Compra da primeira casa: crédito a 90% dispara com garantia pública e jovens lideram procura

O acesso à compra de habitação própria permanente está a mudar em Portugal, com um crescimento expressivo dos financiamentos de elevado rácio. Em 2025, cerca de 24% das novas operações apresentaram um financiamento acima de 90%, impulsionado sobretudo pela entrada em vigor da garantia pública destinada a jovens até aos 35 anos.

Este nível de financiamento aproxima-se dos valores registados antes da introdução de medidas macroprudenciais, sinalizando uma alteração relevante no perfil do crédito à habitação e nas condições de acesso ao mercado.

Garantia pública impulsiona crédito com LTV elevado

A subida dos financiamentos acima de 90% está diretamente ligada à aplicação da garantia pública criada pelo Decreto-Lei n.º 44/2024. Segundo o Banco de Portugal, 85% dos créditos concedidos ao abrigo deste regime apresentaram um rácio LTV de 100%.

O rácio LTV mede a relação entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel, sendo um dos principais indicadores de risco no crédito habitação. No total do mercado, o peso de créditos com LTV superior a 90% passou de 0,1% em 2024 para 19% em 2025, refletindo o impacto direto desta medida.

Fora deste regime, a grande maioria dos contratos manteve-se dentro dos limites prudenciais, com rácios iguais ou inferiores a 90%.

Distribuição dos financiamentos revela mudança no mercado

A estrutura dos novos contratos evidencia uma alteração significativa. Em 2025, 28% das operações apresentaram um LTV entre 80% e 90%, enquanto 53% ficaram abaixo dos 80%.

Ainda assim, o valor médio do LTV subiu para 75%, face aos 70% registados em 2024, demonstrando uma maior alavancagem no financiamento. Nos contratos com garantia pública, este valor atingiu 99%, praticamente eliminando a necessidade de entrada inicial.

Para esta evolução contribuiu também a redução das transferências de crédito, que passaram de 19% para 9% do total de operações, reduzindo o peso de contratos com menor risco.

Jovens e casais com menores rendimentos recorrem mais ao apoio

A garantia pública tem sido utilizada sobretudo por jovens e casais com menor capacidade financeira, permitindo ultrapassar a barreira da entrada inicial.

Cerca de 62% dos créditos com garantia foram contratados por dois mutuários, enquanto nos contratos sem este mecanismo predominam operações individuais (52%).

Os rendimentos médios também evidenciam diferenças. No caso da garantia pública, o rendimento médio por mutuário foi de 1.412 euros, abaixo dos 1.687 euros registados nos restantes casos elegíveis. No total, os agregados com garantia apresentaram rendimentos médios de 2.071 euros, face a 2.200 euros nos restantes contratos.

Taxa de esforço é mais elevada com garantia pública

Apesar de facilitar o acesso, a garantia pública está associada a níveis mais elevados de esforço financeiro. Os mutuários que recorreram a este mecanismo apresentam uma taxa de esforço de 42,8% no caso de compras individuais e de 39,0% em contratos conjuntos.

Este indicador mede o peso das prestações no rendimento mensal líquido, refletindo a pressão financeira associada ao crédito. Valores mais elevados indicam maior vulnerabilidade a variações no rendimento ou nas condições do empréstimo.

Ainda assim, estes níveis mantêm-se dentro dos limites definidos pelas recomendações macroprudenciais, embora próximos dos valores máximos.

Valor médio dos contratos e maturidade aumentam

Os dados mostram também diferenças no valor dos financiamentos. Nos contratos com garantia pública, o valor médio foi de 207 mil euros, acima dos 174 mil euros registados nos contratos sem este apoio.

No conjunto do mercado, o valor médio situou-se nos 183 mil euros, evidenciando o peso crescente de financiamentos mais elevados.

Já a maturidade média dos contratos estabilizou nos 32 anos, refletindo a tendência de alongamento dos prazos como forma de acomodar o aumento dos valores financiados.

Jovens ganham peso no crédito à habitação

A introdução da garantia pública teve impacto direto na composição dos mutuários. A representatividade de pessoas até aos 35 anos subiu de cerca de 40% em 2024 para 54% em 2025.

Os contratos ao abrigo deste regime representaram 15% do total de novas operações e 19,8% do montante global concedido, confirmando a sua relevância no mercado.

O Estado definiu um limite inicial de 1.200 milhões de euros para esta medida, entretanto reforçado para 1.550 milhões, dos quais já foram utilizados 58,8%.

Acesso à habitação melhora, mas riscos aumentam

A garantia pública tem permitido alargar o acesso à habitação, sobretudo a jovens e famílias com menores rendimentos. No entanto, este aumento do financiamento está associado a maior exposição ao risco.

Num contexto em que a taxa de juro continua a influenciar o custo do crédito, níveis elevados de financiamento podem traduzir-se em encargos mais exigentes ao longo do tempo.

Os dados mostram uma mudança estrutural no mercado, com maior recurso a soluções que reduzem a entrada inicial, mas exigem uma gestão financeira mais rigorosa por parte dos mutuários.