Oferta de casas novas duplica em cinco anos, mas procura continua a absorver o mercado

A construção nova tem vindo a ganhar maior peso no mercado residencial português nos últimos anos. Ainda assim, o aumento da oferta de casas novas à venda não tem sido suficiente para aliviar a pressão da procura, que continua elevada e a absorver grande parte dos imóveis colocados no mercado.

Dados de mercado indicam que o número de casas novas disponíveis para venda em Portugal mais do que duplicou nos últimos cinco anos.

No último trimestre de 2025, o stock de habitações novas anunciadas para venda aproximava-se das 21.000 unidades, representando mais do dobro do registado cerca de cinco anos antes.

Apesar desta evolução positiva do lado da oferta, especialistas do setor sublinham que a construção continua aquém das necessidades estruturais do país, que enfrenta uma crise de acesso à habitação, particularmente nas áreas urbanas com maior pressão imobiliária.

Oferta concentra-se nos principais centros urbanos

A distribuição geográfica da nova construção evidencia uma forte concentração nas zonas com maior dinamismo económico e turístico.

Segundo os dados analisados, Lisboa e Porto concentram cerca de 75% da oferta de casas novas à venda entre as principais cidades portuguesas. Depois surgem outras cidades com menor peso relativo, como Funchal (5,9%), Braga (3%), Faro (2,9%) e Setúbal (2,9%).

Por contraste, nas cidades do interior, como Guarda, Portalegre ou Vila Real, a presença de nova construção no mercado é bastante mais reduzida. Reflete menor dinamismo económico e menor procura habitacional.

Esta concentração territorial evidencia um padrão já conhecido no mercado imobiliário português: a nova construção tende a desenvolver-se sobretudo em áreas onde existe maior capacidade de absorção por parte da procura.

Casas novas continuam significativamente mais caras

Apesar do aumento da oferta, as casas novas continuam a apresentar preços substancialmente mais elevados do que as habitações usadas, o que limita o acesso de muitas famílias a este segmento do mercado.

Dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), citados na análise, indicam que as casas novas foram vendidas por um preço médio cerca de 40% superior ao das habitações existentes em 2025.

Esta diferença de preços reflete-se também nos valores anunciados no mercado. No último trimestre de 2025, o preço médio das casas novas à venda situou-se nos 4.165 euros por metro quadrado a nível nacional.

Entre as principais cidades, os valores mais elevados registaram-se em:

Lisboa: 7.574 €/m²
Funchal: 4.833 €/m²
Porto: 4.236 €/m²
Setúbal: 4.198 €/m²

No extremo oposto encontram-se cidades com preços significativamente mais baixos, como Guarda (1.737 €/m²) e Portalegre (1.436 €/m²).

Os preços elevados da construção nova resultam de vários fatores, incluindo o aumento dos custos de construção, a escassez de mão de obra especializada, o encarecimento dos terrenos urbanos e a complexidade dos processos de licenciamento.

Procura mantém forte dinamismo

Apesar dos preços elevados, a procura por habitação continua suficientemente forte para absorver rapidamente a nova oferta colocada no mercado.

Até ao terceiro trimestre de 2025 foram vendidas quase 25.000 casas novas em Portugal, representando cerca de 20% do total de transações de alojamentos familiares no país.

A distribuição regional destas transações evidencia também fortes assimetrias territoriais. A região Norte concentrou 37% da venda de casas novas, seguida da região Centro (16,3%) e da Grande Lisboa (15,9%). Já os Açores registaram apenas 1,2% das vendas, sendo a região com menor peso neste segmento.

No total, foram realizadas 126.728 transações de habitação em Portugal, incluindo imóveis novos e usados. Deste conjunto, 49% das operações ocorreram nas regiões do Norte (30%) e da Grande Lisboa (19%), confirmando a elevada concentração do mercado nestas áreas.

Licenciamento de habitação atinge máximo recente

Do lado da oferta futura, os indicadores mais recentes apontam para um aumento do ritmo de licenciamento de novas habitações.

De acordo com dados do INE incluídos na análise, número de habitações licenciadas para famílias aproximava-se das 39.000 unidades até novembro de 2025, representando o ritmo mais elevado dos últimos cinco anos.

A futura oferta residencial deverá concentrar-se sobretudo em tipologias intermédias: cerca de 70% das casas licenciadas correspondem a habitações com dois ou três quartos, refletindo a procura predominante das famílias portuguesas.

Também neste indicador a região Norte lidera, concentrando mais de 45% das licenças concedidas, o equivalente a 17.640 habitações licenciadas. Seguem-se a região Centro (6.368) e a Grande Lisboa (5.984).

Impacto no acesso à habitação

Embora o aumento da construção nova seja visto como um sinal positivo para o equilíbrio do mercado habitacional, especialistas alertam que o ritmo de crescimento da oferta continua insuficiente para acompanhar a procura.

Neste contexto, a evolução das condições de financiamento também desempenha um papel relevante no acesso à compra de casa. As instituições financeiras mantêm critérios rigorosos na concessão de crédito habitação, avaliando fatores como estabilidade de rendimento, taxa de esforço e histórico de crédito dos compradores.

Assim, mesmo com mais casas novas no mercado, o equilíbrio entre oferta, preços e acesso ao financiamento continuará a ser determinante para a evolução do setor imobiliário em Portugal nos próximos anos.