Pacote fiscal pode beneficiar o imobiliário sem baixar o preço das casas

O pacote fiscal recentemente anunciado pelo Governo para o setor da habitação pode acabar por aumentar os lucros de promotores e investidores, sem garantir uma descida efetiva dos preços das casas.

O alerta é deixado por especialistas do setor imobiliário, que defendem que os incentivos fiscais, tal como estão desenhados, podem não chegar ao comprador final.

A preocupação surge num contexto de crise persistente no acesso à habitação, marcado por preços elevados, escassez de oferta e dificuldades crescentes para comprar casa, sobretudo nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto.

Apesar de o objetivo das medidas passar por estimular a construção e acelerar novos projetos, há receios de que o impacto prático para as famílias seja reduzido.

Segundo vários analistas, num mercado onde a procura continua superior à oferta, os benefícios fiscais tendem a ser absorvidos ao longo da cadeia, sem se refletirem numa descida dos preços finais. Este efeito é ainda mais visível em zonas urbanas onde a pressão habitacional se mantém elevada.

Incentivos fiscais sem garantia de descida dos preços

O pacote inclui um conjunto de benefícios fiscais aplicáveis à construção e à reabilitação urbana, com o objetivo de reduzir custos e tornar os projetos mais atrativos para os investidores. No entanto, especialistas alertam que não existem mecanismos que obriguem à transferência desses ganhos para o preço de venda das casas.

Num mercado marcado por margens apertadas e custos elevados, os promotores tendem a utilizar os incentivos para melhorar a rentabilidade dos projetos ou compensar aumentos nos custos de construção, em vez de reduzir preços. Sem limites máximos ou condições associadas, os benefícios fiscais podem não chegar a quem procura casa.

Procura elevada continua a pressionar o mercado

Apesar de alguns sinais de abrandamento pontual, a procura por habitação mantém-se elevada, alimentada pela concentração de emprego nos grandes centros urbanos, pelo crescimento da população residente e pela escassez de alternativas no mercado de arrendamento.

Enquanto este desequilíbrio estrutural persistir, os preços tendem a resistir à descida. Para vários especialistas, reduzir impostos sem aumentar de forma expressiva a oferta efetiva dificilmente produzirá um impacto significativo no valor das casas.

Este contexto é agravado pelo facto de muitas famílias continuarem afastadas do mercado de compra devido às condições financeiras atuais.

Contexto financeiro limita impacto das medidas

O impacto das medidas fiscais é ainda limitado pelas condições de acesso ao crédito à habitação, onde a avaliação do credit score e dos níveis de risco continua a desempenhar um papel central.

Apesar da existência de instrumentos como o crédito habitação jovem, muitos potenciais compradores enfrentam exigências elevadas de financiamento, o que restringe a procura e reduz o efeito imediato destas medidas sobre os preços das casas.

Mesmo que surjam novos projetos no mercado, a combinação de preços elevados e condições de financiamento mais exigentes, limita o acesso à habitação, sobretudo para jovens e famílias de rendimentos médios. Sem uma descida significativa dos preços, o impacto das medidas fiscais tende a ser limitado.

Falta de contrapartidas e risco de repetir erros

Uma das críticas mais recorrentes ao pacote prende-se com a ausência de contrapartidas claras. Especialistas defendem que os incentivos deveriam estar associados a tetos máximos de preços, percentagens obrigatórias de habitação acessível ou prazos de colocação dos imóveis no mercado.

O setor recorda que medidas semelhantes adotadas no passado não conseguiram travar a subida dos preços, precisamente por não atacarem a raiz do problema: a falta de oferta acessível. Sem uma estratégia integrada, existe o risco de repetir erros e prolongar a pressão sobre o mercado.

Além disso, sem regras claras, os promotores podem continuar a direcionar os investimentos para segmentos de maior rendimento, onde as margens são mais elevadas.

O que está em jogo para quem procura casa

Para quem procura comprar casa, o impacto prático do pacote fiscal permanece incerto. Se os preços não recuarem e o acesso ao crédito continuar exigente, o mercado deverá manter-se pouco acessível para uma parte significativa da população.

O debate em torno destas medidas reforça a ideia de que estimular o setor imobiliário não é o mesmo que tornar a habitação acessível. Sem garantias de que os benefícios fiscais se traduzem em preços mais baixos, o risco é que os lucros aumentem sem resolver o problema de fundo do acesso à habitação em Portugal.