento em 2026 e 2027.

Simplificação de licenciamentos urbanísticos

Além dos incentivos fiscais, o pacote prevê mudanças ao regime jurídico de urbanização e edificação, com o objetivo de acelerar projetos de construção. As propostas pretendem reduzir prazos e eliminar etapas burocráticas que atualmente retardam o arranque de obras.

A simplificação proposta visa permitir que determinados projetos avancem com uma comunicação prévia em vez de processos administrativos mais longos, tornando o processo mais eficiente e menos dispendioso.

Processo legislativo: o que acontece a seguir

Com a aprovação na generalidade no Parlamento, o pacote fiscal desceu às comissões de especialidade onde será analisado em pormenor pelos deputados. Nesta fase podem ser introduzidas alterações por parte dos partidos da oposição ou do Governo antes de seguir para promulgação presidencial.

Depois do trabalho nas comissões, e caso se mantenha a aprovação, o pacote será enviado ao Presidente da República, que o pode promulgar ou vetar antes da publicação em Diário da República e entrada em vigor.

Reações políticas e críticas

O pacote foi alvo de críticas tanto pela esquerda como por alguns setores da sociedade. Partidos de esquerda argumentaram que as medidas não são suficientes para travar a escalada dos preços da habitação ou para proteger totalmente as famílias com menor rendimento.

Outras críticas centram-se na definição dos limites de “renda moderada” e na ideia de que alguns incentivos podem beneficiar quem já está no mercado em detrimento de quem mais precisa de apoio habitacional.

Objetivo de aumentar a oferta de casas

Os responsáveis do Governo defenderam que o pacote é um passo importante para aumentar a oferta de habitação e reduzir a pressão sobre os preços. As medidas combinam incentivos para a construção de novas casas, apoio ao arrendamento e agilização de processos urbanísticos.

O ministro das Finanças estimou que o custo orçamental das medidas pode situar-se entre os 200 e 300 milhões de euros, refletindo o esforço do Estado para apoiar diversas vertentes da política habitacional.

Ligação ao crédito habitação

O pacote fiscal pode influenciar o mercado decrédito habitação. Se as medidas conseguirem reduzir custos de construção ou aumentar a oferta de habitação, isso poderá refletir-se em preços mais moderados de imóveis. Preços mais contidos podem reduzir o montante necessário para financiar a aquisição, diminuindo a taxa de esforço exigida aos mutuários.

Ao mesmo tempo, critérios mais claros e um mercado mais acessível podem levar bancos e instituições financeiras a ajustar as suas práticas de avaliação e financiamento, potencialmente facilitando o acesso ao crédito para compra de casa, sobretudo para jovens ou novos compradores.

Perspetivas para o mercado de habitação em 2026

As medidas aprovadas marcam um esforço de política pública para enfrentar uma crise habitacional que acumulou desequilíbrios ao longo de vários anos. As expectativas são de que, se bem implementadas, estas alterações possam contribuir para um mercado mais dinâmico e menos pressionado.

Ainda assim, muitos analistas avisam que estas são apenas parte de uma solução mais ampla. A oferta de habitação, a estabilidade do mercado e o acesso ao financiamento continuarão a depender de múltiplos fatores económicos e sociais ao longo de 2026.