Todos os artigos
- O distrate de hipoteca é um documento oficial que cancela a hipoteca de um imóvel, exigido quando o empréstimo é totalmente liquidado, seja por reembolso antecipado, venda do imóvel ou transferência de crédito.
- O processo de obtenção do distrate varia conforme a situação; o banco deve emitir o distrate em até 14 dias após solicitação, sendo fundamental confirmar se o cancelamento na Conservatória foi efetivamente registado.
- A emissão do distrate é gratuita desde 2021, mas o registro na Conservatória tem um custo de 50 €. A negligência no prazo de entrega pode resultar em penalizações financeiras, aumentando o custo para 100 €.
Quem tem um crédito hipotecário provavelmente já ouviu falar do distrate de hipoteca e da sua importância. Ora, este documento que assinala o cancelamento da hipoteca de um imóvel é solicitado em 4 diferentes ocasiões:
- Liquidação do empréstimo por reembolso antecipado;
- Liquidação do empréstimo no prazo estipulado;
- Transferência de crédito habitação;
- Venda do imóvel que tenha uma hipoteca.
Assim, neste artigo saiba como pedir o distrate de hipoteca, quais os custos associados e que prazos estão envolvidos neste documento.
Pagar a última prestação do crédito habitação não extingue automaticamente a hipoteca. Sem o distrate registado na Conservatória, a sua casa continua oficialmente onerada e isto pode complicar futuras vendas, transmissões ou novos créditos. O processo é seu direito — acompanhe-o até ao registo predial.
O Que é o Distrate de Hipoteca?
O distrate de hipoteca é um documento comprovativo de cancelamento de hipoteca e normalmente emitido pelo banco quando a dívida de um contrato de crédito hipotecário é totalmente saldada.
Um distrate de hipoteca trata-se de um documento emitido pelo banco onde declara a sua dívida como paga, deixando assim de ter quaisquer direitos sobre esse imóvel.
Quando contraí um contrato habitação ou semelhante e dá como garantia o próprio imóvel, o banco realiza uma hipoteca sobre este. Esta é uma salvaguarda para o banco em caso de incumprimento do contrato por parte dos clientes.
A hipoteca fica sempre registada na Certidão de Teor emitida no momento da escritura do contrato.
Por isso, sempre que pretender reaver os direitos sobre o seu imóvel, seja devido a uma transferência do seu contrato para outro banco ou por concluir o pagamento do seu empréstimo habitação, terá de solicitar o distrate ao seu banco.
Distrate, Cancelamento de Hipoteca e Cancelamento de Registo: As Diferenças
Estes três termos são frequentemente confundidos, mas correspondem a momentos jurídicos distintos do processo de extinguir a hipoteca sobre o seu imóvel:
- Distrate: é a declaração formal do banco, lavrada em escritura pública ou documento particular autenticado, em que reconhece estar saldada a dívida e renuncia à garantia hipotecária. É o ato notarial.
- Cancelamento da hipoteca: é a extinção jurídica do direito real de garantia, que decorre do distrate.
- Cancelamento do registo predial: é o ato administrativo de remover a inscrição da hipoteca no registo predial da Conservatória. É o passo que torna a extinção visível ao mundo (futuros compradores, outros credores, etc.).
Sem este último passo — o cancelamento do registo na Conservatória — a sua certidão predial continua a mostrar a hipoteca, mesmo que o banco já tenha emitido distrate. Para evitar surpresas anos mais tarde (ao vender, doar ou herdar o imóvel), confirme sempre que o cancelamento foi efetivamente registado, pedindo uma certidão predial atualizada.
Como Pedir o Distrate de Hipoteca?
O procedimento para obter o distrate de hipoteca varia conforme o motivo do cancelamento da hipoteca. Por isso, para o ajudar, vamos indicar que passos que deve tomar em cada situação:
1. Liquidação do Crédito Hipotecário
Caso tenha terminado de pagar o seu contrato hipotecário, via reembolso antecipado, ou não, é necessário que se dirija ao banco e solicite o distrate de hipoteca.
Após solicitar o distrate, o banco tem 14 dias úteis para emitir o mesmo. De seguida, deve entregar o mesmo na Conservatória do Registo Predial para que a sua Caderneta Predial possa ser atualizada.
O prazo para o proprietário proceder ao registo do cancelamento de hipoteca na Conservatória é de 30 dias a contar da autorização do pedido.
2. Venda do Imóvel
Se ainda tem um empréstimo a recorrer sobre o imóvel a vender, deverá informar o banco da sua intenção de venda para que este possa calcular o valor ainda em dívida até ao dia da escritura.
No dia da escritura, um representante do banco apresenta o distrate e recolhe cheque com o valor para saldar a dívida.
A obrigatoriedade do registo do cancelamento da hipoteca recai sobre o notário, advogado ou solicitador que realize a nova escritura do imóvel.
