Portugal lidera em casas sobrevalorizadas e a Comissão Europeia porpões medidas de combate

Portugal é atualmente um dos países da União Europeia onde os preços das casas mais se afastam dos valores considerados fundamentados pelo mercado, segundo um relatório recente da Comissão Europeia. De acordo com a avaliação comunitária, os preços da habitação no país estão entre os mais sobrevalorizados da UE, com estimativas que apontam para desvios médios acima de 25% a 35% em relação ao valor real do mercado, um dos níveis mais elevados do bloco europeu.

Fatores que explicam a sobrevalorização

O estudo da Comissão Europeia revela que vários fatores contribuíram para a acentuação dos preços em Portugal:

• Turismo e arrendamentos de curta duração– O crescimento de plataformas como Airbnb em zonas turísticas tem reduzido a oferta de habitação de longa duração, pressionando mais os preços e as rendas.
• Procura elevada versus oferta limitada– A construção de habitação nova tem ficado aquém da procura, com licenças de construção reduzidas e uma oferta de habitação pública baixa, intensificando o desequilíbrio entre oferta e procura.
• Investimento institucional e regras de mercado– Empresas e fundos, atraídos por longos períodos de taxas de juro baixas, também têm impulsionado a valorização dos imóveis.

Estes fatores, combinados com rendimentos que não crescem ao mesmo ritmo que os preços, tornam a acessibilidade à habitação permanente cada vez mais difícil para muitas famílias, especialmente jovens e rendimentos médios ou baixos.

Influenciam também o acesso ao crédito habitação, pois com preços de compra mais elevados, os compradores são obrigados a recorrer a empréstimos de maior valor. Podendo levar ao aumento do peso das prestações mensais e a taxa de esforço das famílias. Ao mesmo tempo, as taxas de juro mais altas tornam o financiamento bancário mais caro, levando muitos agregados a adiar a compra de casa ou a procurar soluções alternativas, como prazos mais longos ou produtos de crédito com condições mais restritivas.

Medidas e propostas europeias e nacionais

Em resposta ao aumento dos preços e à crise de acesso à habitação, a Comissão Europeia apresentou o Plano Europeu de Habitação Acessível, um pacote ambicioso que reconhece a habitação como uma emergência social em toda a UE e pretende reforçar as respostas políticas dos Estados-membros.

No plano europeu, destacam-se várias medidas de grande escala:

• Investimento massivo em oferta habitacional: Bruxelas propôs mobilizar cerca de 150 mil milhões de euros por ano durante a próxima década para suportar a construção de aproximadamente 650 mil novas habitações por ano, além da produção atual, com foco em habitação acessível e sustentável.
• Revisão das regras de ajudas estatais: A UE propõe flexibilizar a legislação sobre state aid para permitir que os Estados-membros apoiem financeiramente não só habitação social, mas também a habitação acessível para a classe média, colmatando uma falha de mercado significativa.
• Limites ao alojamento local: Parte do plano inclui propostas para estabelecer limites e regras ao alojamento local, especialmente em zonas de alta pressão imobiliária, com objetivo de aliviar a pressão sobre o mercado de arrendamento permanente e aumentar a oferta disponível.
• Simplificação administrativa e digitalização: Bruxelas pretende reduzir a burocracia nos processos de licenciamento e introduzir ferramentas digitais (como bases de dados europeias para materiais e construção) para acelerar a oferta de casas.

Embora estas iniciativas complementem as políticas nacionais, há diferenças claras entre o foco europeu e o português:

• Escala e financiamento: O plano europeu está estruturado em torno de financiamento público e instrumentos de investimento de grande escala, incluindo mecanismos com bancos públicos e privados para apoiar a construção de habitação acessível em toda a UE.
• Diferenças em instrumentos: Em Portugal, o foco das propostas legislativas recentes tem sido mais nos incentivos fiscais e redução de encargos administrativos, com vantagens como IVA reduzido na construção e isenções de impostos para projetos de arrendamento com rendas moderadas.

Estas propostas europeias e nacionais partilham a meta comum de aumentar a oferta de casas e aliviar a crise habitacional, mas diferem na forma como abordam o problema. O plano europeu aposta numa intervenção financeira ampla e estruturada, enquanto as medidas portuguesas encaram a crise através de incentivos fiscais e desburocratização para atrair investimento privado.