Assim sendo, quem celebrar o contrato de compra e venda, com financiamento bancário (seja ele por escritura ou um documento particular autenticado), deve registar em 10 dias o novo proprietário, a nova hipoteca e o cancelamento da hipoteca anterior.
Se está a vender uma casa, lembre-se de que poderá ter ou não isenção do pagamento de mais-valias.
3. Transferência de Crédito Habitação
Caso esteja num processo de mudança de banco, não terá de fazer nada, pois o distrate é emitido e transferido de uma entidade financeira para outra no momento da escritura, onde representantes dos dois bancos estarão presentes.
Quanto Custa o Distrate de Hipoteca?
Desde 2021 e segundo a Lei n.º 57/2020, de 28 de agosto, os bancos não podem cobrar qualquer tipo de comissão pela emissão do distrate de hipoteca.
Antes desta data as instituições financeiras cobravam um valor entre 100 e 200 € pela emissão dos documentos para extinção de garantia real ou distrate na rescisão do contrato de crédito.
No entanto, apesar da emissão do distrate de hipoteca ser gratuita, o cancelamento da mesma junto da Conservatória vai ter um custo de 50 €.
Caso falhe o prazo máximo de entrega de 30 dias, o valor a pagar irá duplicar, ou seja, passará a ter de pagar 100 €.
Caso o distrate advir da venda de um imóvel, o cancelamento da hipoteca deve ser feito pela pessoa que celebra o contrato de compra e venda (notário, advogado ou solicitador).
Prazos Legais do Distrate e o Que Fazer Se o Banco Demora
Após pagamento integral do crédito, a instituição de crédito tem a obrigação legal de emitir o distrate em prazo razoável — interpretado pela jurisprudência e pela prática bancária como até 30 dias úteis. Mas na realidade, este processo demora frequentemente 2 a 4 meses, especialmente se envolver coordenação entre diferentes departamentos e a Conservatória.
O que pode (e deve) fazer para acelerar:
- Pedir, por escrito, a emissão do distrate assim que termina o pagamento — preferencialmente via balcão com comprovativo, ou e-mail registado.
- Confirmar se o cancelamento do registo na Conservatória vai ser feito pelo banco ou se é da sua responsabilidade. Hoje, na maioria dos casos, o banco trata da Conservatória — mas convém confirmar e pedir prova do registo.
- Se ultrapassados 60 dias sem resposta: apresente reclamação no Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal. A instituição é obrigada a responder em 15 dias úteis.
- Em casos extremos (recusa, prejuízo financeiro pela demora): pode recorrer ao Provedor do Cliente do banco e, em última instância, à via judicial. A jurisprudência tem reconhecido o direito a indemnização quando há atrasos injustificados.
No final, exija sempre os dois documentos: cópia do distrate e certidão predial atualizada que comprove que o registo da hipoteca foi cancelado. Sem isto, o processo não está completo.
Conclusão
Em suma, o distrate de hipoteca é o documento que garante que a dívida ao banco foi saldada e que este já não tem direito nenhum sobre o imóvel.
Para o obter tem de o solicitar ao seu banco via formulário que lhe é entregue no momento do pedido. Logo, não necessita de preparar qualquer minuta de distrate de hipoteca para avançar com o processo.
Apesar da emissão deste documento não ter custos para o cliente, a entrega do mesmo na Conservatória vai ter um custo de 50 €.
Se tiver dúvidas sobre este processo entre em contacto com o seu banco.
Perguntas e Respostas
Como obter a minuta de distrate de hipoteca?
Deve entrar em contacto com o seu banco e solicitar o distrate de hipoteca. O pedido é feito mediante um formulário disponibilizado no momento.
Como pedir o cancelamento de hipoteca?
Para cancelar a sua hipoteca deve solicitar ao banco a emissão do distrate de hipoteca e entregá-lo até 30 dias depois junto da Conservatória do Registo Predial
Quanto tempo demora a emissão do distrate de hipoteca?
Após a solicitação do distrate de hipoteca por parte do cliente, os bancos têm 14 dias úteis para a emissão do documento.
Quanto tempo tenho para entregar o distrate na Conservatória?
Após ter o distrate consigo, tem 30 dias para entregar o documento na Conservatória do Registo Predial para que a sua Caderneta Predial possa ser atualizada.
Quanto custa o registo de cancelamento de hipoteca?
O distrate é emitido pelo banco de forma gratuita, porém tem de pagar 50 € na Conservatória do Registo Predial para que a sua Caderneta Predial seja atualizada. Se falhar o prazo de 30 dias indicado, o custo irá duplicar para 100 €.
Sou obrigado a pedir o distrate de hipoteca?
Não é obrigado a solicitar o distrate de hipoteca, todavia é recomendável o fazer para que a hipoteca seja cancelada.
WhatsApp
220 931 950
geral@gestlifes.com